재테크 - 66. 서울아파트 투자 실거주 매수시점 견해

서울아파트 투자 실거주 매수시점 견해

안녕하세요, 부추남입니다.

아이디가 삭제된 줄 알았는데, 아니네요!

사업 준비로 상당히 바쁜 나날을 보내고 있어, 제가 생각하기에 좋은 내용을 많이 공유 못드렸네요.

연속적 규제에 혼란하신 여러분들에게 시장 지향적 판단 기준을 드리기 위해 시장을 면밀히 관찰했습니다.

투자&실거주에 고민이 많은 분들께서 상담 요청을 많이 주시는데, 답변을 못드려 죄송합니다.

TOPIC : 주택 시장의 대내외 변수는 주택 투자 및 실거주자의 심리를 자극하며, 철저하게 해당 심리는 주택 시장을 변화시킨다.

부제 : 연속적 규제에 발맞춰, 우리가 취해야 할 자세

[1] 8.2 대책 이후부터 현재 시점까지 우리 심리를 자극한 대내외 변수, 즉 규제를 점검하자.

- 다주택자 양도세 중과

- 주택 담보 대출 규제

- 재건축 초과 이익 환수제 적용

- 재건축 안전 진단 강화

위 4가지 대내외 변수가 투자 및 실수요자의 심리에 어떤 형태로 자극을 주었으며 이 결과, 심리를 반영한 시장이 어떻게 변화 되었는지 하나씩 점검하죠.

- 다주택자 양도세 중과

지난 4월 양도세 중과 전, 다주택자들은 임대사업자 등록 또는 매물 던지기 사이에서 많은 고민을 했습니다.

예상하면, 자기 자본 건전성 차이가 선택의 결과를 만들었겠습니다.

건전하다면 임대 사업자 등록을 선택했을 것이고 반대 급부라면 매물을 던졌겠죠.

그렇다면, 던진 매물의 거래는 활발했을까요?

NO

일부 지역을 제외하고 철저하게 호가 위주로 쌓였습니다. 개인적으로 위와 같은 현상은 시장을 매수자 중심으로 완벽하게 전환 시키는 아주 중요한 시그널이라고 생각했습

니다.

결정적으로 추격 매수 의사가 없다면, 호가 위주로 매물이 쌓일테고 그동안 매매가가 급격하게 상승한 단지들의 조정은 피할 수가 없어지며 이렇게 된다면, 결과적으로 장

기 보합 국면으로 전환 될 것이기 때문이죠.

이 시기엔 여러가지 시장을 인위적으로 조정하려는 이슈들이 많았습니다. 대표적으로 매도자의 담합 말이죠.

오히려 고점 매수가 되어버린 상황에서 높은 호가를 떠받쳐야만 했기 때문에 담합을 선택했습니다. 이는 실제로 내놓은 매물수보다 극히 소수의 거래건수로 가격 상승을 

동반했던 단지들에서 유독 관찰할 수 있었습니다.

4월 중과 이후, 시장 상황은 어땠을까요?

중과라는 규제는 투자 및 실거주자의 추격 매수 의지를 잃게 만드는데 어느정도 기여했습니다. 즉 쌓인 매물은 추격 매수 의지를 잃은 분들의 선택을 받지 못했으며 철저하

게 매수자 중심 국면으로 시장 상황을 유도했습니다.

- 주택 담보 대출 규제

가계 부채 증가세는 둔화되는듯 하였지만, 여전히 소득 증가보다 빠른 추세였습니다. 특히 주담대 규제가 본격적으로 진행되면서 안정세를 취하는 형태이긴 했으나, 가계 

부채는 2017년 기준, GDP대비 97.5% 수준으로 글로벌리 높은 수준이었습니다.

KB도 매수자 우위 지수를 통해 시장 국면이 전환 되었음을 인정했습니다.

그동안의 저금리 기조에서 변동 금리를 선호하던 대출자들은 직격탄을 맞았습니다. 변동형 주담대의 금리가 연 5%에 근접했습니다.

취약 차주 계층으로 확산 될 수 있으며, 자기 자본 건전성이 취약한 갭투자자 및 임대소득 목적으로 장기 투자한 투자자들에게 위험 요소로 작용 할 수 있습니다.

- 재초환 + 안전진단 강화 이슈

그동안 재건축은 서울 및 정역의 아파트 투자 심리에 상당한 긍정적 영향을 미쳤으며, 해당 심리는 시장을 활황 국면으로 지난 10년간 주도했습니다.

주로 안전진단 미통과 단지들의 조정이 단기적으로 이루어졌으며 현재는 호가 위주로 매물만 쌓이는 구조입니다.

그렇다면, 안전 진단 통과 단지들의 시세 현황은 어떨까요? 재초환 비용 부담이 그대로 반영되는 듯 합니다.

