저위험 중수익 이상 가성비좋은 재테크 방법들 알려주니 그냥 재미로 참고하기 바람. 참고로 위험도는 이짓을 100번했을때 손해볼 횟수를 주관적으로 계량화한 것임.



1. 만기 1년이내로 남은 스팩주 2040원 하단에서 매수하여 상폐후 환급받기


위험도 0



2. 비트코인 710만원 하단에서 매수하여 730만원 이상에서 매도하기


위험도 10



3. 하방경직성 좋은 고배당주 또는 채권형우선주 매수후 장기보유(대신증권우, 삼성화재우, 한화3우b, 미래에셋대우2우b)


위험도 15



4. 저축은행 비대면으로 1년만기예금 4900만원으로 저축은행별로 가입


위험도 0



5. 우리종금 cma 노트가입후 단기자금 일시예치


위험도0



주식 펀드 등은 쫄보라서 못하고 부동산은 자금부족인 형들은 저거 5개만 잘돌려도 1금융권 은행금리 2-3배이상은 매우 낮은위험으로 벌수있으니 참고들 하길.


출처 : 블라인드 재테크 게시판
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소프트웨어와 하드웨어 프로그래밍, 취업 및 직장생활 전문 블로그

  몇 일전 재테크 경험글을 올렸는데, 별 생각 없이 올린글 때문에 쪽지와 메일


답장을 하느라 고단한 날을 보냈습니다.


한국인 대부분이 집이 전 재산 이기 때문에 어설픈 답장은 안하느니만 못하기 때문에 어떤 분의 메일은 30분도 넘게 고민하고 답을 보냈습니다.


  각설하고 저 역시 자산의 많은 부분이 부동산이고, 부동산 재테크가 수익창출의


수단이었음을 부정하지 않겠습니다. 때문에 그간 경험을 바탕으로 재테크의 단계와 자금 flow 만드는 방법을 공유 드립니다.


  부동산 투자는 저변동성 투자이고, 주식처럼 기관 외인이 들어오기 어려운 구조입니다.


  투자의 원칙을 세우고, 일희일비 안하면 투자의 기본은 되었다고 생각합니다.



1. 내집 마련 본능에 충실하자


 -  대부분 사회 초년생, 전/월세를 살고 있는 대부분 사람들의 꿈은 내집마련 일거라 생각합니다.


    재테크는 내 집이 생긴 다음부터 시작됩니다. 등기에 내 이름이 올라와 있는 집이 있어야지


집를 업그레이드 하든 평수를 늘리던 다음번 계획을 세울수 있습니다.


 - 부모님이 10억정도 도와줘서 20대에 반포 삼성 청담 압구정 아파트에 살고 있는거 아니면


    금리 / 국가정책 신경쓰지 말고 내집 마련하세요.



2. 투자의 원칙을 세우는게 9할이다.


 - 저의 원칙은 "집은 한번살면 왠만하면 팔지 않는다" 입니다. 다시 말하면 좋은지역에 좋은집을 사서 오랫동안 가지고 있어서 수익율을 극대화 하는 전략입니다.


 - 다주택자가 적폐라고 생각하는 분들이 있는데, 원칙을 가지고 장기투자 하는 사람들은


   주택시장을 안정화 시키는대 기여합니다.


3. Money flow가 중요하다.


 - 주택을 골라서 전세를 끼고 하나씩 사모으고 (한번 사면 안팔수 있는 좋은집) 나중에 그런집이


   5~7개 정도 되면 한채씩 월세로 전환을 하면됩니다. 처음에 40~50만원이 시간이 지날수록


   증가하고 자본소득이 근로소득을 뛰어넘는 상황을 만들수 있습니다. (은퇴 시점이지요)



4. 호재에 일희일비 할 필요 없다.


 - 물가와 급여와 다르게 주택시장은  계단 모양으로 상승합니다. 수년간의 보합기가 오다가


   일정 기간동안 급등하고 또 수년동안 보합기가 옵니다. 투자의 기본은 시간이고 위기일때


   투자는 더 큰 이익을 주는 경우가 많습니다. 주식처럼 일희일비 하지 마세요.



  자산은 눈덩이 같습니다. 처음 종자돈 1억이 2억이 될때가 시간이 오래 걸리고 힘들었는데,



  20억(순자산)이 21억이 되는데, 몇개월도 걸리지 않습니다. 내가 살집도 필요하고, 투자를 위한 부동산도 필요합니다. 모두 성투 하세요.


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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회사에 출근하면 몇몇 동료들의 안색이 좋지 못합니다.



  수억에서 적게는 수천만원씩 주식을 하는 동료들인데, 요즘 주식시장을 보면 개미들의 무덤인듯 합니다. 그래서 저는 기관과 외인에 휘둘리는 주식을 하지 않습니다.



  재테크 관련 글을 쓰고 쪽지와 메일로 문의를 많이 받았는데, 2~3억정도 수준에서 투자를 고민 하는 분들이 많은거 같습니다. 이정도 금액이 서울 중간층 가구에서 투자 가능한 금액인듯 보입니다.



  부동산 투자를 할때 몇가지 원칙이 있고, 이 원칙에 맞춰서 최근 임장을 다녀온 곳을 소개해 드리겠습니다. (참고로 그 지역에 1%의 지분도 없습니다.)



* 서울 부동산 투자의 원칙


1. 2호선 9호선 라인 역세권 + 신분당선


  - 굳이 설명할 필요 없이 서울 메인 업무 지역을 통과하는 지하철 황금노선 입니다.


  가장 많은 사람들이 이 노선을 타고 출퇴근을 하고, 강남/삼성/잠실하면 가장 먼저 떠오르는 노선입니다.



2. 학군
  - 대치학군 / 목동학군은 말할것도 없고, 분당 평촌도 학군때문에 초중고 자녀를둔 어머니들이 선택하는 지역입니다.



3. 대형단지 / 소형평수


 - 투자는 1원칙은 환급성입니다. 과거 50~60평 대형평수 아파트가 주목받던 시절이 있었지만.. 환급성을 고려한다면 84m 이하의 중소형평수 + 1000세대 이상의  대형단지가 유리합니다.


4. 한강라인


 - 서울에서 한강뷰를 오롯이 볼수 있는 아파트는 3% 미만이고, 아리팍 같은 아파트는 쉽게 접근하기 어려운 가격 입니다. 하지만 한강라인의 아파트는 2~3억의 갭으로 접근 가능한 매물이 있으며, 올림픽대로 / 강변북로를 통해 자차로 이동편한 이점이 있습니다.



5. 임장지역


  - 2호선 역세권 + 소형평수 + 대형단지 + 학군 + 한강라인 = 3억 투자가능 지역은 구의현대2/3단지 입니다.


  - 타입과 층에 따라서 차이는 있지만 3억후반에 갭투 가능하며, 위 조건을 모두 만족 할 수 있는 지역 이었고, 해당 지역에 소고를 하겠습니다.



  - 현대2단지 (투자가치 : 85점 / 장점:구축이지만 좋은 컨디션+강변역 초역세권 , 단점 : 광남초X)



  강변역에서 도보로 5분거리 입니다. 구의 공원과 테크노 마트가 있고, 최근에 아파트 외장공사(?) 를 했기 때문에 20년차 아파트라고 보기 힘들 정도로 컨디션이 좋고, 주차 공간도 여유가 있었습니다.


     부분적 한강뷰가 있기 하지만 일부동 말고는 의미 없는 수준이고, 광남초 학군이 아닌점이 단점입니다.



     잠실대교를 통하면 자차 15분 정도로 롯데타워에 접근 가능합니다.


 -  현대3단지 (투자가치 : 87점 / 장점 : 광남학군 + 310동 full 한강뷰 , 단점 : 강변역 10분+주차부족)



  2단지와 비교를 하면 가장큰 장점은 광남학군 입니다. 길건너 초중고가 있고, 학군이 좋습니다.


  310동같은 경우 6~7층 이상이면 full 한강뷰가 나옵니다.


  단점은 주차공간 부족으로 2중 주차는 기본이고, 실거주 아파트 컨디션도 좋지 못합니다.


  이건 2단지와 비교했을때 단점이고, 기본적으로 투자의 가차 높으며, 향후 강변역 개발에 따른 호재도 기대해볼수 있는 지역입니다.


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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1. 투자를 하러 왔다지만, 실상은 1년 미만 보유의 트레이딩을 하게된다.


2. 자신이 워렌 버핏이라고 착각한다. 가치투자는 정말 어려운 분야다. 초심자가 분석하는 기업 대부분 이미 주가가 급등한 유명해진 기업이다.


3. 진짜 고수는 주식투자의 위험성을 알기에 권유하지 않는다.


4. 주변에 운으로 수익난 지인따라 투자하다 같이 손실을 본다. 그 지인이 수익나서 따라가면 진짜 고점일 확률이 높다.


5. 처음 투자하는 시점은 대부분 주가가 고점인 경우가 많다. 왜냐면 주식하면 돈을 쉽게 번다는 소문을 듣고 와서이다.


6. 버티면 오를거라 착각한다.


7. 시중에 있는 책들을 실패한 투자에 실패한 투자자가 투자금을 위해서 쓴게 대부분이다. 몇십억 이상 수익난 사람은 귀찮아서 대부분 안쓴다.


8. 차트의 기본조차 모른다.


9. 원하는 가격이 올때까지 기다리지 않는다. 고수들은 몇달이상 진입가가 오기까지 기다린다.


10. 자신만의 매매법이 없다.


11. 운빨로 수익나도 욕심과 탐욕으로 투자금을 늘리다 결국 손실을 본다.


12. 현대의 전쟁은 총칼이 아니라 돈으로한다. 그렇듯 소중한 돈이 왔다갔다하는 주식판은 이미 전쟁터다. 하지만 초심자는 핵무장한 적이랑 총도 없이 싸우러 간다는 사실을 인지하지 못한다.


13. 잔인하지만 일반인이 하는 주식은 투자가 아니라 남의 돈을 뺏어여먼 돈을 번다.


14. 이 글들이 이해되지 않는다면 주식바닥에 오지 않는게 좋다.


15. 이렇게 경고해도 결국할거란 마음을 알기에 자기 자산의 1%만 투자해본다.


16. 1% 자본금이 자기의 전재산이라 생각하고 필사적으로 공부한다. 그래야 끝까지 살아남는다.
수익이 나기 시작하면 그때부터 투자금을 늘려도 늦지않는다.


17. 이런 사실을 깨우치기까지 짧으면 2~3년 길면 5~10년 이상걸린다.

