몇가지 조언해드림

1. 돈 모을라면 소비부터 줄여라

일단 뱅크샐러드 앱 깔고 카드랑 은행 다 연동시켜

뱅샐 앱 보면 카테고리별로 쭈르륵 나오는데

3개월 간 소비패턴을 분석해봐

그리고 줄일수 있는건 과감히 줄여라



2. 줄일수 있는게 없는데요?

구라치지마 줄일수 있는게 얼마나 많은데

대표적으로 통신비다

알뜰폰써라 34000원에 무제한요금제

여기에 카드 할인까지 받으면 18000원까지 가능하다

속도는 3사망을 그대로 가져오기때문에 존나 빠르다

배달 외식 자제해라

영화는 할인카드나 티켓 거래해서 구매해라



3.  적금 추천 + 하고 싶은 말

적금은 토스 수협 잇 적금

카뱅 적금

그리고 sb톡톡 깔아서 저축은행 적금 가입하면 됨 ㅅㄱ



4. 형님 주식을 하고 싶은데 어케해야할까요

응 하지마

주식으로 돈버는 사람보다 잃는 사람이 훨 많다

니가 하루 최소 30분씩 공부하고

자주 신경 써줄 자신 있으면 하고

아니면 하지마



5. 그래도 투자는 하고 싶은데요

그래도 할꺼면 etf해라

투자의 귀제 버핏옹도 etf를 추천했다

증권계좌 만들고 해외거래 터라

etf에 대한건 니가 알아보고 국내 해외로 나눠서 포트폴리오 짜라

국내 주식 - tiger200

국내 채권 - kosef 단기채권 3년

해외 주식 - ivv , qqq , brk.b

해외 채권 - tlt



아예 모르겠으면 해외 주식 채권은 aor넣으면 된다

이게 뭐냐면 해외 주식이랑 채권을 6:4로 리밸런싱해주는 아주 좋은 놈이다



나머지는 설명하니 귀찮으니 니가 찾아봐라



6. 보험 가입 뭐 해야할까요

변액가입하지말고

보험은 내가 볼때

실손 보험 암보험 자동차보험 이 세개면 된다



7. 돈 절제 못하면 신용카드 쓰지마라

출처 : 블라인드 재테크 게시판
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개인적으로 재테크는 주식 위주로 하고 있는데,

주식에서 현금화하면 CMA통장에 전액 보관하면서

추가적인 수익을 내고 있어요.

시드가 적은 경우는 큰 상관없겠지만, 시드가 많은

경우에는 이자율이 매우 중요하기 때문에 제가 가입한

CMA통장 현재 이자율(세전 기준)을 공유해봅니다.


1) 신한금융투자 CMA-MMW 1.74%

  - 장점 : 매일 이자가 붙는 것 확인 가능함

  - 단점 : 상대적으로 이자율 낮음

2) 우리종합금융 CMA Note 1.80%

  - 장점 : 5천만원 한도 예금 보호됨

  - 단점 : 매일 이자가 붙는 것 확인 못함

              (송금/이체등의 거래가 있을때 이자금액 확인 가능)



3) 대신증권 CMA-MMW 1.81% (현재 100% 예탁중)

  - 장점 : 상대적으로 이자율 높음

  - 단점 : 주말에는 이자가 붙는 것 확인 못함


더 높은 이자를 주는 CMA가 있으면 댓글 달아주세요^^



참고로, 몇백까지 이자를 많이 주는 조건은 사양하겠습니당

출처 : 블라인드 재테크 게시판


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주식투자능력테스트 (Ver0.9_BLDK1901)

  요즘들어 주식 정보를 제공한다는 이상한 전화도 많이 걸려오고, 투자에 관심 있는 사람들이 많은 것 같아
 걱정스러운 마음에 주식투자 가이드를 정리해 봤습니다.

1. 자산배분의 이유 - 투자는 절대 지지않는 방법에서 시작.
  주식투자는 수익률을 높이기 보다는, 손실률을 낮추겠다는 관점으로 투자합니다.
한편, 수익률의 시작점은 무위험 수익률인 정기예금 금리입니다.
그리고 절대 손실이 없는 투자방법은 정기예금+ 예금이자를 이용한 위험자산 투자입니다.

  혹은 주식시장이 상승중인 시기에는 KOSPI 인덱스 + 정기예금 입니다.
자산배분은 처음은 안전자산에서 시작해서 점차 리스크 프리미엄이 높은 자산으로 배분합니다.

  예를들면 KODEX 레버리지 ETF(비중50%) + 정기예금(비중50%)입니다.
본인의 능력에 따라 정기예금 대신 개별 종목이나 채권, 상품에 투자할 수도 있습니다.

  투자금이 늘어나면 동일한 비중으로 추가하면 됩니다.

2. 목표 수익률 설정
 주식을 잘 안다고 해서 수익률이 높아지는게 아닙니다. 수익률은 오로지 리스크에 비례합니다.
  목표수익률은 임의로 연10%, 20% 설정하는게 아닙니다.
  무위험 수익률 + a, 혹은 시장수익률(KOSPI상승률) + a로 설정합니다.
자신이 얼마나 손실을 감안할 수 있을지를 생각하고 목표수익률을 설정합니다.

3. 투자목적
 주식투자의 목적은 남들처럼 급등하는 종목으로 돈 좀 벌어보고 싶어서가 아닙니다.
화폐가치 하락을 헷지하기 위해 그나마 나은 방법이 주식투자이기 때문입니다.

4. 투자기간
 투자기간은 임의로 1년, 2년 정하는게 아닙니다.
그리고 투자기간이 길다고 해서 무조건 수익률이 높아지는 게 아닙니다.
종목을 매수 후 추세를 이탈하지 않으면 계속 보유하고 있고, 추세를 이탈하면 매도합니다.

  매수와 매도의 간격이 투자기간이며, 장기투자는 시장의 방향에 맞는 종목을 보유하고 있을 때나 가능합니다.

5. 종목선정 방법
 내 종목이 유가/환율/금리에 어떤 영향을 받는지 알고 있어야 합니다.
예를들어 항공주의 경우 유가가 상승하면 연료비용이 많이 들지만, 유류할증료로 전가할 수 있습니다.

또한 비행기를 리스하기 위해 달러로 차입했으므로 원달러 환율 상승시 비용부담이 커집니다.

한편 리스 비용은 LIBOR금리에 연동되어 있습니다.
보통 항공주의 영업이익은 유가2/환율7/금리1에 영향을 받지만, 실제 주가는 투자자의 심리에 의해 유가의 영향이 더 커집니다.

6. 주식 밸류에이션
  주가는 현재가치(이익) + 미래가치로 결정됩니다. 그래서 주식의 정확한 가치평가는 불가능합니다.
  대신 상대적인 비교나 적정주가의 범위는 가늠할 수 있습니다.
배당종목은 배당성장할인모형, 그외 이익지표를 활용한 PER, 혹은 영업이익은 조작이 쉬으므로 이를 보완하기 위해 자산가치(PBR)나
  매출(PSR), EV/EBITDA를 활용합니다. 배당주는 성장률이 낮고, 성장률이 높은 종목은 영업이익이 적자일 가능성이 높기 때문에 종목간의
 수평적인 비교는 무의미합니다.

7. 시장상황 모니터링(가능하면...)
연방기금금리와 경제지표 모니터링
 이 세상에서 시장상황을 가장 잘 아는 사람은 FRB의 위원들입니다. 금리의 방향을 기본으로
 다양한 경제지표(실업률5%,PCE물가지수2%,임금상승률3%,주택지표,공장가동률80%,ISM제조업지수 등)를 해석해 나가는 방법으로 시황을 모니터링합니다.

8. 기술적 분석(기계적 분석)
  지지선과 저항선 찾기(Volume Candle, 이평선)
매수신호(ADX와 DI-, MACD 오실레이터)
매도신호(스토캐스틱, CO)

  매매시점: 저항선이 가까이에 있을 때 매수하지 않는다. 저항선에서 많이 떨어졌거나 저항선을 넘을 때 매수한다.
당일 매매는 디마크 활용
 아래 이미지는 KODEX 레버리지 ETF 사례(122630)
 **12720원 저항, 13000원 저항을 넘었고, 13670원 갭저항을 앞두고 있음

  9. 실전투자
 종목선정은 탑다운 방식으로
 사업구조가 명확한 종목부터(반도체는 삼성전자보다는 SK하이닉스, 지주회사보다는 자회사...)

  가격 스프레드 모니터링(정제마진, 판매가 - 생산가, 단기금리(예금) - 장기금리(대출)차이)

  10. 행동지침
 황금비율 찾기: 지식과 경험, 투자금을 모두 갖춘다면?
자신의 투자성향 찾기: 분석가, 실천가

  11. 근원적 궁금증?
 "나는 잘 모르지만, 이 세상에는 급등종목이라는 것이 있고
 누군가는 그 종목이 뭔지 나에게 조심스럽게 알려줄 것이다.
마치 꿈 속에서 로또 번호를 받는 것처럼"
 "그래서 결론은 어떤 종목을 사면 되나요?"

........생략........

죄송합니다.
오늘은 시간이 없어서 많은 부분을 생략합니다...
다음주에나....

p.s 참고로 대부분의 내용은 'BODIE의 투자론'과 샤OOO님의 가르침을 참고했습니다. Thanks.


9. 실전투자

  주식투자에는 투자 시기가 있습니다. 그 시기를 넓게보면 금리 인상기(2015년12월~)와 일치합니다.

  왜냐하면 FRB에서는 실업률과 물가상승률을 모니터링하다가 경기가 과열될 것이 예상되면

양적완화를 중단(MBS자산매입 축소)하고 금리인상을 결정합니다.  그리고 정상상태인 중립금리를 넘어

다시 금리인하를 시작하기 전까지 지속적이고 일관된 통화정잭을 펼칩니다.

결국 경기가 좋아서 금리인상을 시작한다는 것은 기업들의 실적도 호전되고 주가도 상승한다는 의미입니다.

  또한 실제로 기업실적이 호전되지 않더라도 대규모 양적완화(8900억 달러 --> 4조 5000억 달러)에 따른 유동성 장세가

  주가를 상승시키게 됩니다. (양적완화 -> 화폐가치 하락 -> 원자재 상승 -> 생산자 물가 상승, 임금상승, 설비투자 -> 소비자물가 상승)




유동성 장세

  유동성은 캐리 트레이드(국가간 금리 차이를 이용한 투자) 형태로 공급되거나. 혹은 환차익을 목적으로 유입됩니다.

  외국인 자금은 시장 자체에 투자되기 때문에 시가 총액이 높은 대형주에 집중 됩니다. (삼성전자가 실적이 좋아서 상승하는게 아닙니다)

  이후 투자자금은 안전 자산에서 위험자산으로 (EMBI스프레드 축소, 베타B가 높은 종목으로) 이동하고 중형주/소형주가 순차적으로 상승합니다.



개인투자자 관점에서는

  주식시장은 상승 초기에는 별 주목을 받지 못하다가 중반을 넘어서면서 책이든 뉴스든 주변사람들의 입소문을 타면서

  일반인들도 관심을 갖고 비로소 투자를 시작합니다. 그리고 일반 투자자들도 직접 수익을 내면서 주식시장에 확신을 갖게 됩니다.

