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재테크 - 107. 서울아파트에 대한 생각

가카리 2019. 8. 31. 23:56
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[서울아파트에 대한 생각 KEB외환은행 외벌이모드 4.24]

  여기서 몇 번 글쓰다가 폰으로 긴 글 쓰기 귀찮기도 하고, 사실 이런 글 쓴다고 나한테 돈이 떨어지는 것도 아니라서 접었는데, 시간 여유 좀 생겨서 적어봄. 부동산이야 여러 분야겠지만, 아파트.. 특히 서울 아파트에 대한 생각을 적어볼게.

1. Market View

  사실 부동산에 대한 뷰 자체가 부자와 하락론자와의 가장 큰 차이라고 생각해.

  기본적으로 부동산으로 부를 일군 사람들에게 부동산은 경제성장률 + 알파가 꾸준하다는 믿음을 가지고 있고, 대한민국 경제가 성장하는 한 땅값은 오른다고 믿고 있어.

  재밌는건 우리가 관심 갖는 아파트는 그들에게 투자 자산으로서는 큰 매력이 있는 아이템이 아님.

  기대 수익률도 높지 않아. 최근 2~3년 폭등만 보고 퐁나기들이 정신 못차리고 달려드는데 10~20년 이상 긴 텀으로 봤을 때 아파트라는 아이템 자체는 인플레이션 대비 3~4% 수익률을 기대하는 정도의 아이템임.

  대신, 부동산 중에 가장 환금성이 뛰어난게 그나마 장점임. 다주택자가 퐁나기들 보면 이해가 안가지. 주식같이 저점에 사서 고점에 파는 아이템이 아닌데..왜 저렇게 수익률을 따지지 하는 생각.

2. Timing


"실거주는 능력될 때 아무때나 사라." 이 말 많이 들어봤을거야.

  퐁나기들이 거품 물고 달려드는 말이지. 그리고 나서 몇 년 동안 하락한다. 언제 사라.

  이런 시덥지도 않은 말을 하지. 따져보면 저런 말 하는 애들 중에 실제로 등기 쳐본 애들은 극소수. 그런데 왜 부동산으로 부를 쌓아본 사람들은 실거주는 타이밍 재지 말고 사라는 말을 할까?

  여기에 부동산 투자자들의 경험이 녹아있는거야. 사실 내가 만나본 그리고 경험을 공유한 다수의 부동산 부자들은 수년, 수십년의 경험상 시장의 등락을 일시적으로 예측하는게 무의미하다는 결론을 가지고 있어.

  3채 이상 등기쳐본 사람들은 알겠지만, 부동산 세제는 생각보다 정말 복잡해. 지금 싸게 사도 팔 때 세금 쳐맞으면, 실제 쥐는 돈은 없다는걸 너무나 잘 알고 있고, 부동산 가격은 꾸준히 오르는게 아니고 에너지가 쌓여서 한번에 크게 오르는 걸 알고 있어.

  확률적으로 10년에 1번 크게 오른다면, 팔고 사고를 반복하는게 아니라 10년 들고 있는게 가장 이익이더라는 경험칙이지.

  특히나 무주택자에서 1주택자로 넘어가는 타이밍은 정말 영혼까지 끌어모아야 된다는걸 알고 있고, 대부분의 무주택자가 전세금으로 본인의 자산을 다 집어넣은 상태이기 때문에 무주택자가 시장 가격 최저점에 자기가 사고 싶다고 집을 살 수 없는 상황
인 걸 너무 잘 알아.

 세줄 요약하면,

  내가 집을 옮길 수 있는 타이밍에 구매할 여력이 되면 사라는게 부동산 부자들의 경험칙이고, 십년 부동산 거래해봤지만, 최저점과 최고점 맞추는건 불가능하다는 것도 경험칙이야. 그래서 시장에 겸손하게 대응하는거지.

  주변에서 부동산 부자 중에 얼마가 정상가다. 이런 헛소리하는 사람은 단 한 명도 본적 없을거야.

