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재테크 - 39. 2018년 부동산 전망

가카리 2018. 5. 26. 23:42
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안녕하세요. 오랜만에 인사드리네요.

오늘 날씨만큼이나 장기 “관망기”로 접어든 부동산 시장에서 혼란스러우실 여러분들께 드리는 마지막 글이 되겠네요^_^

  정부의 연속적 규제책에 따라 전문가들 사이에서 뜨거운 갑론을박이 있었지만, 시장을 냉정하게 바라보면 2가지 시그니처가 시장을 지배 할 것 입니다. (국지적 상승장 제외)
- 투자 및 실수요 심리 자체가 얼어 붙었다.
- 이에 따라 완벽한 “매수자 중심”시장이 되었다.

  결론적으로 국지적 호재를 갖고 있는 지역을 제외하고 평균적 서울 아파트 시장은 당분간 추가 상승할만한 여력이 보이지 않는 “장기 보합”입니다.
투자자, 실수요자 구분할 것 없이 “추가 상승 여력”은 굉장히 중요한 매수 포인트인데요.

위의 두 가지 시그니처를 아래의 현상에 한번 대입 하시면서 추가 상승 여력이 있을지 판단해보시죠.

1) 양도세 중과 이전, 다주택자들은 두가지 선택을 했습니다.
- 매물을 던졌다.
전혀 소화가 되지 않고 오히려 매물이 쌓이는 구조 즉, 거래절벽인 점에서 매매 시장에 대한 투자 메리트가 없어졌습니다.
혹자는 아직도 공급 부족으로 인한 하반기 추가 상승을 장담하는데요.

첫째, 매수자 중심 시장 이해의 부재

둘째, 9510세대인 송파 헬리오시티 전세 및 서울 전세 시장 가격 추이 살피기

위의 두가지를 살펴보고, 다시 근거를 찾아서 이야기 해주었으면 합니다.
- 4년 단기 임대사업자 등록을 했다.
(3월 한달만 35,000명 이상)
이들 매물이 본격적으로 풀리는 즉, 세재 혜택 도래 시기는 2022년 1, 2, 3월입니다.
다만 2019 - 2022년까지의 예정 평균 주택 보급률은90%를 상회합니다.

인구의 핵가족화?
대부분의 전문가는 세대당 인구수의 증가가 평균 주택 보급률을 압도하기 때문에 여전한 “공급 부족”으로 추가 상승할수 밖에 없는 구조라고 말합니다.
아래의 분석 실익이 있는 몇가지 시장 상황을 볼까요.

1. 인구 구조
2017년 서울 세대당 인구수 2.43
2018년 서울 세대당 인구수 2.49
2019년 서울 세대당 인구수 2.48
2020년 서울 세대당 인구수 2.44
*서울 인구의 순유출 -2.2 경기의 순유입 +4.4만명

2. 서울 아파트 중위 가격 7억 돌파
현재 서울 아파트 매매 및 전세 가격의 동반 하락 현상이 나타나고 있고,

3. 서울 주택 임차 가능 지수 92
(임대료 부담이 너무 커 소득이나 자산 수준보다 떨어지는 집을 빌려야한다는 뜻 -> 경기로의 유출 발생)

서울의 전세 공급 가격을 충당할 수 있는 세대가 충분하지 않다는 이야기죠. 즉, 서울의 전세 공급은 오히려 초과 공급 양상이 점점 더 짙어지고 있습니다.

4. 대출 규제의 심화
다주택자의 2가지 행동을

정리하면,

매물을 던졌음에도  팔리지 않았고,

매물이 풀리는 2022년에도 위와 같은 이유에서

딱히 추가 상승 여력이 보이지 않는,

장기 보합이 예상됩니다.

2) 서울 아파트 가격 증감은 “심리”와 가장 직접적 영향이 있습니다.
재건축 아파트 가격의 상승 -> 강남 상승 -> 마용성 상승 -> 강북 및 강서 전역 상승 -> 2기 신도시 -> 경기 전체 상승 -> 전국으로 확대
문 정권의 미시적 규제책은 “재건축”이 중심에 있었습니다.
마치 동맥경화처럼, 재건축 가격을 잡아놓으니 실제로 서울 전역이 보합세를 보이고 있죠.

그만큼 심리는 매우 중요합니다. 전부라고해도 과언이 아니겠죠.
“조금만 올랐으면 좋겠다”라는 생각을 갖고 계신 분들은 거의 없을테니까요.
신규 분양되는 아파트를 제외하고 특별한 이슈가 없다면 2022년까지 큰 변화는 없을것으로 판단됩니다.

3) 매수 결정을 고민하는 실거주자라면 마포, 서대문, 노원, 강서를 추천합니다.
3년간 매매가 추이, 전세가 추이, 가장 중요한 전세가율 자체가 65% - 70%로 가장 안정적입니다.

4) 장기적 관점에서 큰 추가 상승을 기대하시는 투자자라면?

- 2030도시계획 플랜에 의해 준주거지로 상향되는 지역
- 여의도 수정, 공작, 한양
- 용산 드래곤시티 일대
- 마곡 서브원 옆 준공업지역
- 마곡 엠밸리 9단지 (2019년 6월)
- 마곡 엠밸리 7단지 (현시세에서 2년내 2억 이상)

그동안 꽤 많은 분들을 상담해드리면서,

  저를 통해 훌륭한 매수 결정 하셨다며, 메시지 남겨주신 분들과 그렇지 않더라도 많은 문의를 주시며 제 인사이트를 한층 더 업그레이드 시켜주신분들 모두 정말 감사드립니다^_^

  현재 부동산 시장은 여러 전문가의 “주관적 경험”에 많이 의존하는 경향이 있습니다. 워낙 복합적이다보니 어쩔 수 없다고 생각합니다^.^;;

  도래한 4차 산업 혁명 시대에 발맞춰, 미국의 질로우처럼 부동산 시장을 조금 더 객관적으로 예측하고 일반 수요자에게 객관적 인사이트를 제공하려, 관련된 분야에 도전하고자 퇴사를 결정했습니다.

본인만의 인사이트를 키우셔서 훌륭한 매수 결정 하시길 진심으로 기원합니다~!

모두들 감사했습니다.

다들 안녕히 계세요(__)

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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