재테크 - 139. 채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 3탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 3탄

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 1탄 링크

채권쟁이 관점에서 본 부동산 시장 2탄 링크

  2탄에서 예고한 대로 3탄부터는 금리 이외에 부동산 시장에 영향을 주는 요소를 하나씩 살펴보겠습니다.

  금리 이외에 가장 큰 요소는 사실 M2(통화량) 증가율인데요. M2 증가율과 부동산과의 관계는 너무도 심각하게 명확해서 써봐야 재미가 없습니다. ㅎ

  그래서 좀 재미있을만한, 논란이 많을 것 같은 주제부터 다루겠습니다. 바로 "인구구조에 의한 부동산 급락" 입니다.

  "저출산 고령화가 부동산 가격의 하락을 야기 한다"

  반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 오히려 대도시는 상승 가능성이 큽니다. 채권쟁이(매크로) 관점에서 보는 저의 시각은 다음과 같습니다.

1. 서울 지방 간 부동산 가격의 차별화가 심화된다

  - 고령화가 심하지 않으면 지방 집값이 안정적입니다. 서울 가격도 크게 튀지 않습니다.

  지방에도 젊은층(생산가능 인구) 비중이 높아 마트 학원 병원 식당 등이 영업이 되어 지방 살기도 괜찮습니다.

  - 고령화, 경제구조의 고도화는 젊은층을 대도시로 내몹니다. 대도시에서나 직장을 구할 수 있고 마트 학원 병원 식당 등 자영업이 가능하기 때문입니다.

  극단적인 고령화는 "도시국가화" 를 야기합니다. 즉 홍콩이나 싱가폴처럼 서울 집값만

상승하게 되는 것입니다.

2. 조정장이 오더라도 대도시만 회복된다.

   

  - 극심한 부동산 가격 하락을 겪은 일본은 동경 등 대도시만 가격을 회복합니다. 그 이유는 "상속"에 있습니다.

  - 일본 재무성의 최근 연구결과에 따르면 잃어버린  20년 시작 시점에 60대였던 고령층이 최근 90세에 접어들며,

  사망 등으로 상속이 개시된 것이 일본경제가 4차 산업, 소비 등 일부분이라도 살아나는 데 커다란 원인이 되었다고 합니다.

- 젊은 층이 상속받은 자금으로 스타트업, 자영업을 시작하고 대도시에 집을 삽니다. 지방 집은 팔려야하죠. 지방엔 사람이 없으니까요.

  따라서 동경 등 일부 대도시만 집값을 회복하게 됩니다. 한국도 비슷할 가능성이 큽니다.

한 부동산 전문가는 서울과 가까운 전원주택이라도, 급매라 할지라도 시골 집은 사지 말라고 합니다. 나중엔 '0'원이 될 수도 있으니까요

3. 3,40대 주택구매 10년 수요 사이클 형성

  - 이것은 인구 구조론이라기 보다는 부동산 시장의 일반적 이론인데요. 주거용 부동산의 가장 큰 수요자인 3,40대의 매수는 10년을 주기로 나타난다는 사실입니다.

대한민국에서도 잘 맞구요

  - 한국은 가장 최근 3,40대의 매수세가 2015년부터 시작되었다고 보는데요. 그렇다면 24~25년에 매수수요가 소진되면 강세 사이클이 종료되고 약세로 전환할 가능성이 큽니다.

  특히 26~27년 이후 한국의 생산가능인구가 순 감소세로 전환되기 때문에 24~27년 사이에 부동산 강세 사이클이 종료될 가능성이 매우 높습니다.

  미국, 중국 등의 경제 동향에 따라서 그보다 1~2년 빠르거나 늦을 수도 있습니다.

4. 최근 인구구조론의 새로운 동향

  - 4차 산업의 성장으로 선진국의 경우 저렴한 지방 부동산의 관심 증가 : 예를 들어 유투브 크리에이터는 대도시에 살지 않아도 되죠.

  선진국에서는 젊은 층의 지방 이주가 조금씩 나타나고 있습니다. 따라서 정부의 도시재생 사업은 이러한 젊은 층들이 정착하도록 그들의 니즈에 맞춰야 합니다.

5. 인구구조론의 부동산 시장의 의의

  - 저출산 노령화로 집값이 하락한다는 명제는 맞았습니다. "서울, 일부 대도시 핵심구" 를 제외한 부동산 시장은 매우 안정적이기 때문입니다.

  실제 하락한 곳도 많습니다. 향후 생산가능 인구가 순감소세로 돌아서는 26~27년 이후는 전국적으로 부동산 가격 하락세가 나타날 가능성도 큽니다.

  - 그런데 문제는, 그 집값이 올랐다고 하는 "서울, 일부 대도시 핵심구"가 사실 "저출산 노령화 시대에 살고 싶은 곳" 이라는 점입니다.

  인구구조에 의한 부동산 하락론자들이 가장 크게 간과한 사실입니다. 실수요자들은 하락론자들의 말을 믿고 구매를 미뤄 왔습니다.

  그런 친구들에게 집을 사라고 설득해 봤지만 소용이 없었습니다.

- 어차피 매수할 것이라면 집은 제때 (결혼 10년차 이내) 사야합니다. 집은 투자용이 아닌 '사는 곳' 이기 때문입니다.

그렇게 재때 수요가 소진되고 공급이 원활해야 가격이 안정됩니다. 최근의 급등은 구매를 미루던 수요까지 합쳐져 나타난 현상이므로 인구구조에 의한 하락론자들의 책임도 있죠.

6. 인구구조론 만을 고려했을때 서울이라는 누구나 사고 싶은 곳을 제외한다면 어디를 사야 하는가?

  - 서울 진입 40분 이내의 수도권 역세권 신축 또는 대지지분이 매우 큰 구축 5층 이내 아파트 (서울과의 물리적 거리가 아닌 사회적 거리 고려)

 - 세종시(수도임, 서울과의 사회적 거리 가까워질 가능성 인구 구조론에 의하면 매우 젊은 도시임)

 - 동탄 신도시 (삼성은 젊은 층의 수요를 보장)

 - 판교 신도시 (4차 산업의 메카)

 - 인천 일부 (집값도 싸고 서울과도 가까우며 교통 인프라 개선 예정으로 인구가 순증 중/송도 등)

 - 가장 중요 : 어디가 되었든 자신이 살기 가장 적합한 곳. 즉 직장이 가깝고 친구, 친척이 주변에 살며 자녀를 키울 수 있는 곳. 집은.. '사는 곳' 이지 투자하는 곳이 아니기 때문

  이번 주제는 좀 길었나요? 제 견해가 틀렸을 수도 있습니다. 정답은 없으니까요. 4탄을 기대해주세요.

출처 : 블라인드 재테크 게시판