출처 : 블라인드 재테크 게시판


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은행원이 말해주는 몇가지 꿀팁

은행원이 직장인 분들께 조언하고 싶은 몇가지 꿀팁(?)

창구에 오시는 대기업 직장인분들 보면서 느낀 점인데,

의외로 재테크 관련 관념은 전혀 없는 분들이 상당히 많더군요

엄청 기본적인 것들이지만 생각보다 이렇게 하고 계시는 분들이 많지 않은것 같아

몇글자 남깁니다.

이건 제 개인적인 의견일 뿐이니 참고만 해주세요

편의상 문체는 반말로^^

1. 개인연금/퇴직연금은 묻지도 따지지도 말고 연간 700만원 납입 필수다.

-상품 수익률 0프로로 계산해도 세금 환급액만 924,000원

위험한거 싫어서 은행 연금이나 보험으로 굴려도 실제 1~2% 수익률이 나오니 환산 수익률

14%이상. 연봉 칠천만원 이상 쯤되면 소득의 최소 10%는 노후 대비 자금으로 넣는게 넘나 중요한것

오히려 빚내서 넣어도 훨씬 이익이다.

2. 연말 정산시 카드 사용액은 정말 쥐꼬리만큼 반영된다.

연봉6천만원이면 최소 연간 15백만원은 긁어줘야 그 이상 금액부터 공제한도로 인정되기 때문에

사실 별의미없다ㅠㅠ 카드는 소득 많은 배우자로 적당히 몰아서쓰자

3. 주택 구입자금 대출은 굳이 빨리 갚을 필요가 없다

-장기 주택저당차입금 이자상환액 공제는 생각보다 둘려받는게 크다

대충 금리로 따지먼 0.2%는 이익이다.

밎 지고 사는걸 극도로 싫어하거나 돈을 굴릴 방법을

잘모르겠다면 어쩔 수 없지만 주택담보대출이 가낭 싼데 굳이 미리 갚을 필요가 없다

차후 금리 인상시에 돈이 더 필요하게 되서 추가대출을 받으면 더 비싼금리로 써야하고,

보통 자산가들은 자금이 있어도 일부러 대출 받아서 쓰더라...

필자는 주택으로 최대한 대출 받고 월세 줘서 연말정산은 따로 받고

월세로 대출이자 내는거 퉁치고 남은 돈은 ELS로 굴린다.

4. 보장성 보험 백만원 공제 한도를 적절히 활용하자

보험자 형누나들이 더 잘 알겠지만 실비보험이랑 암보험은 필수고

나머지는 알아서 가입해서 연간 납입금액 백만원은 맞추자

길게보면 보험료 내는거 이상으로 환급받는다

5. 저축보험은 자녀 교육비 자금 만들때나 들어라

애초에 이 상품은 은수처, 흙수저가 가입해서 오년 십년씩 길게 가져갈수 있는 상품이 아니다

(금수저는  제외) 물론 장점도 많지만 꼭 들고 싶으면 결혼하고 자녀 이름으로 학비 마련해줄때나 드는게 합리적이다

6. 연금보험과 연금저축보험은 아주 다른 상품이다.

본인이나 부모님 지인 통해서 가입한 상품이 세제적격인지 아닌지꼭 확인해보자

7. 적금의 실제 수익률은 물가상승률보다 낮은 수준이다

고시금리 2%가입시 실 수령금액은 세금 떼고 1프로가 안되는 수준이니 십만원씩 일년 넣어봐야 만원나온다

금리 차이 0.몇%때문에 이은행 저은행 옮겨다니면서 가입하는거는 비추다

그럴시간에 차라리 재테크 관련 서적을 한권 읽는게 낫지 않을까?

요즘 저축은행이나 새마을금고 가도 3프로 넘는 상품은 거의 없더라..

8. 신용카드 결제일을 보통 급여일로 많이들 하는데,

공여일 기간은 1일부터 말일까지로 꼭맞추자

전원실적 기준으로 체크하는 한도로 인해 할인 혜택이나 포인트 적립이 엄청나게 달라진다.

9. 청약저축소득공제는 안받으면 바보다

다만 국세청에서 처음부터 자동 반영되는게 아니니 처음 공제 받을때는 가입한 은행에

주민등록등본 1통을 제출해야한다

10. ISA계좌는 평범한 직장인이라면 그닥 쓸모가 없다.

특히나 적립식은 더더욱. 그나마 쓸만하게 만드려면 여유있는 목돈을 원금보장추구형 ELS로 가입해서 열심히 굴리자

11. 블라인드에 가입되어 있는 직장인이라면 대부분은 개인신용평점(css)적용 대출보다 비적용 대출을 많이 쓸거다.

이 얘기는 본인의 신용등급이나 소득, 직위, 거래 실적보다는 어느 회사에 다니고 어느 직업군에 있냐는게 중요하다

출처 : 블라인드 재테크 게시판


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안녕 형 누나들!

추석연휴 다들 잘 마무리하고 있지??! 나는 지금 부산내려가는 기차안에 있는데 지나간 연휴가 너무 아쉽다 ㅠㅠ

저번에 쓴 글이 생각보다 큰 반향을 얻어서 내일 실제 장이 열리기 전에 자잘한 주의사항이나 팁 같은 걸 적어보려고 글 하나 더 올려! 먼지 모르는 사람은 1편글부터 다시~

([수정4]1천~2천 정도 짜투리돈으로 시작할 수 있는 재테크 추천 (ETN & ETF) (직장인 재테크)


무엇보다!!!! 다들 알다시피 나는 증권 전문가도 아니고, 세금이나 재테크도 아직 초보단계인, 대부분의 형들과 비슷한 주린이야.

그냥 몇 달 투자해봤는데, 이득보고, 신기하고, 신나서 형들한테 """"이런걸로도 돈 벌 수 있어!!! 헤헿"""" 이라고 알려주고픈 한 명의 일반인이니까 잘 모르고 서툴러도 이해 부탁해!

그리고 이전 글도, 이번 글도 etn, etf란 상품 전체에 대한 관심 환기 차원이지 특정 종목에 대한 리딩 능력은 없어.... 어떤 종목의 인버스가 좋을지 레버리지가 좋을지는 각자 분석해보고 공부해보고 들어갔으면 해!

나도 몇몇 형들처럼 차트도 잘 읽고 기업들 재무제표도 현란하게 분석하고 할 줄 알면 좋겠지만....내 넷마블은... ����

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먼저, 이 상품은 해외주식처럼 과세가 되는 것 같아. 복잡하기도 하고, 나도 이걸 제대로 굴린지 한 달 정도밖에 안되서 과세에 대해 잘 아는 증권사 전문가 형 누나들이 추가로 정리 좀 해주면 진짜진짜 *10000 고마울 것 같아.

지금까지 내가 알아낸 사실에 의하면, 이 상품에서 단점 혹은 문제가 될 만한 것들은

1. 실제 매수 매도 가격과 과세표준 가격이 달라서 생각했던 것보다 세금이 적게 혹은 많이 나올 수 있다. (밑에 링크된 블로그 참고, 내 세금 내역도 참고~)

2. 손실 본 금액 + 이득 본 금액의 합산에 대한 과세가 아니라 이득 본 금액에 대해서만 과세가 된다.

3. 금융소득이 2천만원을 넘을 경우 금융종합소득세 과세대상이 된다.

4. 미국에 상장된 ETF나 ETN이용해 원유에 투자하는 경우 매매차익에 대해 22%의 양도소득세가 부과된다. 단 250만원까지는 비과세다.

5. 배당소득세의 경우에는 이익금에 대하여 15.4% 의 세율이 원천징수된다.

6. 복리화 효과에 의해 레버리지나 인버스 *2의 경우 누적 수익률이 실제 예상치와 달라질수 있다. (지속적인 횡보장에서의 장투시 수익률이 0에 수렴할 가능성)

7. etf와 달리 etn 은 증권사가 부도나면 돈을 보증받기 어려울 수 있다.

8. 만기가 선물에 비해선 길지만 있긴 하다. but 선물처럼 투자금 자체가 날아가진 않음.

정도가 있을 것 같아.

다행히도 나같은 경우에는 금융소득이 2천만원에 한~~~~참 못 미치기 때문에, 그리고 이전글에서 추천대상이였던 1천 ~ 2천만원의 투자금을 굴리는 형들한테도 과세부분은 큰 문제가 안 될 것 같긴해.

혹시 이걸 넘어가는 형들은 나보다 더 전문가형들일테니 이미 알아서 잘 하실테고 :)

그리고, 6번 7번 8번항 때문에 이 상품에 대해 막 몇년 존버는 하지 않는게 좋을 것 같아.

나 같은 경우에는 방향을 잘못잡고 반대방향으로 지수가 움직여버리면 그냥 손절을 치고, 이득을 볼 경우에도 막 10프로 20프로를 노리지는 않거든.

대신에 wti나 천연가스는 아직까진 한 번 추세정해지면 몇 일 간은 추세를 따라가는 경향이 있어서, 추세전환 시작지점에서는 """" 혹시 모르니 손절쳐도 되는 소량"""""만 담고, 이후 확실히 추세변환이 된 이후에 추매물량을 크게 늘려서 짧게 먹고 빠지는 식으로 대응해서 좋은 결과를 얻었던 것 같아.

증권사 부도의 경우에는.... 증권사가 부도날만한 경제위기에는 etn이고 나발이고 다들 현금이 최고인거 알지?!

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다들 저녁 마무리 잘하고, 가끔씩 올리는 치과관련글도 많은 관심부탁해 ㅎㅎ


출처 : 블라인드 재테크 게시판




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1 ~ 2천으로할수있는 ETN

안녕 형들~!

맨날 치과관련글만 올리다 재테크 겔에 제대로 된 글을 올리게 될 줄은 몰랐네.

나처럼 자본이 딸려서 부동산하기는 애매하고, 주식 코인은 넘나 실력이 부족한 형들에게 이런 방법도 있다는걸 알려주려고 글 남겨.

먼저 내 포트에 천연가스를 추가해주신 개발러 형님께 감사드리고!

지금 내가 주식 + @로하고 있는건 ETN. 즉, 상장지수채권이야. 그 중에서도 천연가스랑 원유를 기본베이스로 하고 있고.

뭔지는 한 번 검색해보거나 아니면 댓글 달아주고,

이 놈의 장점은

1. 직접 개별주를 사고 파는게 아닌, 지수 추종상품. 레버리지 / 인버스가 다 있다.

