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재테크 - 49. 부동산 재테크의 정석

가카리 2018. 6. 15. 23:08
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전세끼고 아파트 사놓고 실거주는 대출 받아서 살아라.

1. 차입금 금융비용 축소(전세금 금융비용 0)

2. 자산대비 레버리지 5배 이상 운용

3. 세금 부담 완화를 위한 강제 존버

4. 물가상승률 이상 자산가치 방어

5. 유동자산 확보를 통한 투자자산 자산배분(부동산,주식, 채권)

6. 소액으로 투자 가능(보증금의 20%)

전세계에서 한국에만 있는 전세제도 때문에 가능하다.

재알못 부알못 대알못들은 참고해.

이글은 나랑 비슷하다고 생각되는 대다수 흙수저 직장인을 위해 쓴 글이야.

갭투자를 조장하는 것도 아니고, 자기자본도 거의 없이 2채 이상은 위험하기도 하고.

현실적으로 본인이 실거주할만한 4~6억대 서울에 내집 마련을 전세제도를 활용해서 먼저

할 수 있는 방법이지. 물려받은 재산없이 30대에 많이 모아봐야 평균 순자산

1억대일거고 어디 후진동네 서울 아파트 10평대도 3억 넘는 마당에 직접 사자니 LTV

40프로 규제에 가진 돈 다 때려박아도 못사고, 어쩔수 없이 전세 살면서 모아서 사자니

그동안에 집값은 계속 오르고. 아주 쉬운 예시 하나 들어놓을게 그냥 참고해. 들어가는

타이밍이나 지역은 본인이 공부하고 판단하는 것.

- 중견 직장인 연봉 60백만 현금자산 100백만,

들어갈 집 전세금이 3억인 경우

1. 매매가 500백만 전세가 380백만 전세가율 76프로인 집을 신용대출 90백만 받아서 본인자금 30백만 투입하여 매수

2. 본인 거주 예정인 집 전세금 300백만 중 전세대출 80프로 240백만 받고 60백만 본인 자금 투입

3. 나머지 10백만은 취등록세 및 중개수수료

=> 2년 후 부동산 가격 5프로 상승, 전세금 5프로 상승 가정시(매년 2.5프로)

아파트 시세 525백만, 임대보증금 400백만,

본인거주 전세금 315백만,

누적이자비용 7백만.

보증금 상승 분은 그대로 재계약 및 부대비용에 충당,

보유중인 부동산 자산 가치는 25백만 증가함.

2년 후 매각 차익 보고 매도하면 양도소득세 감안 실제 수익은 10백만 이내이나 향후에

자금 마련+시세 상승 후 주담대로 전환하면서 본인이 실거주로 들어가 비과세 혜택까지

받으면 차익은 훨씬 커짐. 원리금 매월 안갚아도 되니 이후부터 재테크는 주식이던

P2P던 코인이던 맘대로 하면 되고. 전세가 하락하면 내집 전세만 떨어지는게 아니라

내가 살고 있는 집 전세가도 떨어질거고.

출처 :  블라인드 재테크 게시판


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