재테크 - 138. 채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 2탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 2탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 1탄 링크

  부동산 시장(넓게는 모든 자산시장,모든 재테크)에서는 금리를 중요한 판단 요소로 삼습니다. 그 이유는 '금리'가 '돈의 가격'을 뜻하기 때문입니다.

  그렇다면 '돈의 가격(금리)' 와 '부동산(채권,실물자산)'의 가격은 어떤 관계가 있을까요? 말킬의 채권가격 제 1번 정리를 통해 살펴봅시다.

--① 채권 가격(부동산 가격)과 수익률(금리,돈의 가격)은 역의 관계이다.--

  즉, 돈의 가격(금리)이 하락하면 부동산의 가격은 상승하고, 돈의 가격(금리)이 상승하면 부동산의 가격은 하락합니다.

  10000원짜리 자산이 있는데 매년 400원의 배당이 나온다고 합시다.

  현재 금리(돈의 가격)는 4% 입니다. 그런데 갑자기 금리(돈의 가격)가 2%pt 하락해 2%가 되었다고 하면 이 자산의 가격은 아직도 10000원 일까요? 그렇지는 않을 겁니다.

  '역의 관계' 기억나시나요? 이 자산의 가격은 이제는20000원입니다. 400원의 배당이 나오므로 2%의 금리 수준을 맞출 수 있기 때문입니다.

  2배가 되었네요. 이런 재테크라면 주식보다 매력적이지 않나요?

  과거 독일과 한국은 땅덩이가 좁은 나라중에 부동산 가격을 매우 잘 통제하는 몇 안되는 국가였습니다.

  요즘 독일 부동산 가격이 폭등하여 독일정부가 고강도 규제에 들어갔다는 뉴스가 나옵니다. 독일 부동산은 왜 폭등했을까요?

  여러 요인이 있겠지만 독일 금리가 0%보다 낮은 저금리 때문이기도 합니다. 사실 글로벌이 다 마찬가지죠. (금리가 0%라면 자산가격은 무한대 가능)

  한국도 현재 가장 낮은 금리가 유지되고 있습니다. 돈의 가격(금리) 폭락에 돈은 갈곳이 없고, 실물자산의 가격이 상승하게 되었습니다.

  앞으로 금리가 더 하락한다면 어떻게 될까요? 반대로 하락을 멈춘다면, 즉 변곡점이라면 어떻게 될까요? 지금은 사야 하는 시기일까요? 아니면 팔아야 하는 시기일까요?

  2탄에서는 여러 요소를 제외하고 오직 금리만을 이야기했습니다. 부동산은 이 외에도 아래와 같은 요소들이 영향을 줍니다.

   // M2(통화량), 규제와 공급, 미국 금리와 미국 부동산 시장, 결혼한 3,40대의 신규매수 수요, 국내 경기 및 인플레이션 //

  3탄부터는 금리와 그 외적인 요인들의 결합이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 썰을 풀도록 하겠습니다.

글재주가 없고 금융을 잘 모르시는 분들도 이해할 수 있도록 쓰려다 보니 글이 두서가 없네요. 주말 즐겁게 보내세요~

출처 : 블라인드 재테크 게시판