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재테크 - 54. 부알못을 위한 부동산 투자법

가카리 2018. 8. 5. 22:56
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부동산 투자 경험

20대중후반부터 30초반정도이신분들께 부동산관련해 한말씀드리겠습니다.

지난 수년간  부동산을 사고팔며 초보탈출한 경험 공유드리려합니다. 이미 유주택자이시거나 금수저이신분들말고 지극히 평범한 분들을 위해 써봤습니다.

요즘 집값 너무올라 속상해하지마시고 지금부터라도 내집마련힘쓰시길바라는 맘에서 씁니다.

간단하게 번호로 요약해서 말씀드릴게요.

1)씨드머니를 만드셔야합니다.

제일중요하고 먼저 선행되어야합니다.

지금 직장생활 5ㅡ6년하신분들중에 돈 1억정도가 없다하시면 본인 지출에 문제가있는겁니다..

제가 신입때 남들 이름도 모르는 중소기업(연봉 2700)다니면서도 직장생활 5ㅡ6년만에 1억을

모았어요...물론 삶은 팍팍하고 남들 다 사는 차도못샀죠. 돈 몇천 모으고 주식같은거 몰빵해서

일확천금 꿈꾸지마시고  적금들어 강제 저축을 하셔야합니다. 그렇게 씨드머니를 모으셔야

대출을 추가하든 뭘하든 집을 살수있습니다.

2)부동산 시세를 꿰뚫고 직접 동네를 탐방하세요.

시드머니 모으면서 넋놓고 계시면 안되고... 틈틈히 공부를 하셔야합니다.

상가.땅.오피스텔.빌라 다 제쳐두시고 아파트부터 시세파악하세요.(가장 기초적이고 안전한자산입니다)

제가 첫 부동산을 구매할때,직장인이라 시간이 되지않아 네이버 부동산을 많이활용했습니다.

매매가 랑 전세가 하도많이 검색해서

목동 00아파트 20평대 하면 얼마!

여의도 00아파트 30평대 하면 얼마!라고 대답할 정도로 줄줄 꿰었습니다.

제가 살수없는 금액의 아파트까지도 열심히뒤졌습니다.

이유는 시장을 파악하고 부동산의 특징을 이해하기 위해서였습니다.

각 지역의 호재는 뭐고 이동네가 왜 저동네보다 비싼지... 이동네는 이만큼 올랐을때 저동네는

왜 덜올랐는지... 실거래가 틈틈히 검색해보고 주말에는 임장(직접동네방문)하여 둘러보았습니다.

실거래가는 최근의 가격도 알수있지만 이 아파트의 역사를 말해주는 중요한 지표이므로 미래를

예측하는 자료가될 수 있습니다.

이렇게 6개월에서 1년을 하니...  왜 이지역이 사람들에게 선호되며, 상대적으로 저평가된 지역이

어딘지 까지 보이기 시작했습니다.

이렇게 해야하는 이유는 기회가 왔을 때 과감히 결단하기위해서입니다.

본인이 아는만큼 보이고 아는만큼 결단을 빨리할수있습니다..

개인적으로 부동산 관련질문받을때 제일 아쉬운 질문이..

'제가 대출까지 하면 5억이있는데 어느 지역이 제일 좋아요?? 하는 식의 질문입니다.

물론 별생각없이 사서 운좋게 오르기도하지만..

부동산은 우리 인생 최대쇼핑인만큼 본인만의 확실한 주관이있어야합니다.

흔히 젊은 사람들은 신축을 선호하는 오류를 범하지만 부동산에서 제일중요한건 입지입니다.

입지를 철저히 파악하고 좋은 입지에 꽂혀있는 썩다리 아파트가 비선호지역 신축보다 낫습니다.

그리고 호재에 너무 넘어가지마세요. 호재없는동네는 없습니다. 그럼 어떤입지가좋냐구요??

역세권 교통,인프라, 학군등이라하는데...쉽게 생각해 강남접근성이 좋을수록...

강변에 가까울수록 비쌉니다.. 계속 가격을 보다보면 어디가 좋은입지인지도 보일겁니다.

3)실거주 비용을 최소로 줄이고 본인의 예산에 맞는 곳 부터 공략하여 첫 집을 매수하세요.

어느 정도 돈을 모이셨다면, 대출을 최대한 활용하여 가용 할 수 있는 예산이 얼만지 생각해보세요.

그리고 본인이 거주하는 집의 비용을 최소로 줄이셔야합니다.

혼자사는데 전세를 살고있다면 월세로 전환하면 얼마가 더 생긴다던지

이런계산이필요합니다... 본인이 가진 돈에서 신용대출 등으로 끌어올수있는 금액..

부모님의 집을 담보로 대출을 조금더 받는다던지... 받을 수 있는 대출을 영끌하세요.

