재테크 - 69. 부동산 그들은 말하지 않는 2가지

부동산 그들은 말하지 않는 2가지

안녕하세요. 부추남입니다.

  어제 재건축 초과 이익 관련 부담금 시뮬레이션 결과가 발표됨에 따라 실제 시장에 엄청난 충격을 주고 있습니다.

  하지만 여전히 경험칙에 의존하는 여러 전문가들은 “절대적 공급량이 부족한 상황에서 과연?”

이라는 말씀들로 일관하고 계십니다.

때문에 오늘은 이분들께서는 실수요자에게 절대 말해주지 않는 2가지에 대해 포스팅 해보려 합니다.

1. 절대적 공급량 vs 상대적 공급량

  “저는 소득 수준도 평균 이상이며, 분명 서울에는 집도 계속 짓고 있는데 도대체 왜 내가 살 수 있는 집이 없어요?”

(1) 서울의 절대적 공급량은 적어도 2000년 이후 모자랐던 적이 없습니다.

(2) 2016년~2017년 6월 ; 서울 다주택자가 추가 매수한 케이스가 58.2% 증가했습니다.

(3) 강남 4구에 거주 목적을 둔 수요자는 유형별로 존재합니다. (지극히 주관적인 의견입니다)

- 투기 세력

아파트가 3채 이상임에도 임대 및 처분시 기대 이익을 과도하게 설정하는 세력들임.

  * flow

  갭투자 활성화 -> 호가 상승은 전세가율 상승 동반 -> 자금력이 풍부한 투기 수요자와 “호가”에 거래 달성 -> 일제히 해당 호가를 시세로 반영

  -> 일정 시점에서 가치보다 가격이 큰 거품 현상 발생 -> “강남 집값은 떨어지지 않는다”라는 인식의 일반화 -> 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워짐 -> 투기 세력에 대비하여 실수요자들의 상대적 공급량은 지속적으로 부족

- 투자 세력

  실제 현업 관점에서 강남권 이외에 1채에 거주중이지만 강남의 투기 세력에 편승하여 임대 및 시세 차익을 목적으로 하는 세력들.

* flow

  투기 세력에게 불리한 정책 및 규제가 적용되면, 덩달아 피해를 보며 -> 재무 건전성이 일정 수준 이상 되지 않으면 전혀 헷지가 되지 않음(과도한 갭투자 등)

- 실수요 세력(평균 이상 소득수준)

  강남은 최고의 입지이며, 최고의 학군 및 기반시설 프리미엄이 실제 존재하기 때문에 누구나 강남에 살고 싶어하며, 이에 따라 가격이 비싼것은 당연하다고 납득함.

* flow

지금의 강남 집값은 납득할만한 수준이 아니라고 인식

-> 20평형 아파트가 20억 돌파를 목전 -> 이유는 모르겠지만 강남 집값은 계속 상승할것이라는 인식 일반화 -> 절대적 공급량을 늘리자! 라고 주장

  절대적 공급량을 늘려봤자, 이미 일반 시장 논리가 성립하지 않은 돈 놓고 돈 먹기에 성공한 투기 세력들은 또다시 새로운 신규 시장에 침투하여 실수요자들로 하여금 상대적 공급량을 부족하게끔 조장. -> 강.남.불.패

2. 자금력이 풍부한 투기 세력 vs 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력 vs 실수요 세력

“여전히 투기 세력은 존재한다”

2017년 투기과열지구 내 임차인이 있는 주택을 매수한 케이스가 약 20% 상승

10월 ; 38.60% -> 12월 ; 58.20%

- 자금력이 풍부한 투기 세력

정부의 정책 및 규제에 기본적으로 “Never Mind”

하지만 실제로 최근 규제 영향으로 굉장히 매수를 고민하는 것은 분명. 그만큼 정부의 정책에 직간접적으로 영향받고 있음.

- 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력

세금 및 대출 이자 대비 처분 이익을 과도하게 기대하고 있음

잠5 주공의 경우, 인위적으로 호가를 1억이상 올리는 담합까지 할 정도.

모든 규제에 직격탄을 맞는 세력들이며, 실제로

매도 vs 보유에서 엄청나게 고민하고 있음

*가치에 비해 과도하게 가격 거품이 조장된 근원지는 바로 이곳.

실수요자들로 하여금 상대적 공급량이 부족하게끔 조장하고 있음.

- 실수요 세력

* 어제의 재건축 초과이익 환수제 관련 부담금은 시장이 요동칠 가장 큰 시그널.

미실현 이익이라는 관점에서 위헌 소지가 있지만,

냉정하게 생각해보면 정부가 이를 모를리 없음.

위헌이 되더라도 투기 세력들로 하여금 불안감 조성.

이로 인해 단기적인 가격 안정 효과는 분명히 존재.

* 보유세의 인상으로 자금력에 리스크가 존재하는 투기 세력들의 급매물 등장 등 납득할만한 수준으로 매수할 수 있는 타이밍이 분명히 존재한다고 판단.

노무현 정권의 재림인가? 라는 측면에서 대답은

절대 NO.

정부는 분명 계속해서 자금력에 리스크가 있는 투기 세력들에게 넛지를 주고 있는듯합니다.

개인적 의견입니다. 즐거운 식사하세요!

출처 : 블라인드 부동산 게시판