재테크 - 57. 부동산 하락기를 대비한 매매법

하락기를 대비한 매매법

이글은 하락기가 앞으로 온다는 의미로 쓴게 아님. 다만 최근 전세제도의 문제나

실거주로 1채로 매수하고 싶지만 꼭지의 걱정 등을 하는 사람을 위한 글임.

즉 이사람들은 시장 동향도 알겠고 문제도 알아서 사고는 싶은데 자기가 산이후

가격이 떨어질까 걱정하는 마음. 집을 사면서도 이걸로 돈을 벌겠다가 아니라

떨어져서 억울하지 않았으면 좋겠다는 마음이 있을텐데 그걸 해소하고 매매하는데

도움이 되길 바래.

1. 본인에게 실거주 가치가 높은집을 선택

하락기가 오더라도 산집에서 얻는 편익이 크면 견딜만해. 회사랑 가까워 출퇴근이

좋고,주변시설이 자기마음에 들 경우 그래도 자기집에서 살면서 행복을 느낄거임.

2. 덜오른 지역을 매수

강남으로 대변되는 리드지역은 상승기에 불패를 외치지만 하락기에는 필패이지.

2008년 이후 은마, 현대 등 강남 유수아파트 하락은 다른지역보다 더하면 더했지

덜하지 않거든. 거의 40~50%가 빠질정도. 그게 가능한 이유는 역설적이게 그만큼

올랐기 때문이야. 상대적으로 덜오른 지역 덜오른 아파트는 하락세가 작을수 밖에 없어.

위의 같은기간 강북의 왠만한 아파트 찍어서 실거래 추세바바 20~30%정도로 강남보다는 훨씬 적을거야.

3. 전세가가 높은 아파트

전세가가 높다는건 하락시 지지선이 되고 실거주가치가 높다는 의미야.

달리말하면 투기수요가 적다는 의미지. 그만큼 하락기에 방어가 잘되.

대표적으로 여의도 재건축아파트와 주변 주상복합을 비교해보면 매매가와 달리

전세가가 극명히 갈리지. 노무현 이명박 정부 시기를 놓고 보면 상승기에는

재건축 아파트가 당연히 앞지르지만 하락기에는 주변 주복이 안빠지면서 두 개

가격이 거의 유사해지지.

4. 30보다는 20평대 소형

같은 아파트 같은 단지라도 작은 면적은 하락시 방어가 훨씬 잘돼. 보통 2개가

일정갭을 두고 움직이지만 상승기에는 갭이 벌어지고 하락기에는 갭이 축소되지.

그리고 그 이유가 30평대가 먼저 많이 오르고 먼저 많이 떨어져서 그래.

강북쪽 아무 아파트나 찍고 실거래 추이보면 바로 알거야.

5. 개발될 지역보다는 개발된 지역

개발(재개발, 재건축, 교통,인프라,편의시설등)될지역은 아무래도 투자나

투기수요가 있어. 이말인즉 실거주 이상의 가치가 있다는 의미지만 개발이 안될시

불황시에는 그만큼 리스크가 있다는 의미야. 그래서 이미 개발된 지역은

상대적으로 하락기에 위험이 적은편이야.

요약하면 투자가치가 상대적으로 적지만 실거주가치가 높은걸 택하는거야.

주식으로 따지면 베타가 낮고 안정적 현금구조를 가진 종목인거지. 어차피

1주택으로 실거주 할거였으니 편익도 본인이 누릴꺼니까.

출처 : 블라인드 부동산 게시판