  KOSPI가 상승하는 시기에는 대부분의 종목들에서 투자 수익이 발생합니다. 그 누가 어떤 종목을 추천하더라도 시장 상승률에 맞는 수익을 내게 되죠.

  하지만 중요한 것은 멈춰야 할 때를 알아차리는 것입니다. 호황일 때는 주식시장이 영원히 상승할 것 처럼 생각되지만, 경기가 주기를 가지고 변동하는 것처럼 주식시장도 경기에 선행해서 등락을 반복합니다.

최근 FRB의 경제전망을 참고하세요.



추가매수 목적

추가매수(물타기)는 자신의 평균매수가를 저항선 아래로 낮춰서 Exit하는 목적으로 사용하세요.

당초 글에서 KODEX 레버리지 ETF(122630)의 갭저항은 13670원에 있다고 했습니다. 매도를 결정했다면

자신의 평균매수가를 갭저항 아래로 끌어내린 후, 이익이 난 상태에서 Exit하는게 상대적으로 용이합니다.

(*아래 이미지 참고)




  주당순이익(EPS)

재무분석시 Earning은 과거 실적이 아니라 올해 예상실적으로 계산해야 합니다.

희석주당이익(Diluted EPS)으로 전환사채 등을 고려해야 합니다.




  재무제표 보기

재무상태표(대차대조표): 유동자산 - 재고자산이 유동부채보다는 많아야 합니다.

현금흐름표: 영업활동 현금흐름이 당기 순익보다 커야 합니다.




투자자로서 알 수 있는 범위

그 종목의 지지선, 저항선. (상승범위, 하락범위)

  뉴스, 미중 무역전쟁의 목표가 무엇인지(무역적자, 지적재산권 등의 문제에서 위안화 환율문제로 귀결)




투자자로서 절대 모르는 범위

그 종목이 언제(몇 월 며칠) 상승하는지, 언제 하락하는지.

뉴스의 결과, 미중 무역전쟁의 실무자들이 언제 어떤 결론을 낼지.


요구수익률

당연한 말이지만, 주식투자는 (기대수익률 - 요구 수익률)의 차가 큰 종목에 투자하는 것입니다.

요구수익률 = 물가상승률 + 리스크 프리미엄

기대 수익률 = (미래의 주가 - 현재의 주가 + 배당 - 이자) / 현재의 주가


피해야 할 표현(생각)

어떤 종목에 "몇 년간 묻어둔다"

투자 수익에 대해 "돈을 땄다"

어떤 종목에 투자한 돈을 "없어도 되는 돈"이라고 생각하는 것

매도하지 않았으니 "손실이 아냐"


  10. 행동지침

안다는 것의 의미

  아는 것에도 단계가 있습니다. 첫째, 내용을 이해하는 단계. 둘째, 다른 사람에게 설명하는 단계. 마지막으로, 아는 것을 실천하는 단계입니다.

투자에서는 지식과 경험, 그리고 자본의 세 요소가 모두 필요합니다.

  잘 알지만 경험이 없으면 실수를 해서 손실이 나고, 경험이 있더라도 투자할 여력이 없으면 수익을 낼 수 없습니다.

  어떤 사람은 아는 것에 만족하며 삽니다. 2000년 초반에 시골의사 박경철씨가 그랬던 것 같습니다.

그리고 제가 아는 어떤 전문가도 직접 투자는 안합니다. 아무리 전문가여도 100% 확실한 투자는 없기 때문입니다.

그들이 원하는 것은 투자를 하면서 스트레스를 받기 보다는, 마음 편하게 본업에 전념하면서 행복을 얻는게 더 중요했던 것 같습니다.

자신의 투자성향이 어떤 타입인지 고민해 보시고, 마음이 편안해지는 선택을 하십시오.




  11. 근원적 질문

  "주식에 장기 투자했을 때, 채권 수익률을 이길 수 있을까요?

액티브 투자가 패시브 투자 수익률을 이길 수 있을까요?"

투자대회 수상 경력은 수익률을 보장하는가?




마침.




*KODEX 레버리지 ETF(122630) 갭저항 13670원

끝.

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증권사 보고서 읽는 방법

  주린이들이 보통 뉴스 혹은 원문으로 접하게 되는 증권사 애널리스트 보고서에 대해 다들 알거야.


90퍼센트 이상이 매수 추천이고,

매수라고 보고서가 나오면 꼭지이며,

늘 우리 개미를 기만하는 것으로 느껴지는 그 보고서 말이지.



오늘은 그 증권사 리서치 보고서에 담긴 행간의 의미를 읽는 방법을 알려주려고 해.



[증권사 보고서 읽는 법]

1. 증권사 리서치센터는 왜 보고서를 발간하는가



  일단 증권사의 법인 영업은 별도의 꼭지을 써도 될 정도로 언급할 내용이 많지만, 이는 별도로 써 보기로 하고... 간략하게 왜 증권사들이 보고서를 내고 그를 위한 리서치센터를 운영하는지를 이해해야해.



  증권사 보고서들은 다름 아닌 펀드매니저, 즉 전문 투자자를 위한거야. 펀드매니저와 보고서를 쓰는 애널리스트들은 이미 보고서에서 어떤 내용을 캐치해야하고 또 언급해야하는지 이미 일종의 합의가 되어있다고 해도 과언이 아니야.

  그런데 이 언어를 정확히 읽어내지 못하는 판 밖의 개인 투자자들은 애널리스트가 강조하고자하는 부분과, 중요하지 않은 부분을 구분하기 어렵기 때문에 ‘잘못된 정보를 전달하는 거짓말쟁이들’이라고 결론을 내리기 쉽지.



2. 증권사 보고서의 핵심은 무엇인가


오늘 언급하고자 하는 가장 중요한 부분이야.

결론적으로 말 하자면, 증권사 보고서 내용 중에서 주목해야할 부분은,

a) 매출, 영업이익, 순이익 추정치의 변화

: 모닝스타가 발표한 논문에 따르면, 장기적으로 기업 주가의 90%는 이익 흐름, 10%는 밸류에이션 멀티플의 변화에서 온다고 해.



  즉 여러분이 이미 보유하고 있는, 혹은 투자하고자 하는 주식의 주가 방향성은 대부분 이익 흐름이 결정한다고 보면 돼. 다만 여기서 중요한 건,

ㄱ) 과거 이익보다 미래 이익,

ㄴ) 이미 시장이 인지하고 있는 미래 이익보다, 기존 기대치 대비 이익 추정치의 변화야. (컨센서스 대비 상회/하회)



따라서 여러분들이 증권사 보고서를 읽을 때,

  ‘이런 저런 이유로 2019, 2020년 영업이익 (순이익) 추정치를 xx% 상향 조정한다 (하향 조정한다)’라는 문구가 있는지 꼭 확인하면 돼. 혹은 ‘이번 분기 실적은 시장 기대치를 상회할 것이다 (하회할 것이다)’라는 문구를 찾아내야 해.



사실 이게 전부라고 해도 과언이 아니야.



  목표주가, 매수/중립 투자의견보다 이게 중요해.

  내가 보유한 주식의 이익 추정치를 상향 조정한다면 많은 경우에 이 주에 계속 긍정적으로 봐도 되고, 이익 추정치가 하향 조정된다면 전량은 아닐지언정 기존 대비 보유 수량을 줄이는 것을 추천해.



b) 투자의견의 상향/ 하향 조정

: 애널리스트들은 가끔 Buy (매수) 의견을 Hold (보유) 의견으로 내리거나, 반대로 보유 투자의견을 매수로 올려. 이는 (많은 경우에 뒷북을 치지만) 펀더멘털 관점에서 중요한 변화가 나타난거라고 봐도 돼.



  즉 내 보유종목이 보유에서 매수로 투자의견이 상향되었다면, 기존 포지션을 유지하고 반대로 투자의견이 매수에서 보유로 하향 조정되었다면 부분적으로 포지션을 축소하는 걸 추천해.



c) 배당의 조정

: 기업들은 가끔 배당성향 (순이익 대비 배당 비율)을 높이거나 낮춰. 여기서 중요한 건 배당성향을 높일 때야. 배당성향이 상향 조정되면 주가 대비 시가배당률이 상승하는데, 이는 주가의 바닥 (하방 한계) 를 높여주는 역할을 해. 보유 종목의 배당성향이 상향되었다면, 계속 보유해도 리스크가 높지 않다고 봐도 돼.



3. 그럼 왜 ‘매수’일색인가



이는 애널리스트와 기업 (IR) 사이의 권력 관계에 기인해. 왠만한 대형주는 이를 분석하고자 하는 애널리스트가 국내사/ 외사를 합해서 30곳에 육박해.



  특히 국내 증권사들이거나, 시장에서 영향력이 높지 않은 애널리스트들은 특정 기업에게 ‘Hold’의견을 제시하면 이런 저런 IR 행사에 소외되거나, 증권사가 개최하는 IR행사에 기업이 응하지 않는 식으로 불이익을 받는 경우가 있어.



  그래서 정말 자기가 선호하고 강력히 추천하는 경우가 아니더라도 ‘매수’의견을 제시해놓고, 대신 보고서 본문을 통해 ‘실제로 섹시하지는 않다’라는 방법을 이용해. 서두에 언급했지만 펀드매니저들은 보고서만 봐도 ‘의미 없는 매수 의견이구나’를 바로 캐치해.



  즉 일종의 갑을 관계가 투자의견을 왜곡하는 현실적 한계가 존재한다는 점을 이해해주면 좋겠어. 애널리스트들도 기업 눈치 보느라 고생 많이 해.



  물론 역으로 기업들도 IR 부서내서, 보다 많은 증권사에서 우호적 코멘트가 나올 수 있도록 정말 노력을 많이 해. 특히 시장에 영향력이 큰 애널리스트들에게 최고 경영진도 만나게 해주고, 로드쇼 (증권사 주관 하에 여러 기관투자자들과의 미팅을 갖는 행사) 기회도 주는 식으로 말이지. 즉 어느 일방이 갑질을 하지는 않고 묘한 밀당이 늘 존재한다고 보면 되는거야.



  동시에 개미들이 오해하는 부분은, 증권사들이 개인 투자자들을 털어먹으려 매수 의견을 제시하는거 아니냐는 질문인데, 그건 위에 언급한 이런 저런 배경으로 보고서가 나올 뿐이지 절대 선량한 개인 투자자들을 기만하려는 게 아니야.

  다만 선수들끼리 쓰는 용어를 개미가 이해하지 못하는 부분이 분명히 존재하고 여기서 오해가 생긴다고 생각해. 물론 개인투자자 보호를 위해서 이러한 괴리는 분명히 시정될 필요가 있어.

  다만 그 와중에 블라 주린이들이라도 증권사 보고서를 효율적으로 이용하는 법을 조금이나마 알게 되었으면 하는 마음이야.



4. 증권사 보고서는 왜 늘 뒷북을 치는가

  이는 두가지 원인이 있어. 하나는 부끄럽지만 애널리스트들이 게으른 것이고, 두 번째는 매수에서 홀드로 혹은 매도로 쉽사리 투자의견은 쉽사리 낮추지 못하는 현실 때문이야.