  그런 오만한 자세로는 시장을 이길 수 없다는걸 잘 알거든. 그런 사람들에게 등기 안쳐본 퐁나기들의 몇 년간 떨어진다.

  몇 프로 떨어져야 정상가(?)다. 이런 이야기 들으면, 병아리가 갑자기 황금알을 낳는 닭에게 달걀 잘 낳는 법 강의하는걸 보는 기분이랄까.

3. Trend or Mega-trend

  이게 사실 많은 부동산 부자들에게도 지난 15년간 어려운 숙제였고, 수억~수십억의 부를 차이나게 만든 분야지.

  강남 팔고 분당, 수지, 심지어 일산 대형 사서 기회비용까지 수십억 날린 사람 많지. 엄청나게 비싼 교보재였어. 이게 레슨으로 쌓여서 강남에 아니면 최소한 강남에 최대한 가까이 유지해야 한다는 결론이 되고 말았는데.. ㅎㅎ

  리먼 이후 지난 10년간의 이야기를 해보자. 아파트라는 아이템에서 가장 큰 아이템은 "신축", 그리고 "마용성" 이었다고 생각해. 물론 서울 기준이야. 난 서울 밖은 관심이 없어서.


  이게 무슨 의미일까? 라는 생각 해본적 있어? 내 개인적인 분석 프레임의 결론은 "맞벌이"와 "베이비 부머 2세의 부동산 시장 진입"이야.

  모두가 알다시피 서울의 주요 도심 지역은 광화문 중심의 CBD, 강남 중심의 GBD, 여의도와 마포 중심의 YBD. 3곳이야.

  대다수의 고소득 직장이 몰려있는 곳. 여기에 신규로 튀어나오는게 마곡과 판교. 총 5개 정도가 의미있는 직주근접의 근원이라고 난 생각해.

  집값도 GBD > YBD=CBD 수준으로 강력하지. 판교도 대장 단지는 대단하고. CBD 중심에 있는 유일한 대단지인 경희궁 자이도 앞으로 꾸준하리라고 본다.


  다시 본론으로 가면, 마용성은 GBD, CBD, YBD 삼각지대의 중심에 있는 지역이야. 고소득 맞벌이의 직장이 몰려있는 지역이고, 개인적인 경험상(통계는 못찾겠더라.) 맞벌이가 같은 BD에 직장을 갖고 있는 경우보단 서로 다른 곳에 있는 곳이 많았어.

  그러니 그 중간에서 집을 구하게 되는거지. 여자의 소득도 남자 못지 않게 많을 뿐더러, 둘 다 바빠. 그러니 중간에서 집을 구하게 되는거지.

  이런 로직으로 마곡의 개발이 완료되는 시점에 난 가재울 뉴타운을 주목했어. 마곡이 뜨면 마곡과 GBD, YBD, CBD를 잇는 중간에 인기 주거지역이 생길거라고 봤는데, GBD와의 연결은 이미 9호선 개통으로 선반영되었다고 봤고, YBD는 영등포나 당산 정
도인데..신축이 거의 없고, CBD와는 공항철도로 중간에 새로 지어지는 가재울 뉴타운이 있었거든.


아마 최근 3년간 상승세 찾아보면 가재울 뉴타운이 서울에서 꽤 괜찮은 지역일거야.

  지금 부동산이 한번 과열되면서, 강북 일부에서 마용성과 맞먹으려고 하는 지역들이 나오는데, 개인적으로 마용성만큼의 수요는 없는 지역이라고 본다.

  마용성 벗어난 곳에서 신축 찾는거보단 비슷한 예산이면 마용성 중에 주요 지역에 급매 잡는게 베스트라고 판단함. 

  마용성을 사실 조금 더 깊게 들어가면 용산은 조금 다른 세계이고, 마포와 성동이 CBD - YBD 축과 CBD-GBD 축으로 나뉠텐데.. 마포는 2호선/5호선으로 분산되는 점. 성동은 3호선 단일 노선 밖에 없는 점.