직접 분석한 강남의 안전진단 통과 단지 2개를 예로 ,시장 상황을 분석해보죠.

(표를 보여드리기 곤란해서 핵심만 언급하겠습니다.)

개포우성 1차

매물은 통과 이후, 오히려 추가적으로 40개 이상 쌓였으며 평균 최고가는 -13250만원 / 평균 최저가는 -7500만원 수준으로 조정이 일어났습니다.

은마

매물은 추가적으로 132개 이상 쌓였으며, 평균 최고가는 -4500만원 / 평균 최저가 -5000만원 수준으로 조정이 일어났습니다.

위 4가지 변수에 따른 심리 변화와 결과적인 시장 상황 변화를 정리하면,

8.2 대책 이후, 위 4가지 변수는 주택에 대한 투자 및 실수요자들의 심리를 상당히 위축되게 만들었으며, 이에 따라 시장은 매수자 중심 국면으로 전환되었습니다.

실제로 현재 서울 아파트 시장은 일부 지역을 제외하고 거래가 없기 때문에, 보합 국면을 유지하고 있습니다.

“그럼에도 불구하고, 서울 아파트는 무조건 오르지 않나요? 사야될까요?”

[2] 기존 소유 공급과 신규 생산 공급을 철저하게 구분하자.

- 기존 소유 공급

문자 그래도 이미 서울에 공급된 아파트 단지 현황을 뜻합니다. 현재 서울 25개 구의 100세대 이상 아파트현황은 아래와 같습니다.

단지 수 : 2,603개 ( 멸실 제외 )

세대 수 ; 1,369,115

전체 세대 수 ; 4,237,610

전체 세대수 대비 100세대 단지의 세대수 비율은 32.30%정도입니다.

주택 보급률 측면에서 지난 5년간의 평균 주택 보급률는 97%를 상회합니다.

절대적 수치로만 본다면, 모든 세대가 거주할 집은 상당히 충분해보이는데요.

그럼에도 불구하고, 많은 전문가들이 “공급 부족”울 강조하는 이유는 무엇일까요? 과연 공급 부족을 이야기 하는게 큰 실익이 있을까요?

- 신규 생산 공급

가정을 꾸리며, 제 2위 인생을 준비하는 우리는 누구나 “새 집”에 살고 싶은 욕구가 있습니다.

위에서 드렸던 질문을 다시 한번 드려보겠습니다.

“그럼에도 불구하고, 서울 아파트는 무조건 오르지 않나요? 사야 될까요?”

2가지로 일반화하여 답변 드려보겠습니다.

• 32.30%!! 여전히 공급 부족입니다. 때문에 지금이 가장 저점이며 무조건 오릅니다. 매수 하시죠!

• 서울 주택 보급률의 관점에서 우리가 살 수 있는 집은 차고 넘칩니다. 더군다나 각종 규제에 더는 오르지 않으니 매수를 추천하지 않습니다.

냉정하게 위의 두 답변중 “정답”이 있습니까?

철저하게 나눠서 판단해야합니다.

• 신규 분양, 로또 청약에 대한 견해

누구에게 로또인가요? 당연히 당첨자겠죠. 생각해보실만한 문제인게, 이후 당첨자가 원하는 매도 시점이 도래 했을때 반대 급부인 예비 매수자에게도 로또로 여겨질 지, 청

약 하시기 전에 반드시 생각해보세요.

• 구축 아파트 매매에 대한 견해

투자 관점에서, 입지 여건이 좋지 못한 단지를 매수한다는 것은 현재 상황에서 추천하지 않습니다.

다만 실거주 관점에서, 장기간 내 집 없이 전세 살이 하시라고 말씀 올리기엔, 각자 처한 사정이 너무 다르고 함부로 말씀 드리는 것이니, 적절한 결정 하시길 기원합니다!

• 빌라 매매에 대한 견해

주택 보급률 관점에서 보더라도 정말 차고 넘치죠. 갭투자 여건도 현재 대출 규제 및 금리 리스크로 인해 부정적 요인이 상당하니 투자, 실거주 용도 모두 매매는 정말 추천

하지 않습니다.

정리하면,

우리는 누구나 새 집을 원합니다. 즉, 서울의 주택 공급량이 부족한것이 아니라 누구나 살 수 있는 새 집이 부족합니다.

그렇다면 서울은 언제쯤 새 집에 대한 초과 수요가 해소가 언제쯤이면 가능할까요? 정말 가능할까요?

서울 2030 도시 기본 계획 플랜에도 물리적 발전은 이미 한계점에 도달했으며, 의미가 없다고 언급했습니다.

일반 재화와 다르게 부동산의 신규 생산 공급은 당장의 초과 수요를 감당할만큼 빠르게 공급할 수 없는 물리적 & 용도적 제약이 존재합니다.