그러므로 애널리스트가 보고서에서 특정 기업의 이익을 크게 올리거나 낮추는 코멘트가 있는지에만 집중하라고 한거야.



5. 그럼 어느 보고서를 골라 봐야하는가

  한경/ 매경은 반기 혹은 연 1회 베스트애널리스트를 선정해서 시상해. 이 행사는 펀드매니저들의 투표로 결정되는데,

  1) 애널리스트가 정말 실력이 좋거나 (콜이 남들보다 빠르거나 이익 추정이 정교한),
  2) 혹은 주가는 잘 못 맞춰도 이런 저런 데이터 정리와 자료 제공 등에서 도움을 많이 준 경우에 표를 던져.



  따라서 여러분이 투자하고자 하는 섹터에서

  이왕이면 베스트 애널리스트 상위 5등 안에 든 애널리스트의 보고서를 골라 읽으면 비교적 빠르게 정보를 캐치할 수 있을거야.



[세줄 요약]

- 애널리스트들은 행간에 하고싶은 말을 숨긴다

- 이익 추정치의 상향/하향 혹은 시장 기대치 대비 이익 상회/하향 코멘트에만 집중해라

- 투자의견 (매수/ 보유/ 매도)과 목표주가는 사실상 의미가 없으니 무시해도 된다

끝.

출처 : 블라인드 재테크 게시판
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가카리

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사실 거창하게 말할 정도는 안됩니다만


주식과 펀드에 대한 제 생각을 공유 드립니다.



1. 주식



망하지 않을만한 종목 잘 찍어서


다음에 그 종목이 주목받고


오버슈팅 할 때까지 버티면서


계속 사모으는 방법


(분할매수, 코스트 레버리지 효과)





고점에 사기 시작해서 계속 떨어져도 업황 바닥찍고 돌아설때까지 버티며


기다리면 수익 가능


(보통은 길어도 3년정도면 가능함)



꾸준하게 수익을 내고 있고 그 수준이


유지되거나 증가하면 좋음.


(결국엔 돈 잘 버는 회사가 가치가 올라감)



단기에 수익이나 매출이 급감했는데, 그 이유가


명확하고 회복이 될 거라고 예상되는 경우는


매수 타이밍임.


(예를 들면 대규모 신규 공장 투자로 수익 급감


- 신규공장 돌아가면서 매출 및 순익 증대


예상되는 경우, 물건이 좋거나 인지도가 높은 경우에는 잘 맞음,


또 다른 예로 공장에 불이 나서 매출 급감


- 공장 재가동시 매출, 순익 회복 예상되는 경우,


그사이 업계 경쟁자가 차지한 점유율을 순식간에


되찾아올 실력이 있다면 바로 투자할 때임)




배당성향이 너무 높은 종목은 피함.


(이후 배당 성향 증가 기대하기가 어려움, 혹시라도 순익이 줄면 배당성향이 낮은


경우 배당성향을 높여서라도 배당률을 유지해주는


경우가 있는데, 배당성향이 높으면 얄짤없이 배당금도 줄면서 주가 폭락 가능.


이때도 실적회복이 예상된다면 주가폭락


했을때가 매수타이밍임.


참고로 배당성향과 시가배당률은 다름)




장기적으로 우리나라도 우선주 가치가


올라갈거라 생각해서 본주와 우선주 괴리율이


40% 넘어가는 종목에는 관심 많음.



주의사항


역사적 고점에 물리면 답없음.


이럴 경우 자식에게 물려줘야 할수도 있으니, 장밋빛 꿈에 취해서 먼미래의


불확실한 수익까지 끌어와서 자산/수익 대비 고평가된 주식은 조심해야함.



회사에 내가 알 수없는 숨겨진 문제가 있을수 있어서


언제라도 망할수 있다는 걸 감안해서 투자필요.


(최소 7종목 이상 분산투자하면 리스크 감당 가능한 수준임)



이외에도 대충 몇% 수익이면 매도 검토하는지


(전 종목에 따라 다르지만 15%면 고민 시작함)


어떻게 종목을 찾아보는지


(저나 지인들이 써보고 만족한 물건이나 서비스를 제공하는 회사는 모두 투자 검


토 대상임,


이외 여러 곳에서 정보를 찾아보기도 함)


종목 정보에서 무엇을 보는지(보통 10년치 온갖 것들),


차트는 어떤걸 참고하는지(주로 trix 참고),


매도는 어떻게 하는지,


급등하게 되면 어찌 대응하는지 등등등


세세하게 많지만, 모든 걸 적기는 힘들기도하고


저도 그런 세세한 부분까지 딱 원칙을 정해서


그대로만 판단하지도 않기에


이 정도면 충분하다 봅니다.





그리고 이건 제 투자원칙으로 참고만 가능할뿐


모두 본인에게 맞는 투자원칙을 스스로 만들어야


힘든 상황에서도 버티고 유지할 수 있다고 생각합니다.




2. 펀드 (예전에 써 놓은글 퍼옴)



펀드 자체가 소액으로 분산투자할수있는 장점이 있지만, 기간분산과 코스트 레버리지 효과까지 챙기려면


(1) 적립식으로 하는것이 좋다고 봅니다.



또한 펀드마다 운용방침이 있고 추구하는 목표가 달라서 하나의 펀드만 가지고 가는 것 보다는


(2) 여러가지 다른 종류의 펀드를 섞어서 가져가는 것이 더 좋을것 같습니다.



그 이유는 하나의 펀드를 적립식으로 가져가도 코스트 레버리지 효과 등으로 경기 한 사이클을 타면 수익은 날수 있겠지만,


여러 가지 분야와 운용 목표가 다른 펀드들을 조합한다면, 언제나 상대적으로 고수익인 펀드와 낮은 수익의 펀드를 같이 보유할 수 있게 되고


  가끔씩 포트 조절로 고수익은 챙겨주고 손실중인 펀드는 낮은 가격에 비중을 더 높여주면 수익률이 더 좋아질 가능성이 크기 때문입니다.



  예를 들어 10개의 펀드를 각 10%비중으로 보유하다가 한 종목이 큰 수익이 나면 일부 매도해서 다시 비중을 10%로 맞춰주고


  상대적으로 손실이 나서 비중 낮아진 종목을 더 사서 10%가 되도록 해주는 거죠.(너무 자주 바꿀 필요는 없어 보이고 1년에 한두 번쯤 살펴보는 것으로도 충분하고요.)



  어떤 분야, 나라, 섹터의 펀드도 항상 오르기만 하거나 계속 떨어지기만 하는 것은 아니기에 더더욱 여러 종류의 펀드를 가져가는 것이 효과적일 수 있습니다.


  코스피200이 강세일때 코스닥이 소외받을 경우도 많고 바이오헬스케어가 이쁨 받을때 건설인프라섹터가 찬밥신세일수도 있겠죠.


  미국 유럽등 선진국은 잘나가는데 브라질러시아 등 원자재 수출국들이 휘청일 때도 있고 그 반대도 있을수 있고요.


  상황 판단이 너무나 정확하고 예측력이 좋다면야 하나에 몰빵해서 맞추면 수익률도 최고가 되겠지만, 쉽지 않기에 펀드도 다양하게 구성해서


 (3) 가끔씩 조절해주면 더 좋겠다는 것 입니다.





물론 펀드 포트 구성과 비중 조절은 각자의 판단에 따라야하는 것이고요. 잘 판단이 안선다면 큰 틀에서 다양한 종류의 펀드를 가능한 많이 구성하면 되겠죠.


배당/선진국/신흥국/대형주/소형주/미국/유럽/아시아/브릭스/기술/자원/IT/인프라/수출주/내수주 등등



그리고 (4)펀드 수익률이 나쁘다고 적립식 매수 중단이나 금액을 줄이지 말고


꾸준히 사줘야 합니다.


그래야 해당 펀드 보유 종목들의 경기 싸이클이 상승으로 올라갔을 때 제대로


수익을 챙길 수 있습니다.



단, (5)펀드 운용은 제대로 하는지 꾸준히 점검해서 비교지수 대비 지속적으로


실적이 안 좋으면 동종의 운용 잘하는 펀드로 바꾸는 것도 검토해야 합니다.


이 부분은 사실 전 좀 자신이 없는데, 전에 본 책을 보면 최근 몇년간 수익률이


높은 펀드를 신규매수하면 수익률이 안좋고 몇 년간 망한 펀드는 신규 매수시


수익률이 좋은 경우가 많다는 조사 결과도 있더군요.


(피터 컨딜의 책이었던것도 같고 기억이 가물가물하네요.)


실제 비교지수 보다 실적이 안 좋은 펀드라도


비교지수와 종목 구성과 편입비율이 다를 뿐이고 현재 인기가 없을뿐이라서


흐름이 변하면 실적이 안좋았던 펀드의 편입 종목들이 또 큰 수익을 줄 수도 있는


것 아닌가라는 생각입니다.


물론 펀드매니저가 계속 역파도타기 식으로 흐름에 역행하는 펀드운용을 해서 실적이 안좋은거라면 바로 포기해야겠지만요.


이걸 구분하는 것이 가능한지??


좋은 펀드 고르는 기준을 명확하게


잡아내기는 쉽지 않은 것 같습니다.


잘하던 펀드도 갑자기 매니저들이 대거


옮기면서 이상해질수도 있고


인기가 올라가서 자금이 갑자기 몰리면,


초기 운용 목표대로 움직이기 어려워서


수익률이 급격히 떨어질수도 있고요.


그래서 더더욱 펀드도 분산투자와 지속적인


포트 조정이 필요하다는 생각입니다.



아직은 완벽하지도 않고 실제로 저도 잘 지키지는 못하지만, 제가 이해한


성공할 가능성이 높아 보이는 펀드투자 방법을 정리해봤습니다.



장기간 고수익률을 쭉 유지하는 펀드는 거의 없고 수익률이 오르락내리락 하는


펀드가 대부분이기에 필요한 방법이고요.


운이 좋아 마젤란펀드나 워렌버핏 같은


투자대가가 운용하는 펀드를 사전에


알아볼수만 있다면, 그냥 몰빵하고


팔지말고 돈 생길때마다 계속 사모으면


됩니다만, 현실적으로 불가능한 방법이죠.





한가지 조심할 점은 3개월, 6개월, 1년,


3년 수익률을 많이들 보시는데,


최근 수익률 좋은 펀드가 당분간


계속 쭉 좋을 가능성이 높을지?


이미 고점에 가까워서 앞으로 내려갈


가능성이 높을지? 고민해봐야 됩니다.


한 예로 러시아 펀드는 1.5년쯤 전에


저유가로 러시아 지수가 800 깨졌을때


그때 살펴봤다면 아마도 1년,3년 수익률이


마이너스 수십%였을겁니다.


하지만 그때가 투자 타이밍이었죠.


그때 샀으면 80% 수익입니다.


그 당시 제가 주변 사람들에게


(와이프와 몇몇 회사 동료들)


러시아 펀드 사두면


돈 벌거라고 말하고 다녔는데,


아무도 펀드 안샀었죠.


