부동산 52

재테크 - 138. 채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 2탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 2탄 채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 1탄 링크 부동산 시장(넓게는 모든 자산시장,모든 재테크)에서는 금리를 중요한 판단 요소로 삼습니다. 그 이유는 '금리'가 '돈의 가격'을 뜻하기 때문입니다. 그렇다면 '돈의 가격(금리)' 와 '부동산(채권,실물자산)'의 가격은 어떤 관계가 있을까요? 말킬의 채권가격 제 1번 정리를 통해 살펴봅시다. --① 채권 가격(부동산 가격)과 수익률(금리,돈의 가격)은 역의 관계이다.-- 즉, 돈의 가격(금리)이 하락하면 부동산의 가격은 상승하고, 돈의 가격(금리)이 상승하면 부동산의 가격은 하락합니다. 10000원짜리 자산이 있는데 매년 400원의 배당이 나온다고 합시다. 현재 금리(돈의 가격)는 4% 입니다. 그런데 갑자기 금리(돈의 가..

재테크 - 137. 채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 1탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 1탄 2012년부터 시작된 글로벌 양적완화와 더불어 국내금리도 2013년부터는 하락하기 시작하였고 경제를 보는 센스가 빠른 분들은 13~14년도에 아파트를 매수하였을겁니다. (저도 금리가 추세적으로 떨어질 것을 직감, 강남 아파트를 영끌하여 매수하였습니다) 가장 큰 문제는 글로벌 관점에서 돈이 많이 풀리면서 그 돈들이 갈곳이 없다는 것이며 우리나라도 마찬가지라는 겁니다. 이런 상황에서 강남 아파트 등이 안전 자산으로 취급되어 돈이 몰리고 있습니다. 물론 정부도 일정 부문 책임이 있겠습니다만, 근본 원인은 돈의 가치가 똥값이 되어가고 있다는 겁니다. 해결 방안은 크게 2가지입니다. 부동산보다 더 좋은 투자처(주식)를 만들어 주거나(경기를 살리고 규제를 풀어야겠죠?) 사람들..

재테크 - 133. 2020년 1월 부동산 투자 강의 추천

2020년 1월 부동산 투자 강의 추천 부동산 추천 강의 링크 : https://taling.me/Talent/Detail/12439 일정 : 2020년 1월 11일(토) / 2020년 1월 18일(토) 지인분이 부동산 강의를 하신다고 해서 한번 올려봄 [현재 부동산 전문가(?) 별 특징] 요즘 자주 나오는 유명인사들 강의나 인터뷰 내용 중 대략 아래 같더라구요. 아기곰(민관식) - 전세가 대비 매매가. 직주근접 빠숑(김학렬) - 압구정 현대. 입지! 입지! 입지! 이상우 - PIR(소득대비 매가), 고소득층 직장비율 월천대사(이주현) - 舊 학군, 現 몸테크 석가머니 - 인서울. 인서울. 인서울 박병찬 - 지역별 투자. 정부규제 역효과(이번 정부 나빠) 추가 심교언(교수님) - 학술적 자료. 장기 시계..

재테크 - 118. 돈 없을때 신축구매 방법

돈 없을때 신축구매 방법 지금 이미 완공되어 사람살고 있는 신축이나 구축 그가격 다 주고 사지 마시고, 이미 착공 들어간 분양권 or 조합원 입주권 피주고 사세요 장점 1. 현재 살 수있는 분양권들은 다 조합원 입주권이니 서비스 받은 옵션이나 면적이 일반분양분 보다 좋고, 대부분 로얄동 로얄층이다 2. 당장 집값 전체를 부담하지 않아도 된다 계약금 및 중도금 대출 승계에 피만 더 주면 된다 3. 신축 프리미엄을 미리 갖는다 예를 들어 2022년 초 완공인 아파트 경우 아직도 프리미엄이 붙을 수 있는 기간이 2년 더 남았다 4. 주담대 좋은 조건 얻기가 쉽다. 입주 시점에 임예협 주관으로 집단대출이 진행됩니다 중도금 대출이 주담대로 전환대는 시점이죠 이때 아주 좋은 조건으로 대출진행이 가능합니다 5. 지금..

재테크 - 113. 무주택자 특징.txt

무주택자 특징.txt 1.금융지식이 부족하다. 나라에서 대출을 너무 잘해줘서 다주택자들이 자기 돈도 얼마 안 들고 공짜로 투기한다고 생각함. 실제로 이야기해보면 ltv dsr dti 뭐 제대로 모르는 사람 태반. 2.자기가 일해서 번돈은 착한돈. 투자로 번돈은 나쁜돈이라고 생각함. 그냥 다주택자가 나쁜 놈이고 보유세 인상해서 다 때려잡아야한다느니 하는 징벌적 사고를 가지고 있음. 3.무조건 다주택자는 쉽게 돈번다고 생각함. 리스크 안끼는 투자가 어디있음?? 전세 끼고 갭 투자하는거도 역전세 날 수도 있는 것이고 집값이 떨어질 수도 있다는 리스크를 끼고 하는 건데. 4.씀씀이가 큼. 안 그런 사람도 있겠지만 보통 대출이 있는 사람들에 비해 씀씀이가 큼. 매달 고정적으로 나가는 이자가 없어서 그런지 씀씀이가..