2. 선물처럼 만기일이 짧은게 아님(수정 ; 만기일 5년~10년이래요. 저도 누가 지적해줘서 찾아보고 암)

3. 2016년부터 박스권에 갇혀있는 천연가스는 손절만 안하면, - 가 떠도 짧으면 1주일, 길어도 두어달이면 앵간하면 +로 바뀐다.(아래 차트 확인)

4. 세력 따윈 없음. 추세를 따라가면서 증권사가 제공하는 LP를 따먹는 개념. 더이상 기관, 외인 탓하고 할 필요 없음~

5. 개념이 잡히고 레버리지/인버스 *2 로 들어가면 수익률 증가도 가능(미국 증시에서 *3도 찾아서 할 수 있음 국내는 *2까지만)

6. 개미끼리 눈치보거나 선동할 만한게 아님~ 해보면 알겠지만 누가 선동한다고 오르거나 하는 개념이 아님.

7. 길게 잡고 쭉 먹는 것, 발끝에서 사서 머리에서 파는 것도 가능하지만, 나같은 허접띠기들은 잉여자금을 철저히 분할매수로 접근! 추세변화 보고 무릎쯤 들어가서 목쯤에서 팔기만 해도 수익권 진입가능

.

재테크 게시판 쭉 봐온 형들은 알겠지만

나는 지금도 넷마블에 콱 물려서ㅠㅠ 남는 여유자금으로만 굴려봤는데 (1000~1500, 천연가스 & WTI)

이번달에 꽤 좋은 재테크에 성공한거 같아!

아직 주식판에 꼴아박은거 원복은 멀었지만 ㅠㅠ

가끔 관련글이 올라오는거 같은데 ETF, ETN 하는 형들 모두 성투하고 꽃길 걸어보즈아ㅏㅏㅏㅏ

*******수정

이거 맨 위에 그림은 실제 해외선물하는 차트고

내가 추천하는건 맨 아래에 있는 거야

ETN 으로 들어가서 종목검색하면 되고

천연가스, WTI, 금, 은 머 이거저거 다 있으니까 입맛대로 골라서 자기가 해당 종목 가격변동에 대해 어느정도 감 잡았다하면 그 종목으로 진입 고고!

천연가스는 철저하게 미국내 수요와 공급에 따라 오르락내리락 하고, 선물러들이 워낙 많아서 구글 검색도 쉬움~

---------

수정2

이게 주식보다 조금 더 접근하기 쉬운 이유는,

본질적으로 대상의 현물가 자체에 대한 fundamental을 주식처럼 강력하게 공부할 필요가 없기 때문인거 같아.

이런 녀석들은 상대적인 가격변동, 그러니까 """저번주보다 이번주에 천연가스 재고량이 늘었다"""와 같이 지난 가격대비 지금 수요와 공급이 어케 변했나만 파악하면 되거든

(보통 저러면 가격은 떨어지겠지??)

나같은 경우에는 처음 진입할때 가격변동요인에 대한 공부를 하고,

들어간 이후에는 하루 30분 정도씩? 출근길에 전날 변동사항을 뉴스로 체크하고, 점심때 사고팔기 주문 한 번씩만 누르고 그날 투자 끝내는 편이야 ㅎ

직장인들에게 접근하기 정말 편리한 재테크 수단인듯!

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추가3

재테크 핫 게시글됫네 ㅎㅎㅎ

기념으로 천연가스 관련 가격 결정요소 supply / demand 에 관련 EIA에서 정리한 글 올려 놓을께!

처음 관심갖는 형들은 이거부터 보면 될듯~

다들 성투!


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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해외 주식을 하기 위해서 가장 기본이 되는 것이 증권 수수료가 아닐까라고 생각 된다.

다음 그림을 보자

괄호안의 숫자는 거래 한번 할때의 최소 수수료이다

즉 너가 만약 키움증권으로 미국 시장의 10달러 주식 10개를 100달러에 매수한다면 증권사에 내는 수수료는 무려 7달러가 된다 투자하자마자 -7%손실이다.

반면 미래에셋으로 미국 시장의 같은 주식을 사면 증권 수수료는 0.25달러이다.

한번 거래 하는 비용이 3만달러 이하라면 최소수수료가 없는 증권사를 이용하는게 수익률 올리기 좋다.

3만달러 이상인 형님들은 좋아하는 증권사 쓰세요.

너가 어느 시장에 투자 할지를 정하고 최소수수료가 없는 증권사를 고르면 되겠다

Ps. 비대면 계좌 수수료 무료는 한국 시장만 해당하는 것이다. 해외 시장은 무료가 없다.


출처 : 블라인드 재테크 게시판


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해외주식 양도세 절세법

또 다른 방법 있음 공유합시다

내가 아는 방법 공유하겠음

1. 250만원까진 기본 공제되니까

    +- 합쳐서 250이내로 조정함

    (선입선출인지 어떻게 계산하는지는 증권사별 문의 필요)

2. 1번의 확장버전으나 마이너스 나는 주식이 없으면 어쩔수 없음

     수익난애를 팜. 마이너스 난 애를 팔고 평가금액만큼 다시 삼. 그럼 마이너스난 애는 동일하게 보유(주식수는 변동가능) 하고 양도세는 팍 줄 수 있늠

   Ex) 수익 1000만원 났음. 지금 계좌에 -1000짜리가 있음. 하지만 마이너스 천짜리는 계속 갖고 있고 싶음. 그럼 일단 팔고 그 평가금액 만큼 다시 삼. 그럼 전체 수익은 0이 되서 양도세는 없음.

3. 부부증여 공제 6억을 활용. 수익난 주식을 배우자에게 증여하고 배우자는 바로 팔아버림.

10년 6억까지는 증여세 없으므로 개인차는 있겠지만 증여한사람은 세금 없음.

배우자는 받자마자 파는데 그 차익이 크지 않을테니 양도세 없거나 작음(배우자는 증여받을때 주식가격이 기초가격임)

출처 : 블라인드 부동산 게시판





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부린이 1년차 최근 읽은 책 몇 권 가지고 나름대로 부동산을 정리 해봄

- 문재인 정부의 부동산 시장 전망, 21세기 자본, 땅과 집값의 경제학, 지리의 힘 등

- 심교언, 박원갑, 이상우, 붇옹산, 빠숑, 아기곰 등의 (준)전문가 아재들 책도 많이 읽음

1. 규제 정책 → 부동산 하락 (△)

- 규제로 인하여 과열된 부동산이 쉽게 멈추진 않는다.

- 노무현 정부 때 4~5차례의 규제 후에 겨우 멈춤 (with 서브프라임)

- 노무현 때 욕먹은 정책이 결과적으로 서브프라임 때 긍정적 영향을 준 경우도 있다.

- 글 쓰다보니 규제가 또 나왔네,, 이건 약한 듯,, 규제도 공급도....(동대문구 투기지역 지정? → 호재네요!)

2. 금리 인상 → 부동산 하락 (△)

- 주요변수는 맞지만 부동산은 단순한 일차함수가 아니다

- 경제 성장률이 금리 상승폭 보다 큰 경우 부동산 폭등 (지금은 아닐 듯)

- 시차의 존재 → 거품이 더 끼이게 됨, 비이성적 과열

- 지금 경제가 삐걱거려 금리인상 가능성은 낮다고 봄

3. (서울 기준) 공급 多 → 부동산 하락 (△)

- 기본적으로 공급 수요 법칙은 맞지만 재개발 재건축을 막고 양질의 공급은 어려운 듯

- 서울 2호선 내부에 있는 역세권(행당, 광흥창 등) 이상은 사치재로 접근 필요 (강남 한남은 뭐,,,)

- 성남복정, 구리갈매, 남양주진접 등 30만채 공급을 하여도 그 정도 혹은 근접 동네만 영향,,

(아반떼 사려다가 소나타는 살 수 있지만 제네시스는....)

4. 부동산 폭락?

- 08년도에도 미국처럼 강한 폭락은 없었다 ( → 그래서인지 대부분 겁이 없다)

- 고점을 이제 회복해서 더 오른다? → 그때 고점은 일부 거품이라고 봄

- 하이리스크 하이리턴 → 경기도에 애매한 입지는 그냥 리스크,,

- 한국 경제가 삐걱거리는 듯해서 조금 무섭다 (경제는 잘 몰라염ㅜㅜ)

5. 투자 방법은?

- 입지! 입지! 입지!! (직주근접, 학군, 교통, 신축, 자연환경 등)

- 물가상승률 감안하면 1채는 어깨에서 사도 이득

- 2채는 확신이 드는 아파트 몇 개 골라놓고 매몰 나오면 뛰어드는 것

- 3채 이상을 보면 이미 고수의 영역 (전 소득이 낮아서 씨드머니가 없네요 ㅜㅜ 5천만 더 있었어도...)

6. 내 주위에 집 못사는 사람들 특징?

- 부동산 폭락론이 무서움 (with 김수현, 선대인, 해리덴트 ← 너 이 새끼들 힘내라!!)

- 바닥에서 사서 머리에서 팔 생각뿐 (공부도 안하면서.... 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야지!!)

- 전세 2억(= 월세 50~80인데)을 단순히 2억 내고 공짜로 산다는 생각

- 물가상승률에 대한 생각 차이

<부동산 위기의 12단계 진행 가설로 본 현재 상황>

1. 급격한 금리 인하 : 3.25% → 1.25%(12년 7월~ 16년 6월)

2. 저금리 기간 지속 : 1.5% (현재 꿈틀?)

3. 부동산 가격 폭등 : 광풍이 부는 중 (무릎인지 어깨인지는 개인의 판단)

4. 부동산 관련 부채 급증 : 이건 재이니가 일단 막음 (그런데 왜 다른 정책은....)

5. 급격한 단기 금리 인상 : 아직 까지는... 외부충격이 없다면 추후 이게 변수가 되지 않을까?

6. 금리인상 중 부동산 상승세 지속

7. 부동산 가격 폭락

....

마지막으로 글을 남기는 이유는?

- 32살에 성동구에 2채를 갖고 있다 보니 자만심에 확증편향이 생기는 듯

- 시골 출신이라 그런지 부동산 이야기 할 지인도 없고, 회사에는 말해봤자 좋을 거 없잖아....

(부장새끼가 경기도 사는데 자꾸 거주하는 집 얼마 올랐냐고 구체적으로 물어보고 술사라고 해서 개시름)

- 댓글은 잘못된 걸 신랄하게 까줘서,,,그거 보면 슬퍼지겠지만 잘못된 정보나 생각을 바로 잡을 수 있는 기회라고 봄

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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실거주 한채를 왜사야하는가

  저도 몇 년 전까지는 빨리 집을 사야겠다는 생각이 전혀 없었습니다. 하지만 쭉 안 사겠다는 것은 아니었고 언젠가는 집을 꼭 살거지만, 지금은 굳이 그럴 필요 없다는 정도였죠.