(심지어 저도 안샀네요ㅠㅠ)





요즘 전세계 자산에 돈이 몰리며


모든 나라의 증시가 심상치 않은데요.


지금 사면 단기 수익은 나겠지만,


제대로 못빠져나오면 급락으로 손실볼


가능성도 높은 자리라고 봅니다.





하지만, 적립식으로 장기간 펀드 투자를


하실 생각이라면 별 상관이 없다고 합니다.


어차피 전세계 통화는 지속적으로


늘어날 것이므로 언젠가 급락해도


더 이후의 언젠가는 더 크게 올라가 있을 것이고 수익이 난다고 하네요.


중간에 장기간의 맘고생을 이겨낸다면요.



저도 미차솔이랑 일본펀드 등으로


-50% 이상 큰 손실을 본적이 있습니다.


근데 지금 보면, 제가 몫돈으로 들어간 타이밍이 전고점이었고


계속 마이너스가 커지니 추가매수는 안하고 기다리게 되었고


결국 지쳐서 손실 확정 해버렸었죠.


그때 포기하지 않고 적립식으로 계속 모아왔다면, 아마 지금쯤은 일본 펀드로


큰 수익이 났을 것 입니다.


해가 떠올라 최고점에 이르면, 언젠가는 지고 어둠이 찾아오기 마련이고


해가 져서 어둠이 찾아오면,


기다림 끝에 다시 밝은 낮이 찾아 옵니다.



펀드도 위와 같을 것인데,


욕심을 잘 다스리고


투자원칙을 세우고 지키셔서


성공하시기 바랍니다.


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저위험 중수익 이상 가성비좋은 재테크 방법들 알려주니 그냥 재미로 참고하기 바람. 참고로 위험도는 이짓을 100번했을때 손해볼 횟수를 주관적으로 계량화한 것임.



1. 만기 1년이내로 남은 스팩주 2040원 하단에서 매수하여 상폐후 환급받기


위험도 0



2. 비트코인 710만원 하단에서 매수하여 730만원 이상에서 매도하기


위험도 10



3. 하방경직성 좋은 고배당주 또는 채권형우선주 매수후 장기보유(대신증권우, 삼성화재우, 한화3우b, 미래에셋대우2우b)


위험도 15



4. 저축은행 비대면으로 1년만기예금 4900만원으로 저축은행별로 가입


위험도 0



5. 우리종금 cma 노트가입후 단기자금 일시예치


위험도0



주식 펀드 등은 쫄보라서 못하고 부동산은 자금부족인 형들은 저거 5개만 잘돌려도 1금융권 은행금리 2-3배이상은 매우 낮은위험으로 벌수있으니 참고들 하길.


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  몇 일전 재테크 경험글을 올렸는데, 별 생각 없이 올린글 때문에 쪽지와 메일


답장을 하느라 고단한 날을 보냈습니다.


한국인 대부분이 집이 전 재산 이기 때문에 어설픈 답장은 안하느니만 못하기 때문에 어떤 분의 메일은 30분도 넘게 고민하고 답을 보냈습니다.


  각설하고 저 역시 자산의 많은 부분이 부동산이고, 부동산 재테크가 수익창출의


수단이었음을 부정하지 않겠습니다. 때문에 그간 경험을 바탕으로 재테크의 단계와 자금 flow 만드는 방법을 공유 드립니다.


  부동산 투자는 저변동성 투자이고, 주식처럼 기관 외인이 들어오기 어려운 구조입니다.


  투자의 원칙을 세우고, 일희일비 안하면 투자의 기본은 되었다고 생각합니다.



1. 내집 마련 본능에 충실하자


 -  대부분 사회 초년생, 전/월세를 살고 있는 대부분 사람들의 꿈은 내집마련 일거라 생각합니다.


    재테크는 내 집이 생긴 다음부터 시작됩니다. 등기에 내 이름이 올라와 있는 집이 있어야지


집를 업그레이드 하든 평수를 늘리던 다음번 계획을 세울수 있습니다.


 - 부모님이 10억정도 도와줘서 20대에 반포 삼성 청담 압구정 아파트에 살고 있는거 아니면


    금리 / 국가정책 신경쓰지 말고 내집 마련하세요.



2. 투자의 원칙을 세우는게 9할이다.


 - 저의 원칙은 "집은 한번살면 왠만하면 팔지 않는다" 입니다. 다시 말하면 좋은지역에 좋은집을 사서 오랫동안 가지고 있어서 수익율을 극대화 하는 전략입니다.


 - 다주택자가 적폐라고 생각하는 분들이 있는데, 원칙을 가지고 장기투자 하는 사람들은


   주택시장을 안정화 시키는대 기여합니다.


3. Money flow가 중요하다.


 - 주택을 골라서 전세를 끼고 하나씩 사모으고 (한번 사면 안팔수 있는 좋은집) 나중에 그런집이


   5~7개 정도 되면 한채씩 월세로 전환을 하면됩니다. 처음에 40~50만원이 시간이 지날수록


   증가하고 자본소득이 근로소득을 뛰어넘는 상황을 만들수 있습니다. (은퇴 시점이지요)



4. 호재에 일희일비 할 필요 없다.


 - 물가와 급여와 다르게 주택시장은  계단 모양으로 상승합니다. 수년간의 보합기가 오다가


   일정 기간동안 급등하고 또 수년동안 보합기가 옵니다. 투자의 기본은 시간이고 위기일때


   투자는 더 큰 이익을 주는 경우가 많습니다. 주식처럼 일희일비 하지 마세요.



  자산은 눈덩이 같습니다. 처음 종자돈 1억이 2억이 될때가 시간이 오래 걸리고 힘들었는데,



  20억(순자산)이 21억이 되는데, 몇개월도 걸리지 않습니다. 내가 살집도 필요하고, 투자를 위한 부동산도 필요합니다. 모두 성투 하세요.


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회사에 출근하면 몇몇 동료들의 안색이 좋지 못합니다.



  수억에서 적게는 수천만원씩 주식을 하는 동료들인데, 요즘 주식시장을 보면 개미들의 무덤인듯 합니다. 그래서 저는 기관과 외인에 휘둘리는 주식을 하지 않습니다.



  재테크 관련 글을 쓰고 쪽지와 메일로 문의를 많이 받았는데, 2~3억정도 수준에서 투자를 고민 하는 분들이 많은거 같습니다. 이정도 금액이 서울 중간층 가구에서 투자 가능한 금액인듯 보입니다.



  부동산 투자를 할때 몇가지 원칙이 있고, 이 원칙에 맞춰서 최근 임장을 다녀온 곳을 소개해 드리겠습니다. (참고로 그 지역에 1%의 지분도 없습니다.)



* 서울 부동산 투자의 원칙


1. 2호선 9호선 라인 역세권 + 신분당선


  - 굳이 설명할 필요 없이 서울 메인 업무 지역을 통과하는 지하철 황금노선 입니다.


  가장 많은 사람들이 이 노선을 타고 출퇴근을 하고, 강남/삼성/잠실하면 가장 먼저 떠오르는 노선입니다.



2. 학군
  - 대치학군 / 목동학군은 말할것도 없고, 분당 평촌도 학군때문에 초중고 자녀를둔 어머니들이 선택하는 지역입니다.



3. 대형단지 / 소형평수


 - 투자는 1원칙은 환급성입니다. 과거 50~60평 대형평수 아파트가 주목받던 시절이 있었지만.. 환급성을 고려한다면 84m 이하의 중소형평수 + 1000세대 이상의  대형단지가 유리합니다.


4. 한강라인


 - 서울에서 한강뷰를 오롯이 볼수 있는 아파트는 3% 미만이고, 아리팍 같은 아파트는 쉽게 접근하기 어려운 가격 입니다. 하지만 한강라인의 아파트는 2~3억의 갭으로 접근 가능한 매물이 있으며, 올림픽대로 / 강변북로를 통해 자차로 이동편한 이점이 있습니다.



5. 임장지역


  - 2호선 역세권 + 소형평수 + 대형단지 + 학군 + 한강라인 = 3억 투자가능 지역은 구의현대2/3단지 입니다.


  - 타입과 층에 따라서 차이는 있지만 3억후반에 갭투 가능하며, 위 조건을 모두 만족 할 수 있는 지역 이었고, 해당 지역에 소고를 하겠습니다.



  - 현대2단지 (투자가치 : 85점 / 장점:구축이지만 좋은 컨디션+강변역 초역세권 , 단점 : 광남초X)



  강변역에서 도보로 5분거리 입니다. 구의 공원과 테크노 마트가 있고, 최근에 아파트 외장공사(?) 를 했기 때문에 20년차 아파트라고 보기 힘들 정도로 컨디션이 좋고, 주차 공간도 여유가 있었습니다.


     부분적 한강뷰가 있기 하지만 일부동 말고는 의미 없는 수준이고, 광남초 학군이 아닌점이 단점입니다.



     잠실대교를 통하면 자차 15분 정도로 롯데타워에 접근 가능합니다.


 -  현대3단지 (투자가치 : 87점 / 장점 : 광남학군 + 310동 full 한강뷰 , 단점 : 강변역 10분+주차부족)



  2단지와 비교를 하면 가장큰 장점은 광남학군 입니다. 길건너 초중고가 있고, 학군이 좋습니다.


  310동같은 경우 6~7층 이상이면 full 한강뷰가 나옵니다.


  단점은 주차공간 부족으로 2중 주차는 기본이고, 실거주 아파트 컨디션도 좋지 못합니다.


  이건 2단지와 비교했을때 단점이고, 기본적으로 투자의 가차 높으며, 향후 강변역 개발에 따른 호재도 기대해볼수 있는 지역입니다.


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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1. 투자를 하러 왔다지만, 실상은 1년 미만 보유의 트레이딩을 하게된다.


2. 자신이 워렌 버핏이라고 착각한다. 가치투자는 정말 어려운 분야다. 초심자가 분석하는 기업 대부분 이미 주가가 급등한 유명해진 기업이다.


3. 진짜 고수는 주식투자의 위험성을 알기에 권유하지 않는다.


4. 주변에 운으로 수익난 지인따라 투자하다 같이 손실을 본다. 그 지인이 수익나서 따라가면 진짜 고점일 확률이 높다.


5. 처음 투자하는 시점은 대부분 주가가 고점인 경우가 많다. 왜냐면 주식하면 돈을 쉽게 번다는 소문을 듣고 와서이다.


6. 버티면 오를거라 착각한다.


7. 시중에 있는 책들을 실패한 투자에 실패한 투자자가 투자금을 위해서 쓴게 대부분이다. 몇십억 이상 수익난 사람은 귀찮아서 대부분 안쓴다.


8. 차트의 기본조차 모른다.


9. 원하는 가격이 올때까지 기다리지 않는다. 고수들은 몇달이상 진입가가 오기까지 기다린다.


10. 자신만의 매매법이 없다.


11. 운빨로 수익나도 욕심과 탐욕으로 투자금을 늘리다 결국 손실을 본다.


