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재테크 - 59. 서울부동산 보는시각

가카리 2018. 8. 10. 23:36
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서울부동산 보는시각

앞서 밝힌바와같이 난 다주택자이니 감안해서 받아들여.

서울 아파트가 비싼가? 내 생각에는 아니 전혀. 일부 강남 신축은 비싸지만 거긴

그들만의 리그 논외로 쳐야지. 오히려 홍콩같은데 생각하면 비싼거같지도 않고.

서울 전체를 봤을때는 감정원 자료 기준 03년 11월(감정원이 제공하는 가장

오래된 시점) 부터 18년 7월까지 서울 아파트 매매지수는 70%가량 올랐어. 15년

복리로 치면 연 3.6%의 상승률이야. 이정도면 리즈너블하지 않나? 14년부터 좀

오르다 작년에 많이 올라서 체감상 폭등한거같지만 장기 차트로 보면

적절한거같아. 같은기간 코스피지수는 800에서 2300 되었으니.

기본적으로 경제 규모가 커지고 화폐가치가 떨어지는만큼 따라 오르는게 real

estate 의 속성인데 14년까지는 수요, 공급을 어느정도 맞췄다고 생각해.

이명박이 공사판 벌인다고 그린벨트도 풀고 뉴타운도 만들고 난리였지.

박근혜때는 이전 정권에서 조성한 택지로 분양도 많이 하고.

그런데 2014년도에 부동산 시장에 엄청나게 큰 변화가 생겼어. 바로

택지개발촉진법을 폐지한건데 한마디로 마곡, 위례, 미사같은 큰 덩어리 분양이

더이상 안나온다는거야. 보통 택지지구 지정해도 토지보상하고 계획세우고 땅

분양해서 아파트 올리고 분양하고 하려면 일사천리로 진행해도 5년은 걸려. 이제

다시 택지지구를 조성해도 빨라야 2023년에나 뭔가 된다는 소리지.

즉 서울에 신축 아파트를 공급하려면 재건축을 하거나 재개발을 하거나 둘 중

하나라는거야. 그런데 이번 정부 들어서 이걸 막아버리네? 결국 이제는 뭐 새로

나올 구멍이 전혀 없어 그냥 있는거 서로 나눠먹는수밖에. 하지만 인간은 욕망의

동물이니 그냥은 안나눠먹지. 거기다 다주택자 양도세 중과+장기보유공제

삭제까지 더해져서 다주택자의 욕망을 풀어줄 수가 없게 되었어. 집값 올라서

팔면 뭐해 세금으로 다 뜯어가는데.

그래서 다주택자들은 3월에 선택을 해야했지. 중과세 되기 전에 팔던가 아니면

임대사업자 등록을 하던 정권 바뀔때까지 기다리며 존버하던. 일부는 3월에

팔았고(그래서 평년대비 1~3월 거래량이 많았음) 나머지는 그냥 존버임.

자 그럼 결과적으로 택지 조성도 안되, 재건축 재개발 물량도 없어, 다주택자

차익실현 물건도 없어, 남은건? 1주택자가 갈아타면서 내놓는거랑 한시적

2주택자가 내놓는거 말고는 없다고 봐야지. 그래서 거래가 없어도 가격이

안내려간거. 매도자끼리 경쟁을 해야 내려가는데 매도자 자체가 별로 없어. 1주택

갈아타는 사람이야 저쪽집을 사야 움직일텐데 거기도 비싸. 그럼 내집도 그냥

비싸게 팔아보고 안되면 그냥 눌러있는거. 한시적 2주택자의 경우도 경쟁상대가

없으니 일단 배짱 호가 부르고 팔리면 팔고 아니면 더 버티던가 완전한

다주택자로 돌아서던가 할테고.

이런 상태로 4월 ~ 6월이 흐르고 기다려도 떨어지지않자 아쉬운 실거주자들이

움직이기 시작했어. 3월 최고가 기준 비슷한 호가면 사버리기 시작한거지.

3월까지는 강남 마용성 위주였다면 이젠 그런거도 없어. 그냥 살만하고 내 예산에

맞으면 어디든 간다. 10억 땡길 수 있는 사람은 10억에 맞추고 5억 땡길 수 있는

사람은 5억에 맞춰서 서울 전역으로 매수세가 퍼진거지.

최근 은평구도 급등했다는데 이런 배경으로 진행된거라고봐.

그럼 앞으로 어떻게 될 것인가가 중요하겠지. 내 의견으로는 앞으로 6개월 안에

사던가 아니면 그냥 이번 장은 내 몫의 집이 없나보다 하고 포기해. 지금 매수세가 슬슬 퍼지는 모양새인데 물건이 없는 상태라 쭉쭉 치고갈거같애. 대신

거래량이 없는만큼 가격 방어도 안되겠지. 어느정도 오른 후에는

장기횡보할것같아. 그렇다고 폭락하는건 아니고 그냥 고점대비 좀 낮은 상태로

흘러갈거야. 그러다 더 긴 시간이 흐른 뒤에 다시 오르던지 경제 위기가 오면

좀 더 깊은 조정을 주겠지.

위 내용은 지금까지 정부가 내놓은 정책에 따른 현상을 내 나름대로 해석해서

내린 결론이니 각자 더 생각해보고 판단하길 바래~

출처 : 블라인드 부동산 게시판

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