그렇게 생각한 이유는 다음과 같습니다.

1. 집에 수억씩 깔고 앉아 사는 것은 지금 상황에서는 무리이고 과도한 낭비이다,

2. 젊을때 주거비는 최소로 하고 한푼이라도 아껴 투자해서 자산을 불려 놓아야 한다,

3. 우리나라 인구는 장기적으로 줄기 때문에 집 살 사람도 줄것이다(따라서 집 값도 떨어질 것이니 기다렸다 사는게 유리하다),

4. 아파트도 감가상각되는 물건일 뿐이다(욕심 낼 필요가 없다, 노후 아파트는 빵원 된다),

5. 싸게 이용할 수 있는 전세가 있는데 뭐하러 재산세 내고 집을 사야 하나? 등등

지금도 모든 생각이 바뀐 것은 아닙니다.

  집 사는데 수억씩 쓰는거 당연히 아깝고 젋을때부터 투자에 관심 갖고 자산을 불려야 한다고 생각하고 우리나라의 심각한 고령화와 2050년 이후 실질 인구수가 줄거라는 통계 
예측에 크게 걱정하고 있고 아파트 건물가치는 장기적으로 떨어져서 50년쯤되면 0원이 될거라 생각하고 당장 돈이 부족할때 좋은 집을 싸게 이용하는데는 전세 제도가 꽤 유용하
다는 점에 동의합니다.

  하지만 그럼에도 몇 년 전부터는 "실거주 집 한채는 언제 사도 좋다, 아니 하루라도 빨리 사는게 좋다" 라고 생각이 바뀌었습니다.

  주거 비용 아끼며 예적금과 펀드, 주식 등으로 열심히 투자한 결과물이 빚내서 내 집 한채 마련하고 그걸 갚아가고 또 더 좋은 집으로 바꿔가는 사람들을 이기지 못하더군요. (일
부 투자 잘하는 5% 정도 분들은 예외고요.)

  그 이유는 자본주의 시장에서의 꾸준한 통화량 증가와 이에 따른 현금 가치의 하락 그리고 투자의 어려움 때문입니다.

  전세로 살면서 자산의 대부분을 현금으로 묶어두고 나머지 짜투리 자산만을 이용한 투자로는 순자산을 늘리기는 커녕 전세금의 현금가치 하락을 막아내기에도 버겁습니다.

  전세금을 아주 최소로해서 투자금을 최대한 키우고 투자를 안정적으로 잘하면 효과가 있는 방법인데, 일반인들에게는 아주 어려운 일이라고 봅니다.

  주식, 펀드에서 시장을 이기는 투자자는 5% 내외이고 나머지 분들 중에서도 일부는 시장 보다는 못하더라도 손해는 안보겠지만, 상당수는 손해를 보게 됩니다. (장기적인 시각
으로 투자를 한다면 수익 내는게 그다지 어렵지 않은데,  

  대부분 이걸 못 합니다. 그냥 kodex200이나 중국, 인도 지수 추종 펀드를 몇 년간 사모으다가 적당히만 팔아도 수익이 꽤 되는데, 경기 한두 사이클 4~8년 정도도 기다릴수 있는 
사람들이 별로 없습니다.)

  반면에 집을 사게되면 토지(대지지분) 값은 평균적으로 물가상승 수준으로는 오르면서 현금가치 하락을 보전해주고 건물은 실거주 사용가치를 제공해주면서 주거비 부분 비용
을 줄여줍니다. 또 집살 때 대부분 빚을 포함해서 집을 사면서 레버리지 효과도 있습니다.

 주변을 잘 살펴보세요.

  집 여러채 투자한 사람 말고 내 집 한채 대출받아 실거주 하면서 열심히 빚 갚고 살아가는 사람들은 크게 성공은 못해도 지속적으로 순자산이 증가하는 경우가 많습니다.

  반면에 최소 비용으로 전세 살면서 이런저런 투자를 병행하는 분들 보면, 일부는 투자로 성공하지만 많은 분들이 지나고 나면 전세금+@ 정도로 남는게 별로 없는 경우가 많습니
다.

  전 주식, 펀드 투자를 아주 오래 해왔고 나름 성공도 했지만, 돌이켜보면 내 살 집 한채를 마련하는 것이 재테크의 시작이 되는게 실패도 줄이고 안정적이라는 생각입니다.

  자산의 대부분은 전세금에 묶여서 현금 가치 하락으로 줄어들고 나머지 투자금도 부족한 상태에서 투자 성과 마저 좋지 않으면 점점 집주인들과 격차가 벌어지게 됩니다.

  잘 고민들 해보시기 바랍니다.

  부동산으로 투기를 하자는게 아니라 실거주 집 한 채는 재테크의 기본중에 기본이라는 이야기입니다.

>>여기까지 올해 2월에 올린 글 입니다.<<

의견 추가합니다.

순자산이 3~4억 정도나 그 아래로 있는 분들은 어찌해야할까 생각해 봤습니다.

이 분들이 돈을 몇억 더모아 집을 사는게 좋을지?

지금 대출 이용하여 사는게 좋을지?

  본인이 주식투자에 자신있고 성공 노하우가 확실한 분들은 월세 살면서 주식투자로 순자산을 2~3배 정도 더 불리고 절반쯤 빼서 대출받아 집 사고 주식투자는 지속해 나가면 좋
을듯 합니다.

  주식투자 모르거나 해봤는데 손해만 본 분들은, 저라면 전세 사는 금액에 대출 받아서 직장 다닐만한 지역으로 집 사겠습니다.

서울만 집이 아닙니다.

  서울 인기지역 집 가격에 접근이 어려운 분들이라도 1,2기 신도시도 있고 택지지구도 많습니다.

  직장 출퇴근 용이한 지역에 본인 순자산의 100% 정도(순자산 3~4억 미만인 분들 기준임)까지는 대출 받아서 일단 실거주 집 마련하고 열심히 대출 갚아가는게 좀 더 유리할거란 판단입니다.

  제가 예언자도 아니고 미래 집값은 정확히 알수 없습니다. 다만, 한달쯤 전부터 분위기가 심상치 않은데, 서울에서 수도권으로 확산되는게 보입니다.(아직은 확산 시작 단계)

  그리고 단기로는 집값이 오르락내리락 하더라도 결국 장기적으론 물가 올라가는 수준으로는 집값도 올라가리라 판단하고 있습니다.

  전세금에 순자산의 대부분을 넣어두고 현금가치 하락을 이겨내며 집 값을 쫗아가기는 너무 어려울거라는 것이 제 기본 생각이라 다시 한번 글 남겨봅니다.

(주식투자 잘하는 분들이나 청약가점 50점 넘어서 몇 년후를 노려볼만한 분들은 집 살 필요 없어요.)

출처 : 블라인드 부동산 게시판




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갭투자 전망

오늘은 자기전에 갭투자에 대해서 좀 써보려고해.

이전과 현재와 미래엔 어떻게 될지.

갭투자란?

- 아파트/빌라/주택 등을 전세를 끼고 매매가와 전세가의 차액으로 구매하는 방법.(쉽게 전세끼고 산다고 함)

  갭투자의 정의가 보통 저렇게 생각하는 사람들이 대부분인데. 내가 생각하는 갭투자는 저게 아냐.

  저건 그냥 전세를 끼고 사는 거고.

  갭투자란 매매가와 전세가의 갭 차이가 작은 매물들을 다수를 구매하는 투자법을 말하는거라 생각해.

  이전 갭투자는 사실 엄청나게 좋았다고 해.

  2010,2011년도에는 지방은 500-1000으로도 가능했어.

  1억이면 10-20채까지 구매가 가능했단 소리지. 그리 10채를 샀다고 하면 전세재계약시 1-2천을 올려서 2억을 벌고 그 2억으로 또 아파트를 20-30개 구매를 하고 그다음재계약시 또 전세금을 올려서 아파트 개수를 늘리는 방식이야.

  그래서 기사들 보면 몇 십채씩 있다는 사람들이 엄청 나게 많은거고. 이 사람들은 돈을 쉽게 많이 벌었던거야.

 나도 이땐 백수여서 머 부동산도 몰랐기에 지금 알고나니 너무 아까운시기였지

  그럼 어떻게 전세금이 계속 오를거란걸 알았을까?? (사실 보통 몰라. 이때 운좋게 한두개 첨으로 사본사람이 운좋게 얻어걸리니 어라? 이게 이렇네 하고 그때부터 막 수십게씩 산사람들이 대부분이지.)

  뒤늦게 찾아보니까 수요와 공급의 법칙때문이지. 이방사람들 다 좋은회사들 다니니까 이해들 할꺼야.

  전세는 없어서 난리고. 리먼 사태 이후로 경기 안좋아 건설회사들 아파트 안짓고 하니까. 공급이 부족한거야.

  그때 나라에서는 아파트 사지말라고 폭락할거라고 하고. 그러니 다들 전세만 살려고 하니. 전세가격은 계속올랐지.

그러다가 2013-14년도 가니 이제 전세가격이 안오르네? 근데 아파트 가격들이 오르는거야.

왜냐? 금리가 떨어지니 돈이 풀리고 유입되는거야.

  그래서 저금리에 돈이 풀리니 사람들이 아파트를 사기 시작하는거지. 그러니. 전세값은 그대로고 매매가가 올라가서 그때부터는 갭차이가 조금씩 벌어지기 시작했어. 그러니 그때 사실 현명한 사람들은 지방꺼 다 팔기시작하고 갭이 좀더 큰 수
도권 서울의 아파트들을 사기 시작했어.

즉 갭투자가 끝물이 되어갔다는거겠지.

그러다가 2017년 8.2 이후 갭투자 잡겠다고 온갖 제한. 그러니 똘똘이 한채 사자. 그러니 집값 폭발.

이미 현명한 투자자들은 이미 다팔고 상가나 똘똘이들로 전환한 사태.

지금도 갭투갭투 하는데 갭투는 매매와전세의 차이가 작은걸 다수를 구매하는건데. 갭으로 겨우 1채 구매하는게 갭투자라고 말하는건 웃기다는얘기야.

현재는 갭투해서 돈벌때는 끝났어. 아니 할수가 없지.

정확히 말하면. 갭차이가 너무 크고. 전세가가 안오르니까.

미래는 어떻게 되겠나??

알 수 없지만. 금리와 수요공급을 잘봐야한다 생각해.

한동안은 갭투는 아니라고 봐. 공급은 서울기준 새아파트들은 항상 부족하지만. 전국적으로 볼땐 넘쳐나거든.

금리도 높아지고 있고.

요약하면.

