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재테크 - 108. 일산 부동산에 대한 고찰

가카리 2019. 9. 13. 23:16
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일산 부동산에 대한 고찰

그림. 일산 주요 구도심 아파트들
  
일단 킨텍스를 제외한 일산 구도심 및 식사지구는 기업들이 안들어오는 이상 영영 하락세를 면치 못 할거야 정책적으로 삽질의 연속으로 베드타운을 영영 못벗어날 팔자거든.

그림. 일산 덕양구

  특히나 지금같은 시점에 마피 넘쳐나는 식사지구는 개망 그자체라 생각한다. 문제는 베드타운으로서 입지로 보면 원흥 삼송 지축같은 덕양구가 더 낫고 심지어 서울 서북권 베드타운인 은평구 신축물량도 상당해

그림. 백석역 주변 신축 요진와이시티

  일산에서 집값이 유일하게 방어되고 요즘 오름세 있는 지역이 일산초입 백석역주변 신축과 gtx후광이 있는 킨텍스 주변 신축인데 킨텍스쪽은 앞으로 서울역 삼성역 까지의 접근성 생각하면 은평구 못지 않은 가격을 형성 할 수도 있을거 같아.

  아니 이미 프리미엄을 보면 일부지역은 능가했다고 봐야겠지 뭐....프리미엄에 대해선 나중에 얘기하고

  근데 가격을 떠나서 분명한 것은 일산 삶의 질이 생각보다 높다는데 있어. 서울대, 연세 프렌치 대형병원(암센터, 일산병원), 동국대 병원등 병원과 초대형마트, 문화생활도 서울보단 못하지만 여타 다른 도시보단 충분히 영위할 수 있고 잘 닦인 도로 등 강
점이 많은 도시임은 분명해.

  하지만 현시점에서 상대적으로 높은 프리미엄은 투자 가치 면에서 조금 메리트가 많이 떨어지는게 사실이야.

그림. GTX 노선도

  gtx가 만능은 아니거든. 아무리 gtx가 날고 기어도 은평구보다 입지가 좋을 순 없어. 강북권 물리적 거리는 은평구가 압도하고 심지어 은평구도 gtx있거든.

  은평구에서 상대적으로 저평가 받는 백련산 언덕들도 걸어서 5분이면 행정구역상 서대문구 진입이야.

그림. 수색지구 위치가 매우 좋다

  마찬가지로 수색지구에서 대로만 건너면 마포구고...

  물리적 거리는 절대 무시할 수 없어. 직장이 서북권이나 종각, 광화문, 여의도쪽이라면 응암2구역이나 백련산 평지 신축(응암10,11) 노리는게 투자가치면에서 훨씬 낫다 생각한다.

  요지는 일산 구도심은 집 살 생각하지마. 혹여나 재건축 바라보고 산다는 꿈같은 생각은 하지마.

  이미 집값(땅값)이 똥값인데다 1기 신도시중 입지 갑인 분당도 재건축이 힘든 마당에 꿈은 꾸지 말자. 단 생각보다 높은 삶의 질들 생각하다면 전세는 okok

킨텍스 gtx역 주변은 괜찮지만 지금의 과도한 프리미엄 생각한다면 비슷하거나 더 낮은 가격에 잡을 수 있는 은평구 신축이 더 낫다는게 내생각.

   즉 꼭 킨텍스쪽에 살고 싶으면 서울쪽 신축을 사서 전세로 킨텍스에서 살아. 그게 답이다.

출처: 블라인드 부동산 게시판



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