재테크 - 53. 갭투자 시 유의할점

갭투자 유의할점

올해 서울에 갭투자를 들어가야 한다면 불구덩이에 뛰어드는거나 마찬가지입니다.

일단 8.2 대책으로 양도세 면제가 기존 보유 2년에서 실거주 2년으로 바뀌었습니다.

이 이야기를 쉽게 설명드리자면 보유자가 팔려면 2년동안 거주하고 팔아야 하는데 거주하려면

기존 세입자가 갖고있는 전세금은 돌려줘야 되는 것은 당연하고 본인이 갭투자금외에 전세금은

갖고 있어야 양도세 안내고 팔 수 있다는 겁니다.

여기서 문제점이 발생하는데

1. 전세가가 하락하면 대처가 되는가 (4억에서 3.5억으로 하락하면 돌려줄 돈이 있는지?)

2. 실거주 들어갈 시 전세금이 있는가 (전세가가 4억이면 4억이 있는지?)

3. 만약 집값이 하락한다면 어찌하겠는가

이 시나리오를 모두 대처할 수 있어야 서울 및 조정지역 갭투자를 할 수 있다는 겁니다.

양도세 낸다구 할 수 있지만 1억이상 시세차익시 40%나 되는걸로 알고 있습니다.

작년에 들어가서 그나마 1억이상 올랐다면 다행이지만 이미 오른 올해에 들어간다면 취득세 등등 하면 리스크 대비 남는게 없는거죠.

남는게 있어도... 그 돈대비 기회비용 상실이죠.

지금 지방이 하락한다하지만 언제 오를 수도 있는데 1억갖고 있다면 차라리 지방 광역시

공부해서 서울보다 그쪽 갭투 들어가는게 훨 낫지요.

즉, 돈이 없다면 실거주외에 갭투자는 하지마세요. 돈없는데 무리해서 들어가면 진짜 한강갑니다.

시나리오 하나 써봅시다. 미 연준이 금리를 오르고 있는데 2020년 금리가 4-5%대 기록한다 칩시다.

세입자는 금리 부담 때문에 빠지려 하고 전체 전세가가 내려 1억을 돌려줘야 합니다.

이때 1억이 현금으로 없다면 신용대출로 빌려야 하는데 빌리면 님은 유동성 꽉 막히는건데 살수가 있나요?

실거주야 버티면 되지만 갭투자한 너님은 못버텨요.

답글1

무분별하게 여러 채를 갭투자로 매수하는 것은 리스크가 굉장히 크겠지만 내가 꼭 살고 싶은 집 한 채 정도는 미리 전세끼고 매매를 하는 것은 나쁘지 않다고 생각합니다.

물론 전세 수요가 꾸준히 있는 지역이고 향후 전망도 좋아서 말씀하신 3가지 부분이 커버가 가능한 경우에 한해서죠.

기회 비용은 상대적인거라 매수를 망설였다가 매매가가 올라서 못사게 되는 경우도 기회비용의 상실이라고 생각합니다..이부분은 순전히 매수자가 판단해야할 몫이겠지만요..ㅎㅎ

답글2

1. 전세가 하락하면 5천만원 수준은 신용대출로 빌린다. 자기가 조달할 수 있는 재원이 바닥이면 망하는거고.

2. 실거주 들어갈시 전세금은 주택담보대출을 일으켜서 막으면 되고 나머지는 그사이에 모은 돈이나 돈이 없다면 신용대출로 갚으면 된다. 그렇게 끌어모아도 모자르면 부모님한테 손 벌려야 하는거고. 부모님 없으면 망하는거.

3. 집값 하락하면 오를 때까지 계속 보유한다. 부동산은 과거 30년 데이터 보면 장기 조정세가 있다가도 결국 올랐다. 이것은 fact이다.

내가 여기서 궁금한건 양도세 면제 받기위해 실거주 2년이랬는데. 위장전입 하면 되지 않음? 불법이라 생각되면. 해외 취업해라. 그러면 실거주 2년 인정해준다

출처 : 블라인드 재테크 게시판