  갭투자 라고 하는건 매매가와 전세가 작은걸 다수를 구입하는 걸 말하고 이전엔 잘먹혀서 돈 마니들 벌었지만. 현재와 향후 5년이내까지는 갭차이가 크게 줄어들지 않을꺼 같단 소리야.

  난 전문가도 아니고 이래저래 주어듣고 내가 생각해보고 한거 끄적여 봤어. 그러니 전문가들이면 그냥 대강보고 무시해 ㅎ

쓰다보니 엄청 길어지넹 ㅎㅎ 그럼 굿나잇.

출처 : 블라인드 부동산 게시판
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양재 시민의숲 VS 수지 아이파크 VS 수지 신정마을

저 둘의 비교가 쌩뜡맞긴 하겠지만 오랫동안 알아보고 고민해왔어. 가용자금 (1~1억2천)

  직장은 엘지 서초캠이고 시민의숲 근처 빌라를 몇년 살아봤는데 겉보기엔 낙후되 보여도 굉장히 살기좋더라구. (학군은 그저그래) 그래서 여기 신축급 빌라 평수 넓은데를 매수할까 아니면 신분당선 라인중 가격 맞는곳 (수지) 할까 고민중이야.

고수분들의 많은 조언 부탁해. 아직 난 초짜라..

목적은 앞으로 나올 애기를 위한 실거주+투자야.

1. 양재2동 신축급빌라 전용면적 18평정도 :

  방세개구조로 아파트로하자면 25평짜린데, 가격이 4억 후반대부터 시작하더라고. 강남 인프라를 누릴수 있고 동네자체가 살기좋은건 맞는데,

주담대가 너무 안나와서 몇년간 자금 모을때까진 전세끼고 갭투자해야해 ㅜ 그래도 강남지역의 교통과 인프라를 누리면서 방세개 신축주택은 탐이 나긴 하더라.

2. 수지 성복역 만현마을 아이파크 10단지 :

  30평대가 4억 후반, 20평대가 4억 초반으로 주담대+mi 대출 풀로 끌어모으면 매수 가능하더라구. 와이프랑 나랑 합쳐서 세후 700~1000정도 벌어서(와이프 자영업자) 상환능력은 될듯해. 여긴 굉장히 살기좋고 롯데몰 호재, 신분당선 연장 호재
등이 있지만...용또속 이라는 말이 무척 맘에 걸려

3. 수지구청역 신정마을 7단지 or 9단지 :

  여기도 성복역이랑 상황 비슷하고 가치도 비슷한거같은데 실거주로 하기엔 왠지 롯데몰이 좀 끌렼ㅋ 여튼 여기도 후보지로 놓고 있어.

  긴글 읽어주고 답변해주는 분들 미리 고마워. 형들 누나들 동생들 좋은 조언 해주면 잘 새겨들을게!

답1

  양시숲도 그렇고 우면동도 그래. 내 경우 우면동 기준으로 우암초, 우솔초는 매우 좋음. 중학교 올라가면 영동중 or 언남중인데 영동중은 학업성취도 서울에서 밑바닥인걸로 알고 있고 언남중은 학교 주변 유해시설이 꽤 많음.

답2

  그래서 중학교 학군 거지같다고 초등학교 때 이사가는 케이스가 많음. 그래서 우암초 기준으로 입학은 한 학년 100명 정도 하는데 중간에 다 빠져나가서 졸업할땐 30명 언저리 남음.

답3

  수지 아이파크 10차 살꺼면 너무 꼭대기로 가지 마요. 돈 더주더라도 상현공원 뷰 사면 나중에 팔 때도 쉽게 팔릴꺼에요. 삶의 만족도도 높아질거임

  포은대로 소음 심한동은 피해야 합니다.

대로가 괜히 대로가 아니에요.

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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부동산 그들은 말하지 않는 2가지

안녕하세요. 부추남입니다.

  어제 재건축 초과 이익 관련 부담금 시뮬레이션 결과가 발표됨에 따라 실제 시장에 엄청난 충격을 주고 있습니다.

  하지만 여전히 경험칙에 의존하는 여러 전문가들은 “절대적 공급량이 부족한 상황에서 과연?”

이라는 말씀들로 일관하고 계십니다.

때문에 오늘은 이분들께서는 실수요자에게 절대 말해주지 않는 2가지에 대해 포스팅 해보려 합니다.

1. 절대적 공급량 vs 상대적 공급량

  “저는 소득 수준도 평균 이상이며, 분명 서울에는 집도 계속 짓고 있는데 도대체 왜 내가 살 수 있는 집이 없어요?”

(1) 서울의 절대적 공급량은 적어도 2000년 이후 모자랐던 적이 없습니다.

(2) 2016년~2017년 6월 ; 서울 다주택자가 추가 매수한 케이스가 58.2% 증가했습니다.

(3) 강남 4구에 거주 목적을 둔 수요자는 유형별로 존재합니다. (지극히 주관적인 의견입니다)

- 투기 세력

아파트가 3채 이상임에도 임대 및 처분시 기대 이익을 과도하게 설정하는 세력들임.

  * flow

  갭투자 활성화 -> 호가 상승은 전세가율 상승 동반 -> 자금력이 풍부한 투기 수요자와 “호가”에 거래 달성 -> 일제히 해당 호가를 시세로 반영

  -> 일정 시점에서 가치보다 가격이 큰 거품 현상 발생 -> “강남 집값은 떨어지지 않는다”라는 인식의 일반화 -> 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워짐 -> 투기 세력에 대비하여 실수요자들의 상대적 공급량은 지속적으로 부족

- 투자 세력

  실제 현업 관점에서 강남권 이외에 1채에 거주중이지만 강남의 투기 세력에 편승하여 임대 및 시세 차익을 목적으로 하는 세력들.

* flow

  투기 세력에게 불리한 정책 및 규제가 적용되면, 덩달아 피해를 보며 -> 재무 건전성이 일정 수준 이상 되지 않으면 전혀 헷지가 되지 않음(과도한 갭투자 등)

- 실수요 세력(평균 이상 소득수준)

  강남은 최고의 입지이며, 최고의 학군 및 기반시설 프리미엄이 실제 존재하기 때문에 누구나 강남에 살고 싶어하며, 이에 따라 가격이 비싼것은 당연하다고 납득함.

* flow

지금의 강남 집값은 납득할만한 수준이 아니라고 인식

-> 20평형 아파트가 20억 돌파를 목전 -> 이유는 모르겠지만 강남 집값은 계속 상승할것이라는 인식 일반화 -> 절대적 공급량을 늘리자! 라고 주장

  절대적 공급량을 늘려봤자, 이미 일반 시장 논리가 성립하지 않은 돈 놓고 돈 먹기에 성공한 투기 세력들은 또다시 새로운 신규 시장에 침투하여 실수요자들로 하여금 상대적 공급량을 부족하게끔 조장. -> 강.남.불.패

2. 자금력이 풍부한 투기 세력 vs 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력 vs 실수요 세력

“여전히 투기 세력은 존재한다”

2017년 투기과열지구 내 임차인이 있는 주택을 매수한 케이스가 약 20% 상승

10월 ; 38.60% -> 12월 ; 58.20%

- 자금력이 풍부한 투기 세력

정부의 정책 및 규제에 기본적으로 “Never Mind”

하지만 실제로 최근 규제 영향으로 굉장히 매수를 고민하는 것은 분명. 그만큼 정부의 정책에 직간접적으로 영향받고 있음.

- 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력

세금 및 대출 이자 대비 처분 이익을 과도하게 기대하고 있음

잠5 주공의 경우, 인위적으로 호가를 1억이상 올리는 담합까지 할 정도.

모든 규제에 직격탄을 맞는 세력들이며, 실제로

매도 vs 보유에서 엄청나게 고민하고 있음

*가치에 비해 과도하게 가격 거품이 조장된 근원지는 바로 이곳.

실수요자들로 하여금 상대적 공급량이 부족하게끔 조장하고 있음.

- 실수요 세력

* 어제의 재건축 초과이익 환수제 관련 부담금은 시장이 요동칠 가장 큰 시그널.

미실현 이익이라는 관점에서 위헌 소지가 있지만,

냉정하게 생각해보면 정부가 이를 모를리 없음.

위헌이 되더라도 투기 세력들로 하여금 불안감 조성.

이로 인해 단기적인 가격 안정 효과는 분명히 존재.

* 보유세의 인상으로 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력들의 급매물 등장 등 납득할만한 수준으로 매수할 수 있는 타이밍이 분명히 존재한다고 판단.

노무현 정권의 재림인가? 라는 측면에서 대답은

절대 NO.

정부는 분명 계속해서 자금력에 리스크가 있는 투기 세력들에게 넛지를 주고 있는듯합니다.

개인적 의견입니다. 즐거운 식사하세요!

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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부동산 초보매수자를 위한 몇가지 조언

쪽지보내시는 분들이 많아서 몇가지 조언 드립니다.

1.남의 의견은 참고만 하세요.

 부동산이 추천하는 물건, 블라 등 남이 추천하는 물건은 참고만 하세요. 상식적으로 생각하시면 됩니다. 그 좋은 물건들을 왜 남에게 추천할까요? 그렇게 좋으면 빚내서라도 다주택자가 되더라도 내가 잡아놓지. 부동산 업자는 빨리빨리 

팔아먹어야해서 그렇고, 남은 내 돈이 아니라 그렇습니다. 특정지역을 지칭해서 물어보실 때는 그 동네 10년 이상 거주자 의견을 들어보시면 도움이 됩니다.

2. 꼭지같은데요.

  네.꼭지같죠. 3년전에도 꼭지같았고,2년전에도 6개월전에도 꼭지같았죠. 그럴때는 가장 좋은 방법이 그 매물2000~2008년 정도 시세와 2015~2017시세를 비교해보시고, 같은기간 다른 동네(강남4구 포함) 상승률과 비교해보세요.

  어렵지않습니다. 그러면 내가 이동네에 '투자'해야될지 '거주'해야될지 답이 나옵니다. 부동산 구매에 남 눈치 보지마세요. 어차피 오르는거 잡고 싶은 것일테니. 그런거 관심 없이 사시는 분들은 이미 둥지 틀고 관심 없이 잘 살고 계시더
라고요..

3.정부정책이나 뉴스나오는것에 기대지마세요

다주택자 ㅡ임대사업자 내세요

갭투자근절 ㅡ 오르는데 구매하고,지금 내가 전세살면되죠.

방법은 많습니다. 다 못잡아요. 수요공급이나 시장이론만으론 설명이 안돼요.