12. 현대의 전쟁은 총칼이 아니라 돈으로한다. 그렇듯 소중한 돈이 왔다갔다하는 주식판은 이미 전쟁터다. 하지만 초심자는 핵무장한 적이랑 총도 없이 싸우러 간다는 사실을 인지하지 못한다.


13. 잔인하지만 일반인이 하는 주식은 투자가 아니라 남의 돈을 뺏어여먼 돈을 번다.


14. 이 글들이 이해되지 않는다면 주식바닥에 오지 않는게 좋다.


15. 이렇게 경고해도 결국할거란 마음을 알기에 자기 자산의 1%만 투자해본다.


16. 1% 자본금이 자기의 전재산이라 생각하고 필사적으로 공부한다. 그래야 끝까지 살아남는다.
수익이 나기 시작하면 그때부터 투자금을 늘려도 늦지않는다.


17. 이런 사실을 깨우치기까지 짧으면 2~3년 길면 5~10년 이상걸린다.

출처 : 블라인드 재테크 게시판


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은행원이 말해주는 몇가지 꿀팁

은행원이 직장인 분들께 조언하고 싶은 몇가지 꿀팁(?)

창구에 오시는 대기업 직장인분들 보면서 느낀 점인데,

의외로 재테크 관련 관념은 전혀 없는 분들이 상당히 많더군요

엄청 기본적인 것들이지만 생각보다 이렇게 하고 계시는 분들이 많지 않은것 같아

몇글자 남깁니다.

이건 제 개인적인 의견일 뿐이니 참고만 해주세요

편의상 문체는 반말로^^

1. 개인연금/퇴직연금은 묻지도 따지지도 말고 연간 700만원 납입 필수다.

-상품 수익률 0프로로 계산해도 세금 환급액만 924,000원

위험한거 싫어서 은행 연금이나 보험으로 굴려도 실제 1~2% 수익률이 나오니 환산 수익률

14%이상. 연봉 칠천만원 이상 쯤되면 소득의 최소 10%는 노후 대비 자금으로 넣는게 넘나 중요한것

오히려 빚내서 넣어도 훨씬 이익이다.

2. 연말 정산시 카드 사용액은 정말 쥐꼬리만큼 반영된다.

연봉6천만원이면 최소 연간 15백만원은 긁어줘야 그 이상 금액부터 공제한도로 인정되기 때문에

사실 별의미없다ㅠㅠ 카드는 소득 많은 배우자로 적당히 몰아서쓰자

3. 주택 구입자금 대출은 굳이 빨리 갚을 필요가 없다

-장기 주택저당차입금 이자상환액 공제는 생각보다 둘려받는게 크다

대충 금리로 따지먼 0.2%는 이익이다.

밎 지고 사는걸 극도로 싫어하거나 돈을 굴릴 방법을

잘모르겠다면 어쩔 수 없지만 주택담보대출이 가낭 싼데 굳이 미리 갚을 필요가 없다

차후 금리 인상시에 돈이 더 필요하게 되서 추가대출을 받으면 더 비싼금리로 써야하고,

보통 자산가들은 자금이 있어도 일부러 대출 받아서 쓰더라...

필자는 주택으로 최대한 대출 받고 월세 줘서 연말정산은 따로 받고

월세로 대출이자 내는거 퉁치고 남은 돈은 ELS로 굴린다.

4. 보장성 보험 백만원 공제 한도를 적절히 활용하자

보험자 형누나들이 더 잘 알겠지만 실비보험이랑 암보험은 필수고

나머지는 알아서 가입해서 연간 납입금액 백만원은 맞추자

길게보면 보험료 내는거 이상으로 환급받는다

5. 저축보험은 자녀 교육비 자금 만들때나 들어라

애초에 이 상품은 은수처, 흙수저가 가입해서 오년 십년씩 길게 가져갈수 있는 상품이 아니다

(금수저는  제외) 물론 장점도 많지만 꼭 들고 싶으면 결혼하고 자녀 이름으로 학비 마련해줄때나 드는게 합리적이다

6. 연금보험과 연금저축보험은 아주 다른 상품이다.

본인이나 부모님 지인 통해서 가입한 상품이 세제적격인지 아닌지꼭 확인해보자

7. 적금의 실제 수익률은 물가상승률보다 낮은 수준이다

고시금리 2%가입시 실 수령금액은 세금 떼고 1프로가 안되는 수준이니 십만원씩 일년 넣어봐야 만원나온다

금리 차이 0.몇%때문에 이은행 저은행 옮겨다니면서 가입하는거는 비추다

그럴시간에 차라리 재테크 관련 서적을 한권 읽는게 낫지 않을까?

요즘 저축은행이나 새마을금고 가도 3프로 넘는 상품은 거의 없더라..

8. 신용카드 결제일을 보통 급여일로 많이들 하는데,

공여일 기간은 1일부터 말일까지로 꼭맞추자

전원실적 기준으로 체크하는 한도로 인해 할인 혜택이나 포인트 적립이 엄청나게 달라진다.

9. 청약저축소득공제는 안받으면 바보다

다만 국세청에서 처음부터 자동 반영되는게 아니니 처음 공제 받을때는 가입한 은행에

주민등록등본 1통을 제출해야한다

10. ISA계좌는 평범한 직장인이라면 그닥 쓸모가 없다.

특히나 적립식은 더더욱. 그나마 쓸만하게 만드려면 여유있는 목돈을 원금보장추구형 ELS로 가입해서 열심히 굴리자

11. 블라인드에 가입되어 있는 직장인이라면 대부분은 개인신용평점(css)적용 대출보다 비적용 대출을 많이 쓸거다.

이 얘기는 본인의 신용등급이나 소득, 직위, 거래 실적보다는 어느 회사에 다니고 어느 직업군에 있냐는게 중요하다

출처 : 블라인드 재테크 게시판


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안녕 형 누나들!

추석연휴 다들 잘 마무리하고 있지??! 나는 지금 부산내려가는 기차안에 있는데 지나간 연휴가 너무 아쉽다 ㅠㅠ

저번에 쓴 글이 생각보다 큰 반향을 얻어서 내일 실제 장이 열리기 전에 자잘한 주의사항이나 팁 같은 걸 적어보려고 글 하나 더 올려! 먼지 모르는 사람은 1편글부터 다시~

([수정4]1천~2천 정도 짜투리돈으로 시작할 수 있는 재테크 추천 (ETN & ETF) (직장인 재테크)


무엇보다!!!! 다들 알다시피 나는 증권 전문가도 아니고, 세금이나 재테크도 아직 초보단계인, 대부분의 형들과 비슷한 주린이야.

그냥 몇 달 투자해봤는데, 이득보고, 신기하고, 신나서 형들한테 """"이런걸로도 돈 벌 수 있어!!! 헤헿"""" 이라고 알려주고픈 한 명의 일반인이니까 잘 모르고 서툴러도 이해 부탁해!

그리고 이전 글도, 이번 글도 etn, etf란 상품 전체에 대한 관심 환기 차원이지 특정 종목에 대한 리딩 능력은 없어.... 어떤 종목의 인버스가 좋을지 레버리지가 좋을지는 각자 분석해보고 공부해보고 들어갔으면 해!

나도 몇몇 형들처럼 차트도 잘 읽고 기업들 재무제표도 현란하게 분석하고 할 줄 알면 좋겠지만....내 넷마블은... ����

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먼저, 이 상품은 해외주식처럼 과세가 되는 것 같아. 복잡하기도 하고, 나도 이걸 제대로 굴린지 한 달 정도밖에 안되서 과세에 대해 잘 아는 증권사 전문가 형 누나들이 추가로 정리 좀 해주면 진짜진짜 *10000 고마울 것 같아.

지금까지 내가 알아낸 사실에 의하면, 이 상품에서 단점 혹은 문제가 될 만한 것들은

1. 실제 매수 매도 가격과 과세표준 가격이 달라서 생각했던 것보다 세금이 적게 혹은 많이 나올 수 있다. (밑에 링크된 블로그 참고, 내 세금 내역도 참고~)

2. 손실 본 금액 + 이득 본 금액의 합산에 대한 과세가 아니라 이득 본 금액에 대해서만 과세가 된다.

3. 금융소득이 2천만원을 넘을 경우 금융종합소득세 과세대상이 된다.

4. 미국에 상장된 ETF나 ETN이용해 원유에 투자하는 경우 매매차익에 대해 22%의 양도소득세가 부과된다. 단 250만원까지는 비과세다.

5. 배당소득세의 경우에는 이익금에 대하여 15.4% 의 세율이 원천징수된다.

6. 복리화 효과에 의해 레버리지나 인버스 *2의 경우 누적 수익률이 실제 예상치와 달라질수 있다. (지속적인 횡보장에서의 장투시 수익률이 0에 수렴할 가능성)

7. etf와 달리 etn 은 증권사가 부도나면 돈을 보증받기 어려울 수 있다.

8. 만기가 선물에 비해선 길지만 있긴 하다. but 선물처럼 투자금 자체가 날아가진 않음.

정도가 있을 것 같아.

다행히도 나같은 경우에는 금융소득이 2천만원에 한~~~~참 못 미치기 때문에, 그리고 이전글에서 추천대상이였던 1천 ~ 2천만원의 투자금을 굴리는 형들한테도 과세부분은 큰 문제가 안 될 것 같긴해.

혹시 이걸 넘어가는 형들은 나보다 더 전문가형들일테니 이미 알아서 잘 하실테고 :)

그리고, 6번 7번 8번항 때문에 이 상품에 대해 막 몇년 존버는 하지 않는게 좋을 것 같아.

나 같은 경우에는 방향을 잘못잡고 반대방향으로 지수가 움직여버리면 그냥 손절을 치고, 이득을 볼 경우에도 막 10프로 20프로를 노리지는 않거든.

대신에 wti나 천연가스는 아직까진 한 번 추세정해지면 몇 일 간은 추세를 따라가는 경향이 있어서, 추세전환 시작지점에서는 """" 혹시 모르니 손절쳐도 되는 소량"""""만 담고, 이후 확실히 추세변환이 된 이후에 추매물량을 크게 늘려서 짧게 먹고 빠지는 식으로 대응해서 좋은 결과를 얻었던 것 같아.

증권사 부도의 경우에는.... 증권사가 부도날만한 경제위기에는 etn이고 나발이고 다들 현금이 최고인거 알지?!

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다들 저녁 마무리 잘하고, 가끔씩 올리는 치과관련글도 많은 관심부탁해 ㅎㅎ


출처 : 블라인드 재테크 게시판




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1 ~ 2천으로할수있는 ETN

안녕 형들~!

맨날 치과관련글만 올리다 재테크 겔에 제대로 된 글을 올리게 될 줄은 몰랐네.

나처럼 자본이 딸려서 부동산하기는 애매하고, 주식 코인은 넘나 실력이 부족한 형들에게 이런 방법도 있다는걸 알려주려고 글 남겨.

먼저 내 포트에 천연가스를 추가해주신 개발러 형님께 감사드리고!

지금 내가 주식 + @로하고 있는건 ETN. 즉, 상장지수채권이야. 그 중에서도 천연가스랑 원유를 기본베이스로 하고 있고.