초과 수요를 해소하기 위해 한번에 3000개의 아파트를 신규 생산하여 공급할 수 있다면, 초과 수요해소에 기여할 수 있을까요? 또 물리적으로 가능할까요?

글로벌리 MCR(mega city region)이 추세이며, 서울도 2030년까지 이를 완성하겠다고 공표한 바, 앞으로도 계속 부족할 수밖에 없는 구조입니다.

때문에 서울 아파트의 가격은 정책적 연속성을 전제로 한 이상, 투자 및 실수요자들의 심리는 지극히 소극적 일 것이며, 이는 시장 상황에 반영되어 장기 보합 국면으로 접

어들겠죠. (정책 성격자체가 아예 바뀌면 모를까..)

다만 물리적 여건, 직주접근 등 여러가지 물리적 용도적 여건은 서울 아파트에 더욱 희소 가치를 부여해주기 때문에 쉽게 떨어지진 않을것입니다.

그렇다고 무작정 오르기만 할까요? 그것은 철저히 여러분들의 심리에 의해 결정됩니다. 아래의 3가지 물음에 완벽하게 충족하는 단지라면 고민없이 선택하시죠.

- 매수하고 싶은 아파트가 그동안 너무 많이 오르진 않았는지?

- 매수하고 싶은 아파트가 앞으로 떨어지진 않을지?

- 매수하고 싶은 아파트의 추가 상승 여력을 있을지?

대내외 변수는 주택 실수요 및 투자자의 심리를 자극하고 해당 심리는 주택 시장 상황을 변화 시키기 때문입니다.

[3] 그렇다면 “언제”사야할까요?

위 두가지 설명을 드리면, 반드시 공통적으로 나오는 질문입니다. 매수 타이밍은 굉장히 중요하죠.

- 2022 하반기 ~ 2023 상반기를 노리자.

양도세 중과 이전, 5년 임대사업자 등록한분들 중 자금 여력이 좋지 못하신 분들의 매물에 주목해야합니다. 각종 규제로 인해 어떻게 보면 가장 고점에서 매수한 형태가 되

어, 5년후의 시세 차익 도모가 5년 임대 사업자 등록의 주배경일 것입니다.

2022-2023년이 도래하기 전까지의 시장 상황을 유추해보면 아래의 요인에서 추가 상승 요인이 크게 보이지 않습니다.

- 보유세 2차 강화( 1차 종부세 개편 확정 + 2차 공시가격 현실화 방안 마련중)

- 금리 인상에 대한 불안감 ( 금번은 동결 예정 )

추격 의지를 잃은 매수자들의 관망세는 더욱 짙어지겠죠.

해당 시점에서 나오는 매물들의 가격 추이를 잘 살피시고 국지적 상황에 따라 현명한 선택을 하시길 기원합니다.

[4] 확실한 개발 호재가 존재하는 지역은 어디 인가요?

자금 여력이 되시는 분들께서 항상 하시는 질문이죠.

이전 블라인드 글에도 언급했듯, 개인적으로 3개 지역을 제시했으며, 기분 좋게도 어제자 기사에 위 3개 지역의 개발 계획을 구체화 하겠다는 내용이 나왔네요.

• 여의나루역 일대, 용도지역상 인센티브 지역(제 3종 주거 및 일반상업지내 주거지)

서울, 공작, 목화, 삼부, 수정, 장미, 화랑, 대교, 한양, 시범, 삼익, 은하

서울, 공작이 1순위!

• 용산 미군부지 일대, 드래곤 시티 일대

• 마곡 특별 계획 구역 - MICE

개인적으로 고도 제한 완화를 확신 합니다.

서울시에서 총 3곳의 국내외 디벨로퍼를 사업자로 선정하기 위해 올 11월까지 사업 계획서를 제출하도록 했는데요.

사업 착공은 2023년 완공을 목표로 늦어도 2020년 7월에 진행한다고 합니다.

MICE 산업의 특성 및 이윤 극대화를 추구하믄 사업자라면, 사업 계획서 제출시 당연히 고도 제한 완화를 전제로 할 것 입니다.

서울시는 늦어도 2019년 상반기에는 고도 제한 완화에 대한 입장을 표명해야 하는데 사업 계획을 바꾼다면 참여할 사업자가 없을테니, 거절하기 쉽지 않죠.

더군다나 유치 시설에 수익형 오피스텔을 배제할 정도로 승부수를 걸었으니까요.

여러분,

상당히 얼어붙은 시장 상황에서 제 글이 여러분들의 혼란스러운 마음을 조금이나마 정리해드렸다면, 그 뿐입니다.

시간이 날지, 모르겠으나 기회가 되면 또 좋은 글로 뵙겠습니다.

긴 글 읽어주셔서, 감사합니다.

부추남 드림(__)

출처 : 블라인드 부동산 게시판