  기본적으로 모든 사람이 '비쌀 때 팔고 쌀 때 사고 싶은' 비이성적인 시장이고, 특히 남의집값이 오르는데 왜 내 배가아픈지 모르겠는 비이성적인 시장입니다. 그 욕망을 컨트롤 할 줄아는 초특급 해커같은 부동산업자들이 가격 쥐락펴
락 하는 시장이에요. 업계나 시장을 모르는 상태로 규제하고 완화하고 한다고 잡히지 않아요.

  아니면 위에 쓴대로 그냥 난 나살집 하나 허허~하며 서울바깥쪽에 집 구매하면 되요. 근데 그렇게 못하죠.왜냐면 떨어지는건 싫으니까.

  과거 시세자료들을 한번 훑어보시면 뉴스나 정부 발표 보는 것보다는 도움이 될 것 입니다.

 

  마지막으로, 내가 되게 합리적인 소비자라는 생각은 버리는게 좋습니다. 그렇게 합리적이었으면 벌써 집을 샀겠죠. 부동산은 존버능력보다 판단과 실행이 빨라야합니다.

  문재인 옹호론자들이 보면 불편할수도있겠지만, 전 앞으로 올 좋은세상은 나중에 내가 돈 많이벌면 기부많이하고 당장은 현재를 사는 개인들이 잘 살았으면 좋겠습니다.

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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폭락론자에서 다주택자된 썰

  사회생활 시작하자마자 리먼 사태 터져서 부동산 하락기를 겪었어. 시장은 온통 부정적이었고 나도 거기에 동의했지.

  당연히 아파트는 더 떨어질거다 지금 가격은 말도 안된다는 인식이 생겼음.

  그러다 결혼을 하고 아파트 전세를 들어갔는데 그게 매매가 4억에 전세 2억이었음. 아무리봐도 집주인이 무조건 손해나는 각이었지.

  당연히 수익도 안나는 아파트 좀 지나면 다 던질 줄 알았음. 파크리오 입주로 역전세난이 생겨서 집주인들이 전세금 못 돌려줄거라는 이야기도 나왔고 나도 거기에 동의했지. 그런데 어느 정도 하락 후에는 더 이상 내려가지는 않더라.

  그러다 애가 생기니까 전세살기가 좀 그랬어. 갑자기 이사가라하면 애 어린이집 문제도 그렇고 더 크면 전학 가야할 수도 있으니까. 그래서 대출 땡겨서 4억대 아파트를 샀지. 주식으로 몇천도 날려본지라 뭐 지가 떨어져봐야 얼마나 떨어지겠냐
는 생각으로 샀는데 이게 오르는거야.

그래서 그때부터 돈의 속성, 아파트 투자의 속성들에대해 생각하게되었음.

1. 돈, 통화량은 팽창하고 가치는 떨어진다.

  자산 가치는 그대로여도 돈 가치가 떨어져서 자산의 평가액이 달라지더라고. 오늘의 1억은 내일의 1억과 다르고 그게 긴 시간이 흐르면 돈 가치 하락이 엄청나서 그걸 보정하려면 현물을 들고 있어야 한다는걸 알았어.

2. 아파트는 대출이든 전세금이든 레버리지 효과가 엄청나다는걸 알았어.

  지금은 갭투자던 대출을 받던 자기자본이 꽤 들어가지만 이전에는 10억짜리 아파트를 1,2억만 들고 살 수 있으니 엄청난 지렛대 효과가 나오게되지. 하락하면 ㅈ되는것이지만 돈의 속성을 고려하여 장투하면 언젠간 이기게 된다는거.

3. 아파트는 아파트 자체가 아니라 땅을 봐야한다는걸 알았어.

 흔히들 입지라고 하는데 이 입지에 더하여 용적률은 얼마인지 땅의 종류는 무엇인지. 이걸 알게되니 서울에 아파트를 지을 땅이 얼마나 부족한지 알게 되었지.

4. 대출이 별거 아니라는걸 알았어.

  금리가 낮아서 그럴수도 있지만 평생 살거 아니고 감당가능한 원리금 내면서 살면 그냥 아파트에 적금든다 생각하고 살면 되더라.

  개인적으로는 이정도로 유동성이 풀린 상태에서 리먼 사태 직전처럼 기준금리 4,5% 까지 올리는건 불가능하다고 봐서 금리 인상이 크게 걱정되지는 않더라고. 어렸을 때 학교에서 적금들면 막 10%넘었던거 같은데 그 시절 이율까지 못가는 것
처럼 기준금리는 장기 우하향 중 이라고봄.

  이런저런 생각들 정리가 되니 집을 한 채만 들고는 안되겠다라는 결론이 나더라고.

  그래서 신용대출에 주담대를 더 받아서 전세 끼고 하나 더 샀어. 적폐가 된거지. 물론 일시적 2주택 3년 비과세 기간을 이용해서 세금 없이 정리할거야. 부동산은 몇 년 오른 금액에 대해 한방에 과세해버리니까 절세 전략이 진짜 중요하거든.

  지금 시점에서 비과세 못 맞추는 갭투자는 별로라고 보지만 실거주용 1주택은 빠르면 빠를수록 좋다고 봐. 정부 정책으로 가뜩이나 땅도 없어서 공급량 부족한 서울에 재건축 재개발은 물론이고 다주택 중과세로 인한 기축 물량까지 말라버린 상
태거든.

  그나마 다주택 중과세 시작한 4월부터 거래량 줄면서 보유세 카드로 블러핑쳐서 거래 없는 횡보장이었는데 종부세가 솜방망이로 결론나면서 다시 상승 트리거가 당겨졌다고봐. 그래서 7월부터 높은 호가에 거래량이 늘면서 뉴스가 나오기 시작
한거고.

  각자 판단할 문제지만 합리적으로 선택해서 각자 좋은 삶을 살길 바래. 정부는 형들의 인생을 책임져주지 않아.

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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서울아파트 투자 실거주 매수시점 견해

안녕하세요, 부추남입니다.

아이디가 삭제된 줄 알았는데, 아니네요!

사업 준비로 상당히 바쁜 나날을 보내고 있어, 제가 생각하기에 좋은 내용을 많이 공유 못드렸네요.

연속적 규제에 혼란하신 여러분들에게 시장 지향적 판단 기준을 드리기 위해 시장을 면밀히 관찰했습니다.

투자&실거주에 고민이 많은 분들께서 상담 요청을 많이 주시는데, 답변을 못드려 죄송합니다.

TOPIC : 주택 시장의 대내외 변수는 주택 투자 및 실거주자의 심리를 자극하며, 철저하게 해당 심리는 주택 시장을 변화시킨다.

부제 : 연속적 규제에 발맞춰, 우리가 취해야 할 자세

[1] 8.2 대책 이후부터 현재 시점까지 우리 심리를 자극한 대내외 변수, 즉 규제를 점검하자.

- 다주택자 양도세 중과

- 주택 담보 대출 규제

- 재건축 초과 이익 환수제 적용

- 재건축 안전 진단 강화

위 4가지 대내외 변수가 투자 및 실수요자의 심리에 어떤 형태로 자극을 주었으며 이 결과, 심리를 반영한 시장이 어떻게 변화 되었는지 하나씩 점검하죠.

- 다주택자 양도세 중과

지난 4월 양도세 중과 전, 다주택자들은 임대사업자 등록 또는 매물 던지기 사이에서 많은 고민을 했습니다.

예상하면, 자기 자본 건전성 차이가 선택의 결과를 만들었겠습니다.

건전하다면 임대 사업자 등록을 선택했을 것이고 반대 급부라면 매물을 던졌겠죠.

그렇다면, 던진 매물의 거래는 활발했을까요?

NO

일부 지역을 제외하고 철저하게 호가 위주로 쌓였습니다. 개인적으로 위와 같은 현상은 시장을 매수자 중심으로 완벽하게 전환 시키는 아주 중요한 시그널이라고 생각했습
니다.

결정적으로 추격 매수 의사가 없다면, 호가 위주로 매물이 쌓일테고 그동안 매매가가 급격하게 상승한 단지들의 조정은 피할 수가 없어지며 이렇게 된다면, 결과적으로 장
기 보합 국면으로 전환 될 것이기 때문이죠.

이 시기엔 여러가지 시장을 인위적으로 조정하려는 이슈들이 많았습니다. 대표적으로 매도자의 담합 말이죠.

오히려 고점 매수가 되어버린 상황에서 높은 호가를 떠받쳐야만 했기 때문에 담합을 선택했습니다. 이는 실제로 내놓은 매물수보다 극히 소수의 거래건수로 가격 상승을 

동반했던 단지들에서 유독 관찰할 수 있었습니다.

4월 중과 이후, 시장 상황은 어땠을까요?

중과라는 규제는 투자 및 실거주자의 추격 매수 의지를 잃게 만드는데 어느정도 기여했습니다. 즉 쌓인 매물은 추격 매수 의지를 잃은 분들의 선택을 받지 못했으며 철저하
게 매수자 중심 국면으로 시장 상황을 유도했습니다.

- 주택 담보 대출 규제

가계 부채 증가세는 둔화되는듯 하였지만, 여전히 소득 증가보다 빠른 추세였습니다. 특히 주담대 규제가 본격적으로 진행되면서 안정세를 취하는 형태이긴 했으나, 가계 
부채는 2017년 기준, GDP대비 97.5% 수준으로 글로벌리 높은 수준이었습니다.

KB도 매수자 우위 지수를 통해 시장 국면이 전환 되었음을 인정했습니다.

그동안의 저금리 기조에서 변동 금리를 선호하던 대출자들은 직격탄을 맞았습니다. 변동형 주담대의 금리가 연 5%에 근접했습니다.

취약 차주 계층으로 확산 될 수 있으며, 자기 자본 건전성이 취약한 갭투자자 및 임대소득 목적으로 장기 투자한 투자자들에게 위험 요소로 작용 할 수 있습니다.

- 재초환 + 안전진단 강화 이슈

그동안 재건축은 서울 및 정역의 아파트 투자 심리에 상당한 긍정적 영향을 미쳤으며, 해당 심리는 시장을 활황 국면으로 지난 10년간 주도했습니다.

주로 안전진단 미통과 단지들의 조정이 단기적으로 이루어졌으며 현재는 호가 위주로 매물만 쌓이는 구조입니다.

그렇다면, 안전 진단 통과 단지들의 시세 현황은 어떨까요? 재초환 비용 부담이 그대로 반영되는 듯 합니다.

직접 분석한 강남의 안전진단 통과 단지 2개를 예로 ,시장 상황을 분석해보죠.

(표를 보여드리기 곤란해서 핵심만 언급하겠습니다.)