뭔지는 한 번 검색해보거나 아니면 댓글 달아주고,

이 놈의 장점은

1. 직접 개별주를 사고 파는게 아닌, 지수 추종상품. 레버리지 / 인버스가 다 있다.

2. 선물처럼 만기일이 짧은게 아님(수정 ; 만기일 5년~10년이래요. 저도 누가 지적해줘서 찾아보고 암)

3. 2016년부터 박스권에 갇혀있는 천연가스는 손절만 안하면, - 가 떠도 짧으면 1주일, 길어도 두어달이면 앵간하면 +로 바뀐다.(아래 차트 확인)

4. 세력 따윈 없음. 추세를 따라가면서 증권사가 제공하는 LP를 따먹는 개념. 더이상 기관, 외인 탓하고 할 필요 없음~

5. 개념이 잡히고 레버리지/인버스 *2 로 들어가면 수익률 증가도 가능(미국 증시에서 *3도 찾아서 할 수 있음 국내는 *2까지만)

6. 개미끼리 눈치보거나 선동할 만한게 아님~ 해보면 알겠지만 누가 선동한다고 오르거나 하는 개념이 아님.

7. 길게 잡고 쭉 먹는 것, 발끝에서 사서 머리에서 파는 것도 가능하지만, 나같은 허접띠기들은 잉여자금을 철저히 분할매수로 접근! 추세변화 보고 무릎쯤 들어가서 목쯤에서 팔기만 해도 수익권 진입가능

.

재테크 게시판 쭉 봐온 형들은 알겠지만

나는 지금도 넷마블에 콱 물려서ㅠㅠ 남는 여유자금으로만 굴려봤는데 (1000~1500, 천연가스 & WTI)

이번달에 꽤 좋은 재테크에 성공한거 같아!

아직 주식판에 꼴아박은거 원복은 멀었지만 ㅠㅠ

가끔 관련글이 올라오는거 같은데 ETF, ETN 하는 형들 모두 성투하고 꽃길 걸어보즈아ㅏㅏㅏㅏ

*******수정

이거 맨 위에 그림은 실제 해외선물하는 차트고

내가 추천하는건 맨 아래에 있는 거야

ETN 으로 들어가서 종목검색하면 되고

천연가스, WTI, 금, 은 머 이거저거 다 있으니까 입맛대로 골라서 자기가 해당 종목 가격변동에 대해 어느정도 감 잡았다하면 그 종목으로 진입 고고!

천연가스는 철저하게 미국내 수요와 공급에 따라 오르락내리락 하고, 선물러들이 워낙 많아서 구글 검색도 쉬움~

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수정2

이게 주식보다 조금 더 접근하기 쉬운 이유는,

본질적으로 대상의 현물가 자체에 대한 fundamental을 주식처럼 강력하게 공부할 필요가 없기 때문인거 같아.

이런 녀석들은 상대적인 가격변동, 그러니까 """저번주보다 이번주에 천연가스 재고량이 늘었다"""와 같이 지난 가격대비 지금 수요와 공급이 어케 변했나만 파악하면 되거든

(보통 저러면 가격은 떨어지겠지??)

나같은 경우에는 처음 진입할때 가격변동요인에 대한 공부를 하고,

들어간 이후에는 하루 30분 정도씩? 출근길에 전날 변동사항을 뉴스로 체크하고, 점심때 사고팔기 주문 한 번씩만 누르고 그날 투자 끝내는 편이야 ㅎ

직장인들에게 접근하기 정말 편리한 재테크 수단인듯!

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추가3

재테크 핫 게시글됫네 ㅎㅎㅎ

기념으로 천연가스 관련 가격 결정요소 supply / demand 에 관련 EIA에서 정리한 글 올려 놓을께!

처음 관심갖는 형들은 이거부터 보면 될듯~

다들 성투!


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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해외 주식을 하기 위해서 가장 기본이 되는 것이 증권 수수료가 아닐까라고 생각 된다.

다음 그림을 보자

괄호안의 숫자는 거래 한번 할때의 최소 수수료이다

즉 너가 만약 키움증권으로 미국 시장의 10달러 주식 10개를 100달러에 매수한다면 증권사에 내는 수수료는 무려 7달러가 된다 투자하자마자 -7%손실이다.

반면 미래에셋으로 미국 시장의 같은 주식을 사면 증권 수수료는 0.25달러이다.

한번 거래 하는 비용이 3만달러 이하라면 최소수수료가 없는 증권사를 이용하는게 수익률 올리기 좋다.

3만달러 이상인 형님들은 좋아하는 증권사 쓰세요.

너가 어느 시장에 투자 할지를 정하고 최소수수료가 없는 증권사를 고르면 되겠다

Ps. 비대면 계좌 수수료 무료는 한국 시장만 해당하는 것이다. 해외 시장은 무료가 없다.


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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해외주식 양도세 절세법

또 다른 방법 있음 공유합시다

내가 아는 방법 공유하겠음

1. 250만원까진 기본 공제되니까

    +- 합쳐서 250이내로 조정함

    (선입선출인지 어떻게 계산하는지는 증권사별 문의 필요)

2. 1번의 확장버전으나 마이너스 나는 주식이 없으면 어쩔수 없음

     수익난애를 팜. 마이너스 난 애를 팔고 평가금액만큼 다시 삼. 그럼 마이너스난 애는 동일하게 보유(주식수는 변동가능) 하고 양도세는 팍 줄 수 있늠

   Ex) 수익 1000만원 났음. 지금 계좌에 -1000짜리가 있음. 하지만 마이너스 천짜리는 계속 갖고 있고 싶음. 그럼 일단 팔고 그 평가금액 만큼 다시 삼. 그럼 전체 수익은 0이 되서 양도세는 없음.

3. 부부증여 공제 6억을 활용. 수익난 주식을 배우자에게 증여하고 배우자는 바로 팔아버림.

10년 6억까지는 증여세 없으므로 개인차는 있겠지만 증여한사람은 세금 없음.

배우자는 받자마자 파는데 그 차익이 크지 않을테니 양도세 없거나 작음(배우자는 증여받을때 주식가격이 기초가격임)

출처 : 블라인드 부동산 게시판





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부린이 1년차 최근 읽은 책 몇 권 가지고 나름대로 부동산을 정리 해봄

- 문재인 정부의 부동산 시장 전망, 21세기 자본, 땅과 집값의 경제학, 지리의 힘 등

- 심교언, 박원갑, 이상우, 붇옹산, 빠숑, 아기곰 등의 (준)전문가 아재들 책도 많이 읽음

1. 규제 정책 → 부동산 하락 (△)

- 규제로 인하여 과열된 부동산이 쉽게 멈추진 않는다.

- 노무현 정부 때 4~5차례의 규제 후에 겨우 멈춤 (with 서브프라임)

- 노무현 때 욕먹은 정책이 결과적으로 서브프라임 때 긍정적 영향을 준 경우도 있다.

- 글 쓰다보니 규제가 또 나왔네,, 이건 약한 듯,, 규제도 공급도....(동대문구 투기지역 지정? → 호재네요!)

2. 금리 인상 → 부동산 하락 (△)

- 주요변수는 맞지만 부동산은 단순한 일차함수가 아니다

- 경제 성장률이 금리 상승폭 보다 큰 경우 부동산 폭등 (지금은 아닐 듯)

- 시차의 존재 → 거품이 더 끼이게 됨, 비이성적 과열

- 지금 경제가 삐걱거려 금리인상 가능성은 낮다고 봄

3. (서울 기준) 공급 多 → 부동산 하락 (△)

- 기본적으로 공급 수요 법칙은 맞지만 재개발 재건축을 막고 양질의 공급은 어려운 듯

- 서울 2호선 내부에 있는 역세권(행당, 광흥창 등) 이상은 사치재로 접근 필요 (강남 한남은 뭐,,,)

- 성남복정, 구리갈매, 남양주진접 등 30만채 공급을 하여도 그 정도 혹은 근접 동네만 영향,,

(아반떼 사려다가 소나타는 살 수 있지만 제네시스는....)

4. 부동산 폭락?

- 08년도에도 미국처럼 강한 폭락은 없었다 ( → 그래서인지 대부분 겁이 없다)

- 고점을 이제 회복해서 더 오른다? → 그때 고점은 일부 거품이라고 봄

- 하이리스크 하이리턴 → 경기도에 애매한 입지는 그냥 리스크,,

- 한국 경제가 삐걱거리는 듯해서 조금 무섭다 (경제는 잘 몰라염ㅜㅜ)

5. 투자 방법은?

- 입지! 입지! 입지!! (직주근접, 학군, 교통, 신축, 자연환경 등)

- 물가상승률 감안하면 1채는 어깨에서 사도 이득

- 2채는 확신이 드는 아파트 몇 개 골라놓고 매몰 나오면 뛰어드는 것

- 3채 이상을 보면 이미 고수의 영역 (전 소득이 낮아서 씨드머니가 없네요 ㅜㅜ 5천만 더 있었어도...)

6. 내 주위에 집 못사는 사람들 특징?

- 부동산 폭락론이 무서움 (with 김수현, 선대인, 해리덴트 ← 너 이 새끼들 힘내라!!)

- 바닥에서 사서 머리에서 팔 생각뿐 (공부도 안하면서.... 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야지!!)

- 전세 2억(= 월세 50~80인데)을 단순히 2억 내고 공짜로 산다는 생각

- 물가상승률에 대한 생각 차이

<부동산 위기의 12단계 진행 가설로 본 현재 상황>

1. 급격한 금리 인하 : 3.25% → 1.25%(12년 7월~ 16년 6월)

2. 저금리 기간 지속 : 1.5% (현재 꿈틀?)

3. 부동산 가격 폭등 : 광풍이 부는 중 (무릎인지 어깨인지는 개인의 판단)

4. 부동산 관련 부채 급증 : 이건 재이니가 일단 막음 (그런데 왜 다른 정책은....)

5. 급격한 단기 금리 인상 : 아직 까지는... 외부충격이 없다면 추후 이게 변수가 되지 않을까?

6. 금리인상 중 부동산 상승세 지속

7. 부동산 가격 폭락

....

마지막으로 글을 남기는 이유는?

- 32살에 성동구에 2채를 갖고 있다 보니 자만심에 확증편향이 생기는 듯

- 시골 출신이라 그런지 부동산 이야기 할 지인도 없고, 회사에는 말해봤자 좋을 거 없잖아....

(부장새끼가 경기도 사는데 자꾸 거주하는 집 얼마 올랐냐고 구체적으로 물어보고 술사라고 해서 개시름)

- 댓글은 잘못된 걸 신랄하게 까줘서,,,그거 보면 슬퍼지겠지만 잘못된 정보나 생각을 바로 잡을 수 있는 기회라고 봄

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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실거주 한채를 왜사야하는가

  저도 몇 년 전까지는 빨리 집을 사야겠다는 생각이 전혀 없었습니다. 하지만 쭉 안 사겠다는 것은 아니었고 언젠가는 집을 꼭 살거지만, 지금은 굳이 그럴 필요 없다는 정도였죠.

그렇게 생각한 이유는 다음과 같습니다.