재테크 - 112. 오피스텔 투자 팁

수익형 부동산의 대표 오피스텔 투자 팁 공실율 vs 수익율 투자는 하이리스크 하이리턴 수익율 높은 건물이 처음에는 좋은데, 수익율 좋아는 소문듣고 주변에 우후죽순 생기기 시작할꺼임. 나중에 노후되서 공실 나버리면 관리비내줘야되고 월세못내서 은행이자도 감당못하게 될 수도 있음. 매매도 잘 안될꺼고. 반대로 업무지구같은 경우는 수요가 많은데 땅값이 비싸지... 분양가나 매매가가 비싸져서 좋은 수익율이 안나지만 공실걱정은 없음. 추천 투자처 1. 대형 업무지구+역이랑 바로 연결되있는 오피스텔이 1순위. 지하철값도 한달에 출퇴근하면 10만원정도 들텐데 15~20정도 더 주고라도 살고싶은사람 확실히 많음. 요거는 문정 지식산업단지 근처 오피스텔 보면됨. 여기는 최근 2~3년사이 5천~1억 오른매물도 많음. 2. ..

재테크 - 111. 마포대교는 무너졌냐?

마포대교는 무너졌냐? 그림. 마포대교는 안무너졌다. 여기서 내가 적었던 글들이 여기서도 복붙되기도 하고 다른 부동산 커뮤니티에서도 가끔 복붙해서 올라오는거 보면 나름 재밌기도 하고 또 시간나면 의견 정리해서 올려야지 싶기도 하고 그래 오늘은 조금 더 짧게 업데이트 시리즈를 써볼까 싶음. 아랫글도 누군가 복붙해서 새로 올라와서 ㅇㄷ 엄청나게 박혔던데.. 큰 틀에서 내 생각이 바뀐 점은 없지만 내가 글쓴 시점에 under estimate한 요소가 이번 정부의 교육 정책이었어 그 결과가 1) 마포와 성동의 움직임 - 올해 상승장의 가장 큰 약진은 마포 핵심 단지들이 성수를 제외한 성동구 핵심 단지들보다 약간 아래에서 약간 위로 올라감. 좀처럼 보기 힘든 역전 현상 발생 마포대교는 무너졌냐!! 응. 교육 측면에..

재테크 - 109. 인천 가정 루원시티 대성 베르힐에 대한 고찰

인천 가정 루원시티 대성 베르힐 생각 그림. 루원시티 대성베르필2차 위치 전매 8년... 1. 실거주 : 실거주환경은 신도시인 만큼 나쁘진않은 것으로 보임 국제도시라고 하지만 사실상 자족기능을 잃어버려 배드타운화 -> 서울이나 다른 위성도시들의 집값에 영향받음 =>신도시 대체제의 집값추이 확인필요 근처에 공장지대 많아서 냄새가 올라오는 경우가 있음 2. 교통 : 서울 지하철7호선이 연장되지만 예정이 2022년 이후이며 지금 공사시작도 안함 따라서 자차가 없으면 교통 불편할 것으로 보임(인천에 직장없다면) =>공철있지만 절대 걸어갈수있는 거리 아니고 인천지하철2호선은 서울로 직결되지 않으므로 환승필수 => 서울 접근성 하락 3. 학군 : 신도시라 판단보류 나 개인적 생각으로 전매8년이면 굳이 그돈으로 루원..

재테크 - 108. 일산 부동산에 대한 고찰

일산 부동산에 대한 고찰 그림. 일산 주요 구도심 아파트들 일단 킨텍스를 제외한 일산 구도심 및 식사지구는 기업들이 안들어오는 이상 영영 하락세를 면치 못 할거야 정책적으로 삽질의 연속으로 베드타운을 영영 못벗어날 팔자거든. 그림. 일산 덕양구 특히나 지금같은 시점에 마피 넘쳐나는 식사지구는 개망 그자체라 생각한다. 문제는 베드타운으로서 입지로 보면 원흥 삼송 지축같은 덕양구가 더 낫고 심지어 서울 서북권 베드타운인 은평구 신축물량도 상당해 그림. 백석역 주변 신축 요진와이시티 일산에서 집값이 유일하게 방어되고 요즘 오름세 있는 지역이 일산초입 백석역주변 신축과 gtx후광이 있는 킨텍스 주변 신축인데 킨텍스쪽은 앞으로 서울역 삼성역 까지의 접근성 생각하면 은평구 못지 않은 가격을 형성 할 수도 있을거 같..

재테크 - 107. 서울아파트에 대한 생각

[서울아파트에 대한 생각 KEB외환은행 외벌이모드 4.24] 여기서 몇 번 글쓰다가 폰으로 긴 글 쓰기 귀찮기도 하고, 사실 이런 글 쓴다고 나한테 돈이 떨어지는 것도 아니라서 접었는데, 시간 여유 좀 생겨서 적어봄. 부동산이야 여러 분야겠지만, 아파트.. 특히 서울 아파트에 대한 생각을 적어볼게. 1. Market View 사실 부동산에 대한 뷰 자체가 부자와 하락론자와의 가장 큰 차이라고 생각해. 기본적으로 부동산으로 부를 일군 사람들에게 부동산은 경제성장률 + 알파가 꾸준하다는 믿음을 가지고 있고, 대한민국 경제가 성장하는 한 땅값은 오른다고 믿고 있어. 재밌는건 우리가 관심 갖는 아파트는 그들에게 투자 자산으로서는 큰 매력이 있는 아이템이 아님. 기대 수익률도 높지 않아. 최근 2~3년 폭등만 보..

반응형