개포우성 1차

매물은 통과 이후, 오히려 추가적으로 40개 이상 쌓였으며 평균 최고가는 -13250만원 / 평균 최저가는 -7500만원 수준으로 조정이 일어났습니다.

은마

매물은 추가적으로 132개 이상 쌓였으며, 평균 최고가는 -4500만원 / 평균 최저가 -5000만원 수준으로 조정이 일어났습니다.

위 4가지 변수에 따른 심리 변화와 결과적인 시장 상황 변화를 정리하면,

8.2 대책 이후, 위 4가지 변수는 주택에 대한 투자 및 실수요자들의 심리를 상당히 위축되게 만들었으며, 이에 따라 시장은 매수자 중심 국면으로 전환되었습니다.

실제로 현재 서울 아파트 시장은 일부 지역을 제외하고 거래가 없기 때문에, 보합 국면을 유지하고 있습니다.

“그럼에도 불구하고, 서울 아파트는 무조건 오르지 않나요? 사야될까요?”

[2] 기존 소유 공급과 신규 생산 공급을 철저하게 구분하자.

- 기존 소유 공급

문자 그래도 이미 서울에 공급된 아파트 단지 현황을 뜻합니다. 현재 서울 25개 구의 100세대 이상 아파트현황은 아래와 같습니다.

단지 수 : 2,603개 ( 멸실 제외 )

세대 수 ; 1,369,115

전체 세대 수 ; 4,237,610

전체 세대수 대비 100세대 단지의 세대수 비율은 32.30%정도입니다.

주택 보급률 측면에서 지난 5년간의 평균 주택 보급률는 97%를 상회합니다.

절대적 수치로만 본다면, 모든 세대가 거주할 집은 상당히 충분해보이는데요.

그럼에도 불구하고, 많은 전문가들이 “공급 부족”울 강조하는 이유는 무엇일까요? 과연 공급 부족을 이야기 하는게 큰 실익이 있을까요?


- 신규 생산 공급

가정을 꾸리며, 제 2위 인생을 준비하는 우리는 누구나 “새 집”에 살고 싶은 욕구가 있습니다.
위에서 드렸던 질문을 다시 한번 드려보겠습니다.

“그럼에도 불구하고, 서울 아파트는 무조건 오르지 않나요? 사야 될까요?”

2가지로 일반화하여 답변 드려보겠습니다.

• 32.30%!! 여전히 공급 부족입니다. 때문에 지금이 가장 저점이며 무조건 오릅니다. 매수 하시죠!

• 서울 주택 보급률의 관점에서 우리가 살 수 있는 집은 차고 넘칩니다. 더군다나 각종 규제에 더는 오르지 않으니 매수를 추천하지 않습니다.

냉정하게 위의 두 답변중 “정답”이 있습니까?

철저하게 나눠서 판단해야합니다.

• 신규 분양, 로또 청약에 대한 견해

누구에게 로또인가요? 당연히 당첨자겠죠. 생각해보실만한 문제인게, 이후 당첨자가 원하는 매도 시점이 도래 했을때 반대 급부인 예비 매수자에게도 로또로 여겨질 지, 청
약 하시기 전에 반드시 생각해보세요.

• 구축 아파트 매매에 대한 견해

투자 관점에서, 입지 여건이 좋지 못한 단지를 매수한다는 것은 현재 상황에서 추천하지 않습니다.

다만 실거주 관점에서, 장기간 내 집 없이 전세 살이 하시라고 말씀 올리기엔, 각자 처한 사정이 너무 다르고 함부로 말씀 드리는 것이니, 적절한 결정 하시길 기원합니다!

• 빌라 매매에 대한 견해

주택 보급률 관점에서 보더라도 정말 차고 넘치죠. 갭투자 여건도 현재 대출 규제 및 금리 리스크로 인해 부정적 요인이 상당하니 투자, 실거주 용도 모두 매매는 정말 추천
하지 않습니다.

정리하면,

우리는 누구나 새 집을 원합니다. 즉, 서울의 주택 공급량이 부족한것이 아니라 누구나 살 수 있는 새 집이 부족합니다.

그렇다면 서울은 언제쯤 새 집에 대한 초과 수요가 해소가 언제쯤이면 가능할까요? 정말 가능할까요?

서울 2030 도시 기본 계획 플랜에도 물리적 발전은 이미 한계점에 도달했으며, 의미가 없다고 언급했습니다.

일반 재화와 다르게 부동산의 신규 생산 공급은 당장의 초과 수요를 감당할만큼 빠르게 공급할 수 없는 물리적 & 용도적 제약이 존재합니다.

초과 수요를 해소하기 위해 한번에 3000개의 아파트를 신규 생산하여 공급할 수 있다면, 초과 수요해소에 기여할 수 있을까요? 또 물리적으로 가능할까요?

글로벌리 MCR(mega city region)이 추세이며, 서울도 2030년까지 이를 완성하겠다고 공표한 바, 앞으로도 계속 부족할 수밖에 없는 구조입니다.

때문에 서울 아파트의 가격은 정책적 연속성을 전제로 한 이상, 투자 및 실수요자들의 심리는 지극히 소극적 일 것이며, 이는 시장 상황에 반영되어 장기 보합 국면으로 접
어들겠죠. (정책 성격자체가 아예 바뀌면 모를까..)

다만 물리적 여건, 직주접근 등 여러가지 물리적 용도적 여건은 서울 아파트에 더욱 희소 가치를 부여해주기 때문에 쉽게 떨어지진 않을것입니다.

그렇다고 무작정 오르기만 할까요? 그것은 철저히 여러분들의 심리에 의해 결정됩니다. 아래의 3가지 물음에 완벽하게 충족하는 단지라면 고민없이 선택하시죠.

- 매수하고 싶은 아파트가 그동안 너무 많이 오르진 않았는지?

- 매수하고 싶은 아파트가 앞으로 떨어지진 않을지?

- 매수하고 싶은 아파트의 추가 상승 여력을 있을지?

대내외 변수는 주택 실수요 및 투자자의 심리를 자극하고 해당 심리는 주택 시장 상황을 변화 시키기 때문입니다.

[3] 그렇다면 “언제”사야할까요?

위 두가지 설명을 드리면, 반드시 공통적으로 나오는 질문입니다. 매수 타이밍은 굉장히 중요하죠.

- 2022 하반기 ~ 2023 상반기를 노리자.

양도세 중과 이전, 5년 임대사업자 등록한분들 중 자금 여력이 좋지 못하신 분들의 매물에 주목해야합니다. 각종 규제로 인해 어떻게 보면 가장 고점에서 매수한 형태가 되
어, 5년후의 시세 차익 도모가 5년 임대 사업자 등록의 주배경일 것입니다.

2022-2023년이 도래하기 전까지의 시장 상황을 유추해보면 아래의 요인에서 추가 상승 요인이 크게 보이지 않습니다.

- 보유세 2차 강화( 1차 종부세 개편 확정 + 2차 공시가격 현실화 방안 마련중)

- 금리 인상에 대한 불안감 ( 금번은 동결 예정 )

추격 의지를 잃은 매수자들의 관망세는 더욱 짙어지겠죠.

해당 시점에서 나오는 매물들의 가격 추이를 잘 살피시고 국지적 상황에 따라 현명한 선택을 하시길 기원합니다.

[4] 확실한 개발 호재가 존재하는 지역은 어디 인가요?

자금 여력이 되시는 분들께서 항상 하시는 질문이죠.

이전 블라인드 글에도 언급했듯, 개인적으로 3개 지역을 제시했으며, 기분 좋게도 어제자 기사에 위 3개 지역의 개발 계획을 구체화 하겠다는 내용이 나왔네요.

• 여의나루역 일대, 용도지역상 인센티브 지역(제 3종 주거 및 일반상업지내 주거지)

서울, 공작, 목화, 삼부, 수정, 장미, 화랑, 대교, 한양, 시범, 삼익, 은하

서울, 공작이 1순위!

• 용산 미군부지 일대, 드래곤 시티 일대

• 마곡 특별 계획 구역 - MICE

개인적으로 고도 제한 완화를 확신 합니다.

서울시에서 총 3곳의 국내외 디벨로퍼를 사업자로 선정하기 위해 올 11월까지 사업 계획서를 제출하도록 했는데요.

사업 착공은 2023년 완공을 목표로 늦어도 2020년 7월에 진행한다고 합니다.

MICE 산업의 특성 및 이윤 극대화를 추구하믄 사업자라면, 사업 계획서 제출시 당연히 고도 제한 완화를 전제로 할 것 입니다.

서울시는 늦어도 2019년 상반기에는 고도 제한 완화에 대한 입장을 표명해야 하는데 사업 계획을 바꾼다면 참여할 사업자가 없을테니, 거절하기 쉽지 않죠.

더군다나 유치 시설에 수익형 오피스텔을 배제할 정도로 승부수를 걸었으니까요.

여러분,

상당히 얼어붙은 시장 상황에서 제 글이 여러분들의 혼란스러운 마음을 조금이나마 정리해드렸다면, 그 뿐입니다.

시간이 날지, 모르겠으나 기회가 되면 또 좋은 글로 뵙겠습니다.

긴 글 읽어주셔서, 감사합니다.

부추남 드림(__)

출처 : 블라인드 부동산 게시판


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전세집 살 때 주의사항

지역은 영등포구 입니다

7월초 만기라서 나가려고 하는데

2년전 전세 구할때 비하면, 집 보러 오는 사람도 없네요

집주인은 당시 유명한 갭투자로 빌라만 5채 투자한 상황이고

공무원인데, 임대사업자 전환 하셨다고 하네요

일단 주변에 신축들이 들어서는

이 상황에서 전세를 500을 더 올리셨는데

질문이 있습니다.

1) 보통 전세담보대출 만기 가까우면 은행에서 집주인한테 연락이 가나요?

아니면 세입자 한테 오나요

(저희는 초기 전세 대출을 받았었으나,

다 상환했습니다)

2) 집주인이 다음 세입자 못찾으면

    돈 못준다고 선언한 상황인데....

   사실 전세 담보 대출 잡아서 다음집으로

    그냥 이사가도 되거든요

  나중에 소송까지 갈 생각을 염두한다면

   내용 증명을 발송하려 하는데

   시점은 언제이며 우체국/법원 어느걸 이용해야 하나요

3) 만약 집이 안나가서 전세 계약 연장 하게 되면

    계약하면서 전세금 보증 보험이 가입 될지

    (2년전에는 빌라는 가입이 어려웠거든요

     얼마전 바뀌었다는거 같은데)

     그리고 1-2년 후에도 전세난일경우

    전세금 100% 돌려받을 수 있을까요

4) 부동산에서는 역에서 3분 거리라고 걱정 없을거라고 하는데....