1. 집에 수억씩 깔고 앉아 사는 것은 지금 상황에서는 무리이고 과도한 낭비이다,

2. 젊을때 주거비는 최소로 하고 한푼이라도 아껴 투자해서 자산을 불려 놓아야 한다,

3. 우리나라 인구는 장기적으로 줄기 때문에 집 살 사람도 줄것이다(따라서 집 값도 떨어질 것이니 기다렸다 사는게 유리하다),

4. 아파트도 감가상각되는 물건일 뿐이다(욕심 낼 필요가 없다, 노후 아파트는 빵원 된다),

5. 싸게 이용할 수 있는 전세가 있는데 뭐하러 재산세 내고 집을 사야 하나? 등등

지금도 모든 생각이 바뀐 것은 아닙니다.

  집 사는데 수억씩 쓰는거 당연히 아깝고 젋을때부터 투자에 관심 갖고 자산을 불려야 한다고 생각하고 우리나라의 심각한 고령화와 2050년 이후 실질 인구수가 줄거라는 통계 
예측에 크게 걱정하고 있고 아파트 건물가치는 장기적으로 떨어져서 50년쯤되면 0원이 될거라 생각하고 당장 돈이 부족할때 좋은 집을 싸게 이용하는데는 전세 제도가 꽤 유용하
다는 점에 동의합니다.

  하지만 그럼에도 몇 년 전부터는 "실거주 집 한채는 언제 사도 좋다, 아니 하루라도 빨리 사는게 좋다" 라고 생각이 바뀌었습니다.

  주거 비용 아끼며 예적금과 펀드, 주식 등으로 열심히 투자한 결과물이 빚내서 내 집 한채 마련하고 그걸 갚아가고 또 더 좋은 집으로 바꿔가는 사람들을 이기지 못하더군요. (일
부 투자 잘하는 5% 정도 분들은 예외고요.)

  그 이유는 자본주의 시장에서의 꾸준한 통화량 증가와 이에 따른 현금 가치의 하락 그리고 투자의 어려움 때문입니다.

  전세로 살면서 자산의 대부분을 현금으로 묶어두고 나머지 짜투리 자산만을 이용한 투자로는 순자산을 늘리기는 커녕 전세금의 현금가치 하락을 막아내기에도 버겁습니다.

  전세금을 아주 최소로해서 투자금을 최대한 키우고 투자를 안정적으로 잘하면 효과가 있는 방법인데, 일반인들에게는 아주 어려운 일이라고 봅니다.

  주식, 펀드에서 시장을 이기는 투자자는 5% 내외이고 나머지 분들 중에서도 일부는 시장 보다는 못하더라도 손해는 안보겠지만, 상당수는 손해를 보게 됩니다. (장기적인 시각
으로 투자를 한다면 수익 내는게 그다지 어렵지 않은데,  

  대부분 이걸 못 합니다. 그냥 kodex200이나 중국, 인도 지수 추종 펀드를 몇 년간 사모으다가 적당히만 팔아도 수익이 꽤 되는데, 경기 한두 사이클 4~8년 정도도 기다릴수 있는 
사람들이 별로 없습니다.)

  반면에 집을 사게되면 토지(대지지분) 값은 평균적으로 물가상승 수준으로는 오르면서 현금가치 하락을 보전해주고 건물은 실거주 사용가치를 제공해주면서 주거비 부분 비용
을 줄여줍니다. 또 집살 때 대부분 빚을 포함해서 집을 사면서 레버리지 효과도 있습니다.

 주변을 잘 살펴보세요.

  집 여러채 투자한 사람 말고 내 집 한채 대출받아 실거주 하면서 열심히 빚 갚고 살아가는 사람들은 크게 성공은 못해도 지속적으로 순자산이 증가하는 경우가 많습니다.

  반면에 최소 비용으로 전세 살면서 이런저런 투자를 병행하는 분들 보면, 일부는 투자로 성공하지만 많은 분들이 지나고 나면 전세금+@ 정도로 남는게 별로 없는 경우가 많습니
다.

  전 주식, 펀드 투자를 아주 오래 해왔고 나름 성공도 했지만, 돌이켜보면 내 살 집 한채를 마련하는 것이 재테크의 시작이 되는게 실패도 줄이고 안정적이라는 생각입니다.

  자산의 대부분은 전세금에 묶여서 현금 가치 하락으로 줄어들고 나머지 투자금도 부족한 상태에서 투자 성과 마저 좋지 않으면 점점 집주인들과 격차가 벌어지게 됩니다.

  잘 고민들 해보시기 바랍니다.

  부동산으로 투기를 하자는게 아니라 실거주 집 한 채는 재테크의 기본중에 기본이라는 이야기입니다.

>>여기까지 올해 2월에 올린 글 입니다.<<

의견 추가합니다.

순자산이 3~4억 정도나 그 아래로 있는 분들은 어찌해야할까 생각해 봤습니다.

이 분들이 돈을 몇억 더모아 집을 사는게 좋을지?

지금 대출 이용하여 사는게 좋을지?

  본인이 주식투자에 자신있고 성공 노하우가 확실한 분들은 월세 살면서 주식투자로 순자산을 2~3배 정도 더 불리고 절반쯤 빼서 대출받아 집 사고 주식투자는 지속해 나가면 좋
을듯 합니다.

  주식투자 모르거나 해봤는데 손해만 본 분들은, 저라면 전세 사는 금액에 대출 받아서 직장 다닐만한 지역으로 집 사겠습니다.

서울만 집이 아닙니다.

  서울 인기지역 집 가격에 접근이 어려운 분들이라도 1,2기 신도시도 있고 택지지구도 많습니다.

  직장 출퇴근 용이한 지역에 본인 순자산의 100% 정도(순자산 3~4억 미만인 분들 기준임)까지는 대출 받아서 일단 실거주 집 마련하고 열심히 대출 갚아가는게 좀 더 유리할거란 판단입니다.

  제가 예언자도 아니고 미래 집값은 정확히 알수 없습니다. 다만, 한달쯤 전부터 분위기가 심상치 않은데, 서울에서 수도권으로 확산되는게 보입니다.(아직은 확산 시작 단계)

  그리고 단기로는 집값이 오르락내리락 하더라도 결국 장기적으론 물가 올라가는 수준으로는 집값도 올라가리라 판단하고 있습니다.

  전세금에 순자산의 대부분을 넣어두고 현금가치 하락을 이겨내며 집 값을 쫗아가기는 너무 어려울거라는 것이 제 기본 생각이라 다시 한번 글 남겨봅니다.

(주식투자 잘하는 분들이나 청약가점 50점 넘어서 몇 년후를 노려볼만한 분들은 집 살 필요 없어요.)

출처 : 블라인드 부동산 게시판




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갭투자 전망

오늘은 자기전에 갭투자에 대해서 좀 써보려고해.

이전과 현재와 미래엔 어떻게 될지.

갭투자란?

- 아파트/빌라/주택 등을 전세를 끼고 매매가와 전세가의 차액으로 구매하는 방법.(쉽게 전세끼고 산다고 함)

  갭투자의 정의가 보통 저렇게 생각하는 사람들이 대부분인데. 내가 생각하는 갭투자는 저게 아냐.

  저건 그냥 전세를 끼고 사는 거고.

  갭투자란 매매가와 전세가의 갭 차이가 작은 매물들을 다수를 구매하는 투자법을 말하는거라 생각해.

  이전 갭투자는 사실 엄청나게 좋았다고 해.

  2010,2011년도에는 지방은 500-1000으로도 가능했어.

  1억이면 10-20채까지 구매가 가능했단 소리지. 그리 10채를 샀다고 하면 전세재계약시 1-2천을 올려서 2억을 벌고 그 2억으로 또 아파트를 20-30개 구매를 하고 그다음재계약시 또 전세금을 올려서 아파트 개수를 늘리는 방식이야.

  그래서 기사들 보면 몇 십채씩 있다는 사람들이 엄청 나게 많은거고. 이 사람들은 돈을 쉽게 많이 벌었던거야.

 나도 이땐 백수여서 머 부동산도 몰랐기에 지금 알고나니 너무 아까운시기였지

  그럼 어떻게 전세금이 계속 오를거란걸 알았을까?? (사실 보통 몰라. 이때 운좋게 한두개 첨으로 사본사람이 운좋게 얻어걸리니 어라? 이게 이렇네 하고 그때부터 막 수십게씩 산사람들이 대부분이지.)

  뒤늦게 찾아보니까 수요와 공급의 법칙때문이지. 이방사람들 다 좋은회사들 다니니까 이해들 할꺼야.

  전세는 없어서 난리고. 리먼 사태 이후로 경기 안좋아 건설회사들 아파트 안짓고 하니까. 공급이 부족한거야.

  그때 나라에서는 아파트 사지말라고 폭락할거라고 하고. 그러니 다들 전세만 살려고 하니. 전세가격은 계속올랐지.

그러다가 2013-14년도 가니 이제 전세가격이 안오르네? 근데 아파트 가격들이 오르는거야.

왜냐? 금리가 떨어지니 돈이 풀리고 유입되는거야.

  그래서 저금리에 돈이 풀리니 사람들이 아파트를 사기 시작하는거지. 그러니. 전세값은 그대로고 매매가가 올라가서 그때부터는 갭차이가 조금씩 벌어지기 시작했어. 그러니 그때 사실 현명한 사람들은 지방꺼 다 팔기시작하고 갭이 좀더 큰 수
도권 서울의 아파트들을 사기 시작했어.

즉 갭투자가 끝물이 되어갔다는거겠지.

그러다가 2017년 8.2 이후 갭투자 잡겠다고 온갖 제한. 그러니 똘똘이 한채 사자. 그러니 집값 폭발.

이미 현명한 투자자들은 이미 다팔고 상가나 똘똘이들로 전환한 사태.

지금도 갭투갭투 하는데 갭투는 매매와전세의 차이가 작은걸 다수를 구매하는건데. 갭으로 겨우 1채 구매하는게 갭투자라고 말하는건 웃기다는얘기야.

현재는 갭투해서 돈벌때는 끝났어. 아니 할수가 없지.

정확히 말하면. 갭차이가 너무 크고. 전세가가 안오르니까.

미래는 어떻게 되겠나??

알 수 없지만. 금리와 수요공급을 잘봐야한다 생각해.

한동안은 갭투는 아니라고 봐. 공급은 서울기준 새아파트들은 항상 부족하지만. 전국적으로 볼땐 넘쳐나거든.

금리도 높아지고 있고.

요약하면.

  갭투자 라고 하는건 매매가와 전세가 작은걸 다수를 구입하는 걸 말하고 이전엔 잘먹혀서 돈 마니들 벌었지만. 현재와 향후 5년이내까지는 갭차이가 크게 줄어들지 않을꺼 같단 소리야.

  난 전문가도 아니고 이래저래 주어듣고 내가 생각해보고 한거 끄적여 봤어. 그러니 전문가들이면 그냥 대강보고 무시해 ㅎ

쓰다보니 엄청 길어지넹 ㅎㅎ 그럼 굿나잇.

