재테크 - 67. 폭락론자에서 다주택자된 썰

폭락론자에서 다주택자된 썰

  사회생활 시작하자마자 리먼 사태 터져서 부동산 하락기를 겪었어. 시장은 온통 부정적이었고 나도 거기에 동의했지.

  당연히 아파트는 더 떨어질거다 지금 가격은 말도 안된다는 인식이 생겼음.

  그러다 결혼을 하고 아파트 전세를 들어갔는데 그게 매매가 4억에 전세 2억이었음. 아무리봐도 집주인이 무조건 손해나는 각이었지.

  당연히 수익도 안나는 아파트 좀 지나면 다 던질 줄 알았음. 파크리오 입주로 역전세난이 생겨서 집주인들이 전세금 못 돌려줄거라는 이야기도 나왔고 나도 거기에 동의했지. 그런데 어느 정도 하락 후에는 더 이상 내려가지는 않더라.

  그러다 애가 생기니까 전세살기가 좀 그랬어. 갑자기 이사가라하면 애 어린이집 문제도 그렇고 더 크면 전학 가야할 수도 있으니까. 그래서 대출 땡겨서 4억대 아파트를 샀지. 주식으로 몇천도 날려본지라 뭐 지가 떨어져봐야 얼마나 떨어지겠냐

는 생각으로 샀는데 이게 오르는거야.

그래서 그때부터 돈의 속성, 아파트 투자의 속성들에대해 생각하게되었음.

1. 돈, 통화량은 팽창하고 가치는 떨어진다.

  자산 가치는 그대로여도 돈 가치가 떨어져서 자산의 평가액이 달라지더라고. 오늘의 1억은 내일의 1억과 다르고 그게 긴 시간이 흐르면 돈 가치 하락이 엄청나서 그걸 보정하려면 현물을 들고 있어야 한다는걸 알았어.

2. 아파트는 대출이든 전세금이든 레버리지 효과가 엄청나다는걸 알았어.

  지금은 갭투자던 대출을 받던 자기자본이 꽤 들어가지만 이전에는 10억짜리 아파트를 1,2억만 들고 살 수 있으니 엄청난 지렛대 효과가 나오게되지. 하락하면 ㅈ되는것이지만 돈의 속성을 고려하여 장투하면 언젠간 이기게 된다는거.

3. 아파트는 아파트 자체가 아니라 땅을 봐야한다는걸 알았어.

 흔히들 입지라고 하는데 이 입지에 더하여 용적률은 얼마인지 땅의 종류는 무엇인지. 이걸 알게되니 서울에 아파트를 지을 땅이 얼마나 부족한지 알게 되었지.

4. 대출이 별거 아니라는걸 알았어.

  금리가 낮아서 그럴수도 있지만 평생 살거 아니고 감당가능한 원리금 내면서 살면 그냥 아파트에 적금든다 생각하고 살면 되더라.

  개인적으로는 이정도로 유동성이 풀린 상태에서 리먼 사태 직전처럼 기준금리 4,5% 까지 올리는건 불가능하다고 봐서 금리 인상이 크게 걱정되지는 않더라고. 어렸을 때 학교에서 적금들면 막 10%넘었던거 같은데 그 시절 이율까지 못가는 것

처럼 기준금리는 장기 우하향 중 이라고봄.

  이런저런 생각들 정리가 되니 집을 한 채만 들고는 안되겠다라는 결론이 나더라고.

  그래서 신용대출에 주담대를 더 받아서 전세 끼고 하나 더 샀어. 적폐가 된거지. 물론 일시적 2주택 3년 비과세 기간을 이용해서 세금 없이 정리할거야. 부동산은 몇 년 오른 금액에 대해 한방에 과세해버리니까 절세 전략이 진짜 중요하거든.

  지금 시점에서 비과세 못 맞추는 갭투자는 별로라고 보지만 실거주용 1주택은 빠르면 빠를수록 좋다고 봐. 정부 정책으로 가뜩이나 땅도 없어서 공급량 부족한 서울에 재건축 재개발은 물론이고 다주택 중과세로 인한 기축 물량까지 말라버린 상

태거든.

  그나마 다주택 중과세 시작한 4월부터 거래량 줄면서 보유세 카드로 블러핑쳐서 거래 없는 횡보장이었는데 종부세가 솜방망이로 결론나면서 다시 상승 트리거가 당겨졌다고봐. 그래서 7월부터 높은 호가에 거래량이 늘면서 뉴스가 나오기 시작

한거고.

  각자 판단할 문제지만 합리적으로 선택해서 각자 좋은 삶을 살길 바래. 정부는 형들의 인생을 책임져주지 않아.

출처 : 블라인드 부동산 게시판