     지금 만기일 40일 남은 상황에 너무 안보러 오니 걱정이네요... 한달 남기고 집보러 많이 오나요...

생애 첫 전세였는데... 요즘 상황 보면 불안하긴 하네요

답1

집주인한테 전세보증금반환대출 받으라고 하세요

답2

임차권 등기.  횽 꼭.

답3

1. 세입자에게 연락 감

2. 특약으로 그렇게 한게 아니라면 계약종료 시 집주인이 반환해야 함.

3. 별도 협의가 없으면 묵시적 계약이 되어 자동연장 된걸로 봄

4. 저의 경우도 한달 남겨놓고 집 보러 다녔습니다.

적어도 퇴거 3달전 부터 미리 얘기 해야 하고 집주인은 계약에 따라 반환 의무가 있습니다만 존내 양아치네요.

답4

영등포 요새 집안나가기로 유명하던데. 계약기간 만료 계약종료. 보증금빈환을 외치시오~ 은행에서 빌려서 내놓으라고 내 알빠 아니다 라고 단호하게 얘기하세요.

답5

소송하면 세입자가 무조건 이길 수 있지만 금전적 손해는 세입자가 더 볼것이며, 집을 비워야지 이자 받아 낼수 있습니다 첫달만 5프로때였고 나머지는 15프로 정도 받을 수 있으며, 그래도 반환 하지 않으면 재판가서 압류걸어야되는데 그 과정

이 힘들고 길어요. 재판에서 질것 같으면 그때 대출받아서 주더라구요......

답6

집에서 나갈때는 임차권 등기 꼭 해.

전세금 반환 소송 걸고 하려면 귀찮긴 하겠다.

지급명령 받으면 걍 경매 넣어버려 ㅡㅡ

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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갭투자 개념

전세끼고 산다는 걸 좀 설명해줄게.

  매매로 5억짜리 집이 있어. 그리고 전세 보증금 4억으로 세입자가 들어와 있어. 이 조건의 집을 형이 사고싶어. 이경우 5억을 원주인한테 줘야 소유권이 이전되자나?

  그럼 형은 1억 형돈+전세 세입자 보증금 4억해서 원주인한테 주고 집을 건네 받으면 되. (4억원은 이미 원주인한테 있기 때매 정확히는 그냥 그걸 안돌려 받는다고 보면됨)

  자 그럼 현재 전세 세입자의 전세계약이 끝나면 4억 돌려줘야 되자나? 이때 세입자가 2년 더 살겠데. 그럼 땡큐+그사이에 전세가가 올랐으면 그마만큼 오히려 더 받으면 됨.

  만약 기존 세입자가 나가겠데. 그럼 새로운 세입자를 구해서 4억을 받고 이걸 이전 세입자한테 줘. 그리고 무한반복

  자 이제 이렇게 몇년이 지나면 집값이 2억이 올랐네? 그럼 7억주고 집팔고 그중 4억으로 세입자한테 전세보증금 돌려주면 끝. 그럼 형은 1억 투자해서 2억 번게됨. (물론 중간에 
세금 제외)

자 그럼 어떤 조건이 되야 이게 가능하냐.

1) 전세수요가 꾸준히 있어야 함.

  인프라, 학군, 교통 삼박자는 물론 아파트가 연식이 너무 오래 되지 않아서(준공 20년 이내) 실거주 수요가 꾸준히 있어 언제든 전세 세입자를 쉽게 구할 슈 있어야 함

2) 집값이 계속 상승하는 지역이어야 함.

  우선 1)에서 전세수요가 계속 높아서 전세가 및 집값이 떨어지지 않아야 손해를 보지 않고 수익을 남길 수 있음 그렇지 않으면 자비를 털어서 세입자 보증금을 갚아야 될 수도 있
어.

3) 집값대비 전세가 비중이 높을수록 투자가 용이해.

  상대적으로 적은 총알로도 투자할 수 있으니깐.. 참고로 소형 평수들이 이런의미에서 적합하지. 수요도 많고 가격도 상대적으로 더 낮으니깐

4)마지막 팁은 그럼 1),2)를 어떻게 가늠하느냐..

  이건 공부하고 노력해야되. 부동산 정책의 흐름이 어떻게 되고, 재개발 트렌드와, 지역별 호재와 나라의 국토 개발 계획(구도시 재생 로드맵이 있는지, 고속도로 및 지하철이 뚫
릴 예정인지),

  글로벌 경기가 어떤지 미국 금리 상승 계획은 어떻게 되는지, 지역의 중학교 학군이 좋은지, 인프라를 충분히 갖추고 있는지(병원,대형마트,백화점),

  요즘 트랜드인 녹지가 많아서 숲세권인지, 한강 조망권인지 등등.... 하지만 더 중요한건 직접 발로 임장을 뛰거나 살아보는거야,

  투자할 지역에 직접 방문하고 살아보는 거 만큼 확실한건 없음

출처 : 블라인드 부동산 게시판



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갭 투자 시 고려사항

너무 구체적인 정보를 여기서 흘리긴

좀 그렇고.. 아직 저평가 된 지역 찾으면 됨. 네이버 부동산이랑 국토부 실거래가 열어 놓고, 실제 거래된 내역들과 지금 매물들 보며 여기는 다른데에 비해서 저평가 되었구나 하는데를 찝으면 됨. 메이저 요소로 3가지를 고려해봐.

1)산업단지 접근성:(예를들어 강남권이라면 테헤란로,강남역, 잠실등 주요 산업단지로 부터의 접근성이 얼마나 좋은지).

  접근성도 지하철>버스>자차 순으로 고려하셈. 아무래도 대부분이 출퇴근방법으로 위의 순서대로 선호하기 때문임.

  판교가 왜 비싸고, 베드타운이 왜 집값이 답보 상태며, 왜 서울 집값은 천정부지로 오르는지를 주목할 필요가 있음.

  그 누구라도 출퇴근이 짧게 걸리고 편한곳으로 수요가 몰리는 건 당연한 이치야. 그냥 네이버 길찾기 켠담에 이 아파트에서 주요 사무실지역까지 얼마나 걸리는지 찍어보면 됨.

  또 지하철역이나 광역버스 정거장 기준으로 도보 15분 안쪽을 역세권이라 부르고 5분 이내는 초역세권으로 ,이 안쪽일수록 집값이 더 올라감.

2) 학군 : 우리나라는 전통적으로 맹모삼천지교를 덕으로 삼고 교육열이 높아.

학군은 집값을 움직이는 아주 키 요소야.

  오늘날의 강남이 있을 수 있던 요인중 하나도 교대의 법원,검찰청 법조인과 대형 병원들의 의사들이 몰려살다보니 자연스럽게 고학력, 고소득의 부모들이 애들의 교육에 투자하면서 강남 8학군이 만들어 지면서 집값 상승을 이끈거임.

  요즘은 학군을 볼때 중학교 학군을 주로 봐. 중학교때부터 좋은 학군에서 공부를 시켜야 특목고 자사고를 갈 수 있고 여기만 들어가면 좋은 대학가기도 훨씬 용이 하니깐...

  중학교들 찾아보면 전국에 어떤 중학교가 특목고,자사고 많이 보냈는지 쉽게 알수 있으니 참고하면 좋음. 심지어 같은 아파트 단지 내에서도 배정받는 중학교에 따라 다른 조건은 다 같은데 집값이 차이날 정도야. 이만큼 학군이 좋은 지역은 전
통적으로 수요가 많아

3)인프라: 전통적으로 인프라를 말할때 살면서 흔히들 방문 하는 시설이야. 백화점, 상가, 대형마트, 병원, 공원 등등 여기와의 접근성이 얼마나 좋은지도 중요해.

4) 이외의 서브 요소로 주변의 개발호재..

  예를 들면 분당이 판교가 발전하면서 덩달아 오른다던지... 아니면 큰 산업단지 조성이 예정되어 있다던지, 아니면 대단지의 재건축이 확정되서 거기 살고 있는 사람들이 대안으로 대거 이동할 지역이라든지,요즘 유행하는 숲세권이라던지,한강
조망이라던지 등을 고려해도 좋아.

  이밖에 메이저 브랜드(래미안,힐스테이트,롯데캐슬,아이팍,포스코) 등인지도 제법 중요한 고려요소 이고 마지막으로는 대형 단지가 소형단지보다, 소형평수가 대형평수보다 아무래도 수요가 많아.

  결론적으로 현재 그 집의 가치가 미래의 발전 가능성을 모두 포함한 가치인지를 기준으로 판단해보고, 모든 자본주의 시장에서 물건의 가치는 수요와 공급으로 정해진다는 걸 숙지해야 해.

  그다음 저 위의 요소들 관점에서 메리트가 있는지 직접 가서 방문한 후, 후보지들을 리스트업을 하고, ROI를 직접 뽑아봐. 나아가선 투자하고자 하는 지역에 전세로라도 한번 살아보는 걸 추천함

  마지막 팁은 투자는 정보고, 타이밍이야. 누구나 다 알고 있을때 들어가면 조금 늦어.

  삼척동자도 아는 정보라면 이미 그 가치는 집값에 반영이 되어있을테고, 상대적으로 이런데는 투기가 몰리거나, 늦게 들어가면 별로 재미 못 볼수도 있음. 그렇다고 너무 리스크가 큰 불확실한 미래만 기대하고 들어가서 피볼 수도 있지..
  우리 같은 개미는 이 중간을 잘 치고 들어가는게 중요해. 그러려면 공부해야되 단순히 부동산이 아니라 세상 돌아가는 걸... 정권이 부동산에 대한 규제 정책의 로드맵이 어떠한지, 세계 경기의 트랜드는 어떻게 흘러가는지,

  지역별 국토개발 계획(고속도로 건설 계획, 신도시 계획, 구도심 재건축, 재개발 계획, 지하철 연장 계획, 복합몰 건축 계획, 산업단지 조성 계획 등등), 사람들이 선호하는 라이프 스타일(요즘은 자연속의 삶을 선호하잖아.

  이효리가 사는 곳으로 유명한 제주도 집값, 땅값은 10년전만해도 쌌지만, 그때 당시 누가 서울 도심을 떠나 제주 깡촌에서 사는걸 생각했겠어.


  고급 정보를 갖고 있는 강남 금수저들은 이미 10년전에 제주도 땅 어마무시하개 사놨어), 건설사별 실적과 아파트 브랜드 만족도 및 시공, 건설 회수... 등등 공부 많이 하고 실전으로 투자 하다보면 내공이 서서히 쌓일거야. 성투 하길!

출처 : 블라인드 부동산 게시판





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