출처 : 블라인드 부동산 게시판
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양재 시민의숲 VS 수지 아이파크 VS 수지 신정마을

저 둘의 비교가 쌩뜡맞긴 하겠지만 오랫동안 알아보고 고민해왔어. 가용자금 (1~1억2천)

  직장은 엘지 서초캠이고 시민의숲 근처 빌라를 몇년 살아봤는데 겉보기엔 낙후되 보여도 굉장히 살기좋더라구. (학군은 그저그래) 그래서 여기 신축급 빌라 평수 넓은데를 매수할까 아니면 신분당선 라인중 가격 맞는곳 (수지) 할까 고민중이야.

고수분들의 많은 조언 부탁해. 아직 난 초짜라..

목적은 앞으로 나올 애기를 위한 실거주+투자야.

1. 양재2동 신축급빌라 전용면적 18평정도 :

  방세개구조로 아파트로하자면 25평짜린데, 가격이 4억 후반대부터 시작하더라고. 강남 인프라를 누릴수 있고 동네자체가 살기좋은건 맞는데,

주담대가 너무 안나와서 몇년간 자금 모을때까진 전세끼고 갭투자해야해 ㅜ 그래도 강남지역의 교통과 인프라를 누리면서 방세개 신축주택은 탐이 나긴 하더라.

2. 수지 성복역 만현마을 아이파크 10단지 :

  30평대가 4억 후반, 20평대가 4억 초반으로 주담대+mi 대출 풀로 끌어모으면 매수 가능하더라구. 와이프랑 나랑 합쳐서 세후 700~1000정도 벌어서(와이프 자영업자) 상환능력은 될듯해. 여긴 굉장히 살기좋고 롯데몰 호재, 신분당선 연장 호재
등이 있지만...용또속 이라는 말이 무척 맘에 걸려

3. 수지구청역 신정마을 7단지 or 9단지 :

  여기도 성복역이랑 상황 비슷하고 가치도 비슷한거같은데 실거주로 하기엔 왠지 롯데몰이 좀 끌렼ㅋ 여튼 여기도 후보지로 놓고 있어.

  긴글 읽어주고 답변해주는 분들 미리 고마워. 형들 누나들 동생들 좋은 조언 해주면 잘 새겨들을게!

답1

  양시숲도 그렇고 우면동도 그래. 내 경우 우면동 기준으로 우암초, 우솔초는 매우 좋음. 중학교 올라가면 영동중 or 언남중인데 영동중은 학업성취도 서울에서 밑바닥인걸로 알고 있고 언남중은 학교 주변 유해시설이 꽤 많음.

답2

  그래서 중학교 학군 거지같다고 초등학교 때 이사가는 케이스가 많음. 그래서 우암초 기준으로 입학은 한 학년 100명 정도 하는데 중간에 다 빠져나가서 졸업할땐 30명 언저리 남음.

답3

  수지 아이파크 10차 살꺼면 너무 꼭대기로 가지 마요. 돈 더주더라도 상현공원 뷰 사면 나중에 팔 때도 쉽게 팔릴꺼에요. 삶의 만족도도 높아질거임

  포은대로 소음 심한동은 피해야 합니다.

대로가 괜히 대로가 아니에요.

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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부동산 그들은 말하지 않는 2가지

안녕하세요. 부추남입니다.

  어제 재건축 초과 이익 관련 부담금 시뮬레이션 결과가 발표됨에 따라 실제 시장에 엄청난 충격을 주고 있습니다.

  하지만 여전히 경험칙에 의존하는 여러 전문가들은 “절대적 공급량이 부족한 상황에서 과연?”

이라는 말씀들로 일관하고 계십니다.

때문에 오늘은 이분들께서는 실수요자에게 절대 말해주지 않는 2가지에 대해 포스팅 해보려 합니다.

1. 절대적 공급량 vs 상대적 공급량

  “저는 소득 수준도 평균 이상이며, 분명 서울에는 집도 계속 짓고 있는데 도대체 왜 내가 살 수 있는 집이 없어요?”

(1) 서울의 절대적 공급량은 적어도 2000년 이후 모자랐던 적이 없습니다.

(2) 2016년~2017년 6월 ; 서울 다주택자가 추가 매수한 케이스가 58.2% 증가했습니다.

(3) 강남 4구에 거주 목적을 둔 수요자는 유형별로 존재합니다. (지극히 주관적인 의견입니다)

- 투기 세력

아파트가 3채 이상임에도 임대 및 처분시 기대 이익을 과도하게 설정하는 세력들임.

  * flow

  갭투자 활성화 -> 호가 상승은 전세가율 상승 동반 -> 자금력이 풍부한 투기 수요자와 “호가”에 거래 달성 -> 일제히 해당 호가를 시세로 반영

  -> 일정 시점에서 가치보다 가격이 큰 거품 현상 발생 -> “강남 집값은 떨어지지 않는다”라는 인식의 일반화 -> 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워짐 -> 투기 세력에 대비하여 실수요자들의 상대적 공급량은 지속적으로 부족

- 투자 세력

  실제 현업 관점에서 강남권 이외에 1채에 거주중이지만 강남의 투기 세력에 편승하여 임대 및 시세 차익을 목적으로 하는 세력들.

* flow

  투기 세력에게 불리한 정책 및 규제가 적용되면, 덩달아 피해를 보며 -> 재무 건전성이 일정 수준 이상 되지 않으면 전혀 헷지가 되지 않음(과도한 갭투자 등)

- 실수요 세력(평균 이상 소득수준)

  강남은 최고의 입지이며, 최고의 학군 및 기반시설 프리미엄이 실제 존재하기 때문에 누구나 강남에 살고 싶어하며, 이에 따라 가격이 비싼것은 당연하다고 납득함.

* flow

지금의 강남 집값은 납득할만한 수준이 아니라고 인식

-> 20평형 아파트가 20억 돌파를 목전 -> 이유는 모르겠지만 강남 집값은 계속 상승할것이라는 인식 일반화 -> 절대적 공급량을 늘리자! 라고 주장

  절대적 공급량을 늘려봤자, 이미 일반 시장 논리가 성립하지 않은 돈 놓고 돈 먹기에 성공한 투기 세력들은 또다시 새로운 신규 시장에 침투하여 실수요자들로 하여금 상대적 공급량을 부족하게끔 조장. -> 강.남.불.패

2. 자금력이 풍부한 투기 세력 vs 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력 vs 실수요 세력

“여전히 투기 세력은 존재한다”

2017년 투기과열지구 내 임차인이 있는 주택을 매수한 케이스가 약 20% 상승

10월 ; 38.60% -> 12월 ; 58.20%

- 자금력이 풍부한 투기 세력

정부의 정책 및 규제에 기본적으로 “Never Mind”

하지만 실제로 최근 규제 영향으로 굉장히 매수를 고민하는 것은 분명. 그만큼 정부의 정책에 직간접적으로 영향받고 있음.

- 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력

세금 및 대출 이자 대비 처분 이익을 과도하게 기대하고 있음

잠5 주공의 경우, 인위적으로 호가를 1억이상 올리는 담합까지 할 정도.

모든 규제에 직격탄을 맞는 세력들이며, 실제로

매도 vs 보유에서 엄청나게 고민하고 있음

*가치에 비해 과도하게 가격 거품이 조장된 근원지는 바로 이곳.

실수요자들로 하여금 상대적 공급량이 부족하게끔 조장하고 있음.

- 실수요 세력

* 어제의 재건축 초과이익 환수제 관련 부담금은 시장이 요동칠 가장 큰 시그널.

미실현 이익이라는 관점에서 위헌 소지가 있지만,

냉정하게 생각해보면 정부가 이를 모를리 없음.

위헌이 되더라도 투기 세력들로 하여금 불안감 조성.

이로 인해 단기적인 가격 안정 효과는 분명히 존재.

* 보유세의 인상으로 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력들의 급매물 등장 등 납득할만한 수준으로 매수할 수 있는 타이밍이 분명히 존재한다고 판단.

노무현 정권의 재림인가? 라는 측면에서 대답은

절대 NO.

정부는 분명 계속해서 자금력에 리스크가 있는 투기 세력들에게 넛지를 주고 있는듯합니다.

개인적 의견입니다. 즐거운 식사하세요!

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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부동산 초보매수자를 위한 몇가지 조언

쪽지보내시는 분들이 많아서 몇가지 조언 드립니다.

1.남의 의견은 참고만 하세요.

 부동산이 추천하는 물건, 블라 등 남이 추천하는 물건은 참고만 하세요. 상식적으로 생각하시면 됩니다. 그 좋은 물건들을 왜 남에게 추천할까요? 그렇게 좋으면 빚내서라도 다주택자가 되더라도 내가 잡아놓지. 부동산 업자는 빨리빨리 

팔아먹어야해서 그렇고, 남은 내 돈이 아니라 그렇습니다. 특정지역을 지칭해서 물어보실 때는 그 동네 10년 이상 거주자 의견을 들어보시면 도움이 됩니다.

2. 꼭지같은데요.

  네.꼭지같죠. 3년전에도 꼭지같았고,2년전에도 6개월전에도 꼭지같았죠. 그럴때는 가장 좋은 방법이 그 매물2000~2008년 정도 시세와 2015~2017시세를 비교해보시고, 같은기간 다른 동네(강남4구 포함) 상승률과 비교해보세요.

  어렵지않습니다. 그러면 내가 이동네에 '투자'해야될지 '거주'해야될지 답이 나옵니다. 부동산 구매에 남 눈치 보지마세요. 어차피 오르는거 잡고 싶은 것일테니. 그런거 관심 없이 사시는 분들은 이미 둥지 틀고 관심 없이 잘 살고 계시더
라고요..

3.정부정책이나 뉴스나오는것에 기대지마세요

다주택자 ㅡ임대사업자 내세요

갭투자근절 ㅡ 오르는데 구매하고,지금 내가 전세살면되죠.

방법은 많습니다. 다 못잡아요. 수요공급이나 시장이론만으론 설명이 안돼요.

  기본적으로 모든 사람이 '비쌀 때 팔고 쌀 때 사고 싶은' 비이성적인 시장이고, 특히 남의집값이 오르는데 왜 내 배가아픈지 모르겠는 비이성적인 시장입니다. 그 욕망을 컨트롤 할 줄아는 초특급 해커같은 부동산업자들이 가격 쥐락펴
락 하는 시장이에요. 업계나 시장을 모르는 상태로 규제하고 완화하고 한다고 잡히지 않아요.

  아니면 위에 쓴대로 그냥 난 나살집 하나 허허~하며 서울바깥쪽에 집 구매하면 되요. 근데 그렇게 못하죠.왜냐면 떨어지는건 싫으니까.

  과거 시세자료들을 한번 훑어보시면 뉴스나 정부 발표 보는 것보다는 도움이 될 것 입니다.

 

  마지막으로, 내가 되게 합리적인 소비자라는 생각은 버리는게 좋습니다. 그렇게 합리적이었으면 벌써 집을 샀겠죠. 부동산은 존버능력보다 판단과 실행이 빨라야합니다.

  문재인 옹호론자들이 보면 불편할수도있겠지만, 전 앞으로 올 좋은세상은 나중에 내가 돈 많이벌면 기부많이하고 당장은 현재를 사는 개인들이 잘 살았으면 좋겠습니다.

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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