 참고. 옥수역 금호역 근처 아파트들

  향후 몇년간 신축 공급이 전무하다는 점에서 실질적으로 옥수, 금호역 딱 2곳에 집중되는 성동쪽이 하방 경직성은 더 강할거고, 상승세 타면 더 많이 나가리라고 보는 관점임. 번외편으로 성수는 구역별로 같이 가는게 확정되면, 위치가 워낙 좋아서 성동구
의 대장으로 본격적으로 나설 것 같구.

  자 그럼 두번째 키워드. "신축" - 베이비 부머 세대의 2세들이 부동산에 뛰어들면서 나온 트렌드라고 생각해. 이미 어릴때부터 아파트가 익숙한 세대.

  이미 질의 삶..아니 삶의 질에서 기성 세대와 기준점이 다른 세대가 시장에 진입했는데, 얘네들은 심지어 부모가 돈도 많아. 소득이 아니라 자산 베이스로 경쟁하는 애들이 시장에 뛰어든 거야. 기존에 살아온 삶의 기준이 있는데 신축 아니면 눈에 안 차는
거지.

번외편)

+1 - 서울의 아파트가 늙어가고 있다. 적절한 수준의 재개발 재건축을 허가해주지 않는한 서울 기존 주거 단지의 노후화는 점점 가속화되는거지.

  막을 방법이 없어. 이미 서울 소재 아파트의 약 50%가 20년 이상 경과해 노후화가 진행되고 있는게 서울인데, 신축 공급의 유일한 방법인 재개발, 재건축을 규제한다? 갸우뚱.

+2 - 최근 내 가장 큰 관심은 마용성에서 집을 마련한 세대들의 Next Move. 마용성에서 더 큰 대형 평수로갈까?

  마용성 내에서 최신 아파트로 옮길까? 아니면..혹시 강남으로 옮길까?  이게 앞으로 10년의 서울 부동산 흐름을 좌우할거라 생각해.

+3 - 신분당선이 신사까지 곧 연결된다. 난 빨대효과가 발생할 것 같다는 느낌. ㅎㅎ

+4 - 전후 70년. 이제 전후에 부를 쌓은 집단이 퇴장하고 2.5세가 주력으로 떠오르는 시점. 본격적인 자산의 상속이 이뤄진다는 이야기. 전국에 있는 빌딩과 땅과 아파트의 주인이 바뀐다는 이야기야. 소득 대비 집값? 개인소득 3만불인 나라에서 소득만으로  
집값이 결정되는 나라는 없다.

Back to the Basic. - 결국 시장은 수요와 공급이다. 가장 근본적인 믿음이지. 수요는 우리나라 경제가 성장하는 한 지속된다는 믿음이고.

  서울 주요 지역에 신축 공급을 틀어막는 이상 정상적인 시장의 균형은 이뤄지지 않아. 한달에 1~2건 거래만으로는 폭락도 폭등도 둘 다 가능한 불안정한 상황일뿐이지.

  현재의 시장 붕괴는 상승도 하락도 아니야. 그냥 부자들 현금 파티지. 부동산 거래의 50% 이상이 상속 증여인 시대가 그 동안 있었던가?

  정부는 다주택자를 압박하지만, 다주택자는 이제 자녀에게 물려주고 떠날 준비를 하는 시점과 맞물렸어. 그게 시장에 풀려야 정부가 원하는 안정화가 되는데, 그들은 절대 시장에 풀지 않아.

  강남에서 1집에 엄마, 아빠, 아들, 딸이 살았는데, 아들, 딸이 결혼해서 강남에 집 3채가 필요한 시대.

  부동산으로 부를 일군 사람들은 알아. 부동산의 희소성은 그 어느 경제 원칙보다 강력하다는걸.

  모두가 증여와 상속을 택하는데, 등기 안쳐본 애들이 외치는 빨리 팔아라. 지금 부터 하락이다.

  누가 맞을까? 시간이 알려 줄거야. 근데 부동산엔 공매도가 없어. 시장의 가격에 퐁나기가 껴들 틈은 없다.

출처: 블라인드 부동산 게시판


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