단 대출은  5ㅡ6년안에 갚을 수 있는 금액이여야 의미있습니다.

그러나 이미 결혼을 하셨거나 아이가 있으신분들은 학군까지고려하여 10년 ㅡ15년

 대출상환목표로 동네를 업그레이드 하시는것이 더 좋을 수 있습니다.

그리고 현재 예산으로 마포. 용산. 성동이나 강남에 영끌 입성할 수 있는 분은 무리해서라도 하는게

더 좋습니다. 기타지역은 돈을 모으며 레버리지 활용하여  점점 나은동네로 점프하는게 낫구요...

앞서 시드머니모으며 공부하신 부동산지식과 본인 가용금액을 보면 현재도 전세를 끼고 살 수 있는 집이 있을겁니다.

네이버 부동산에서 조건검색하면 다 나옵니다... 갭투자를 하라는 말씀이 아닙니다. 본인이

살(live)집을 미리 사(buy)두라는것입니다.

4)집값은 역사적으로 2번 폭락하였고, 우상향한다는 사실만 명심하세요.

저도 한때 폭락론자였고, 집사기를 두려워하였으나.. 우선 집을 한채사고나면 그다음부터는

추가투자나 이동이 쉬워집니다.. 그리고 매매. 매수등을 경험하면 세상을 보는눈도

달라집니다... 몇 번거래하다보면 급매잡는법..부동산을 활용하는법. 계약시 어떻게 대처해야하는지 등등의 노하우가생깁니다...

직장생활같이 길게할수록 요령이 느는거죠 ㅎㅎ

집을 사면 근로소득모으는것만큼... 대출이자만큼은 기다리면 집 값이오르기 마련입니다.

중간중간 부침은 있지만 이때는 안 팔고 버티면됩니다...

IMF와 금융위기같은 폭락을 기다리며 기우제 지내는 것보다 집을 샀는데 좀 떨어지면 잊고살다 상승기에 더 좋은 집으로 갈아타시는게 삶의질에서나 정서적으로나  훨씬 편하실겁니다...

무주택은 디플레에 베팅하는것입니다..

1주택은 필수이며 투자가아닙니다. 투자는 2주택부터이지요....모두 열심히 노력해서 유주택자가 되시길 바랍니다.



답글1

음.. 철산지역에대해 첨언하자면.. 이런겁니다.

입지비슷한 구축 5억이고 철산 새아팟이 7억이넘죠... 이건 입지(땅값)는 동일하단 가정하에 건물가격이 새거인 신축이 당연비싼겁니다...

같은지역 에서 이럴 경우 신축과 갭을 유지하며 흘러갈 가능성이높구요..

신축이 오르면 똑같은 비율운 아니라도 따라오를겁니다..

다만하락기에는 신축이 더 가격방어 될수 (덜떨어질수)있습니다.

하지만 큰의미없고 결국 한 지역은 같이갑니다.... 철산주공이 입지가 더 좋은데 6억이라하셨죠,,?

이 아팟은 후에 재건축이되려면 추가분담금을 내야할겁니다...

그게얼마가될지는 모르나 그분담금울 감안하면 주변신축과 비슷하거나 더 비쌀겁니다.

이건 시장이 현상태에 정확한 가격을 책정하고있단거죠....

덧붙여 다른얘기지만...재건축은 중간에 나가리 될수있으므로 리스크가있습니다.

요즘은 재건축도 시장가격에 맞춰 정확히 시세가 책정되어있는편이라 생각보다 이익크지않을수

있고  장투가될수있으므로 신중히 접근해야 해야합니다.



답글2

부알못들은 이 글은 최소 열번 정독해서 외워라.

다 맞는 말이다. 동네별 주요단지 시세랑 가격 트렌드는 대강 꿰고 있어야 한다.

예를 들어 강남에 단지 이름대면 입주 몇년차에 몇세대이고 기준평형 시세가 얼마인지,

일년전엔 얼마였는지 대충 알고 있어야 되는 거다.

강남에 집 살 것도 아닌데 그거를 왜 알고 있어야 되냐고?

강남 시세를 알면 나머지 잠실 목동 마용성은 일정한 갭을 두고 움직인다.

요렇게 동네별 단지별 시세 숙지하고 부동산 뉴스에 귀기울이고 있으면 대충 전체 흐름이 보인다.

그러면 이 동네는 가격이 착하네.   xx구 xx단지 30평대가 xx억원인데, 여기가 이가격이면 저평가구나.

저평가 이유가 뭘까? 학군이 별로인가? 언덕이 있나? 요런 의심을 할 수 있는 판단 기준이 생긴단 말이다.

예전엔 발로 뛰어서 동네 부동산 들락거려야 알 수 있던 정보들이 이젠 인터넷에 널려있다.

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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