재테크 - 64. 갭투자의 개념

갭투자 개념

전세끼고 산다는 걸 좀 설명해줄게.

  매매로 5억짜리 집이 있어. 그리고 전세 보증금 4억으로 세입자가 들어와 있어. 이 조건의 집을 형이 사고싶어. 이경우 5억을 원주인한테 줘야 소유권이 이전되자나?

  그럼 형은 1억 형돈+전세 세입자 보증금 4억해서 원주인한테 주고 집을 건네 받으면 되. (4억원은 이미 원주인한테 있기 때매 정확히는 그냥 그걸 안돌려 받는다고 보면됨)

  자 그럼 현재 전세 세입자의 전세계약이 끝나면 4억 돌려줘야 되자나? 이때 세입자가 2년 더 살겠데. 그럼 땡큐+그사이에 전세가가 올랐으면 그마만큼 오히려 더 받으면 됨.

  만약 기존 세입자가 나가겠데. 그럼 새로운 세입자를 구해서 4억을 받고 이걸 이전 세입자한테 줘. 그리고 무한반복

  자 이제 이렇게 몇년이 지나면 집값이 2억이 올랐네? 그럼 7억주고 집팔고 그중 4억으로 세입자한테 전세보증금 돌려주면 끝. 그럼 형은 1억 투자해서 2억 번게됨. (물론 중간에 

세금 제외)

자 그럼 어떤 조건이 되야 이게 가능하냐.

1) 전세수요가 꾸준히 있어야 함.

  인프라, 학군, 교통 삼박자는 물론 아파트가 연식이 너무 오래 되지 않아서(준공 20년 이내) 실거주 수요가 꾸준히 있어 언제든 전세 세입자를 쉽게 구할 슈 있어야 함

2) 집값이 계속 상승하는 지역이어야 함.

  우선 1)에서 전세수요가 계속 높아서 전세가 및 집값이 떨어지지 않아야 손해를 보지 않고 수익을 남길 수 있음 그렇지 않으면 자비를 털어서 세입자 보증금을 갚아야 될 수도 있

어.

3) 집값대비 전세가 비중이 높을수록 투자가 용이해.

  상대적으로 적은 총알로도 투자할 수 있으니깐.. 참고로 소형 평수들이 이런의미에서 적합하지. 수요도 많고 가격도 상대적으로 더 낮으니깐

4)마지막 팁은 그럼 1),2)를 어떻게 가늠하느냐..

  이건 공부하고 노력해야되. 부동산 정책의 흐름이 어떻게 되고, 재개발 트렌드와, 지역별 호재와 나라의 국토 개발 계획(구도시 재생 로드맵이 있는지, 고속도로 및 지하철이 뚫

릴 예정인지),

  글로벌 경기가 어떤지 미국 금리 상승 계획은 어떻게 되는지, 지역의 중학교 학군이 좋은지, 인프라를 충분히 갖추고 있는지(병원,대형마트,백화점),

  요즘 트랜드인 녹지가 많아서 숲세권인지, 한강 조망권인지 등등.... 하지만 더 중요한건 직접 발로 임장을 뛰거나 살아보는거야,

  투자할 지역에 직접 방문하고 살아보는 거 만큼 확실한건 없음

출처 : 블라인드 부동산 게시판